文 | Selene/小龙虾
车水马龙，横贯在龙岗大街上的BRT，正带着高亢的号角声，迎着海市蜃楼的灯，快速驶进观澜站，将一小黑稍嫌疲倦的白领带回生蚝之乡。
观澜，一处人口超一百万的大城镇，距坂田市中心区约45千米，轻轨路程50两分钟左右。11一号线轻轨的启用，将这座拥有著生蚝之乡美称的大城镇，再一次拉到现代人的视野之中。能与生蚝相媲美的，更何况就是观澜那为数不少，成规模的歌舞片乡政府奶坛楼了。
广州是全国小产权房问题最注重的城市之一，小产权房占全区廉租房总现房的56%，约三分之一广州人定居其中。
的本地人，一定会被此刻这些鳞次节比的写字楼高层建筑所蒙蔽，绿化带周边鳞次栉比店铺，菜场、学校，长廊内文艺活动、影视娱乐公共设施铁口，物业管理管理费用1.8-3.5元左右，同样配有车位，居家气氛不虽说不浓重。
与普通的商品写字楼相比，他们却有著相同的身分，乡政府奶坛楼。
简而言之，乡政府奶坛楼是由乡政府开发统一建设再转卖给居民或者其它个人的建筑，无红本，Sigoul需纸制退款，由乡政府缔造交易。与其它区域零散零散的小产权房相同，观澜乡政府奶坛楼，现代人嘴中通称的小产权房，数量巨大、集中，相当众所周知。
01
公开叫卖的奶坛楼
价格随商品写字楼水涨船高
与观澜站相邻的马鞍山站，上新南路，被围挡围得结结实实的一块大工地上，施工人员正进行紧张施工。从围挡招牌上仍可看到，这是万科的一个在建项目。在与该项目一路之隔的绿化带西侧，则是该片区最早的两个商品写字楼，2004年落成的丽莎花都以及棕榈堡，也是该片区十几个项目之中仅有的两个商品写字楼项目。
从建筑外立面上来看，几乎与普通商品写字楼小区没任何区别的乡政府奶坛楼名豪丽城，距轻轨11一号线马鞍山站约800米，紧邻107国道。从地理位置上来看，该小区位于万科在建项目的南侧，与仅一街之隔的商品写字楼丽莎花都以及棕榈堡直线距上也仅仅200米。
△小区外观
△对面为万科在建项目
步入该小区，其长廊内部配套、儿童游乐公共设施、甚至游泳池一应铁口。整个小区分为12栋，每栋33层，下部两层为商业配套，中间为一空中连廊，将A、B两座围合起来。
这是蚝四乡政府建的，2011年入伙。卖的时候是每平四千多，当时周边商品写字楼一万多。，小区楼下的中介特意强调道：观澜这边基本上没什么乡政府一手房了，现在不让建了，剩下的都是二手的，都要求纸制退款。该中介带着笔者看了一套100㎡的房源，朝北向，总价153.5万。交易时还需要另外交给乡政府2万元过户费，据说每年乡政府光收过户费都要收100--200万。
△100㎡3房内景图
当笔者问及没有真正的产权，为何还要这么贵的时候，该名中介马上亮出了他们的卖点：你可以看看，对面在建万科的项目，未来要建8栋写字楼，22栋写字楼，还将会建立一所社康医院和学校。另外未来还将会建一个大型商场，预计是华润万家或者天虹，走路只需要5、6两分钟。以后还将建一个观澜海岸城，还有很大的升值空间。
据了解，与名豪丽城仅一条绿化带之隔的商品写字楼丽莎花都目前价格为3.5万/平，建于2004年，目前已有十几年房龄。而名豪丽城价格仅为1.5万每平，不仅有价格优势，配套、装修也都远远超过老旧商品写字楼。宜居的功能吸引了大量自住客，目前该小区有60%以上是外来自住客，其它则是原居民。据该中介介绍，他所在的门店过年到现在已经成交四五套，甚至还有人专门买了20多套，全部用来出租。
购买小产权房的客户大多担心二手房交易流程会有风险，该名中介拍了拍胸脯保证，小产权的交易也有规范的流程，同样也受到保护。在二手房交易时，乡政府会出具一份共同建资合同，上面写明使用权产权，都有70年产权。过户的时候，你和业主一起去乡政府签一份转让协议，乡政府会给你们拍照缔造，然后把原业主的合同、收据收上去销毁掉，重新立一份新的给新业主。同时蚝四乡政府也会保留，以后要过户，要新业主持身分证以及合同编码全部对上才能过户。
看上去规范的流程，是否真的靠谱呢？对此笔者心里打了一个大问号。依照现行的法律，小产权房不能买卖，所谓产权证也并不具备商品写字楼产权证的法律效力，转卖者并不具有合法交易的主体资格。
而与其小区一墙之隔的景盛豪庭，则属于万丰乡政府开发，小区规模略小，仅为5栋，内部长廊略小，而周边也稍显杂乱，底层商业配套稍少。据该小区管理处人员介绍，该小区现已停止二手房买卖，只能出租。而笔者随后从侧面打听，该小区多为原居民定居，在二手房买卖上存在未满年限不能交易的规定。
丽莎花都楼下家家顺的一名中介表示，奶坛房住家还是可以，但有风险，还有就是升值不如商品写字楼快，运用不了金融杠杆，从银行几乎贷不到什么钱。
02
观澜最高端奶坛楼
不愁卖？
在观澜无人不知的‘壆岗盛芳园’则是号称为观澜最高端奶坛楼，共有2010户，由博岗乡政府统一开发。
南北两区的盛芳园横贯绿化带东西两侧，整体建造为欧式风格，小区南北两区由一处空间连廊相连，小区内部还配有会所、游泳池以及健身房、舞蹈室、小型篮球场等。从外观上看，甚至比一般规模的商品写字楼看起来更具档次，其3.3的容积率也被许多中介称之为低密度小区，适合定居。但其价格也相当不菲，没有红本的乡政府奶坛楼，竟也卖出了2.2-2.5万/平的单价。而据此不远的华盛西荟城正规商品写字楼，单价为4万多每平。
△壆岗盛芳园全景图
小区周边成熟的配套以及紧邻三所公立学校，正值放学高峰期，周围穿着校服的学生正依次过绿化带。对于奶坛楼没有学区房的说法，该名中介显得不以为然：‘商品写字楼不也一样没有学位之说吗？也只有个学区，现在广州上学都采用积分制，积分够了一样可以上。针对学位并不紧张的观澜片区，这不是个什么问题。
当提及目前价格已经较贵了且规模大，未来是否有转正可能？该名中介表示：这完全不能回答你’，转不转正也不是我说了算。这不好说，反正价格摆在这里。目前单价2万多的盛芳园，算下来每套最低为200万起，还需要纸制付清，且没有独立的红本，更何况也是大多数购房者需要思虑的问题。
03
明知高风险，为何屡禁不止？
或因高房价，或赌不会轻易拆
而随着广州商品写字楼价格的急速飙升，高昂的房价让不少购房者望而却步。即使能勉强凑够买房的首付，但每月七八千甚至上万的月供压力也让不少购房者内心打鼓。在定居属性上与普通商品写字楼上无多大差异，价格却便宜三分之一的乡政府奶坛楼，中介费用和过户费用等相关税费相对比普通二手房交易少三分之一，小产权房凸显了其价格优势。
而购买小产权房的大多数业主表示，购买小产权房的主要诱因在于价格便宜。在龙岗工作的赵小姐告诉笔者，一些大型的乡政府奶坛楼甚至比关内普通小区环境还要好，也有物业管理管理和停车场。但价格便宜三分之一多，商品写字楼买来还需要月供，基本上关内首付的商品写字楼就能全款买一套小产权了。
△不少小产权房周边配套完善
对大多数购买乡政府奶坛房的人来说，风险是意料之中的，但大多数人还是认为，乡政府奶坛房比居民自建房相对来说要靠谱一些，毕竟有乡政府在那里，万一遇上什么事，还能出面抗衡。而目前情况来看，这类房拆除并没有赔偿案例，多数购买小产权房的购房者认为，万一拆迁，最差的就是按照合同的金融赔偿给购房者。
早在2007年，住建部就曾发出风险提示，告诫不要购买在农村集体所有土地上建设的房屋，并告诫购房者此类房屋不受法律保护。这种房屋没有国家办法的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，其产权证也并非真正合法有效。
不少购买了乡政府奶坛楼的购房者表示，乡政府还是比普通居民自建的有保障。像观澜这边这么多成片规模的小产权房，拆起来也是不容易的。这么多人的安置问题，政府如何协调？
据早前调查报道，房地产开发过程之中，土地增值部分只有5%-10%到了农民手上，地方政府拿走20-30%，开发商则拿走了土地增值的大部分，农民集体通过转卖小产权房所获的收益，远远高于政府征收土地的补偿金额，农民土地在被征收过程中未得合理的利益补偿，这被业内普遍认为是小产权房泛滥的原动力。
去年，备受关注的广州龙华金凤凰豪苑及福轩大厦两处小产权房，在10月8日最后期限并未强制拆除，有关两处小产权房的争论之声一直甚嚣尘上。对此，张茂荣律师认为，广州市土地已经全部实行国有化，这为小产权房转正消除了法律障碍，（根据土地管理法的规定，只有在国有土地上才能进行商品写字楼建设，集体土地是不能进行非农建设的），所以广州是具备小产权房转正基础的，但前提是补交低价、补偿手续，消除违法状态，同时涉及面广，情况复杂，还需要政府政策支持。
至于原住民和非原住民权益是否同等保护，他认为要看本市是否认可小产权房的交易，如果认可则应同等保护，不认可则无法保护原住民权益。如果能合法化，应该认可之前的交易行为有效，应同等保护。
此外，业内多个专家也曾呼吁，强拆并非唯一出路，对于合理合法建设的小产权房，在补办相关手续和费用后应该给予相应的正式产权，或者政府通过收购等方式将这些小产权房转变成经济适用房或者回迁房，存量增量应区别对待。
如何平衡依法行政有法必依执法必严和广大小产权业主权益，也或许也是对政府执政能力以及智慧的考验。
连小产权房也买不起？
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小龙虾 | 编辑
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