一、重新认识各种类型不动产
商品写字楼是房地产开发企业交纳农地税收收入、买回农地开发所有权后，建设写字楼在市场上销售，有红本结婚证，房屋产权为70年。商品写字楼限牌限贷，且买回3周内不能再次转卖，目前产品价格高企，市中心区销售价格已破8万/平方米。
小房屋产权房是指没红本的写字楼，主要包括乡政府奶坛楼、乡政府和地产商密切合作资源共享的新盘、居民自有的旧屋。部分是有水务局发的绿本，这种新房子无法改名买卖；而大部分奶坛楼、居民的房屋建筑，都没绿本，主要是通过《密切合作修路受让协定》，另加辩护律师缔造来买卖。小房屋产权房买回不需要买房席位，产品价格一般为商品写字楼的5折甚至更低、没税赋，相等于用商品写字楼定金的钱，超额还清等面积的小房屋产权房，无月供压力。虽然小房屋产权买卖上没法法律条文枱面，但民营买卖十分活耀。
迁离分项房是合乎旧改拆毁条件、有迁离分项的写字楼，主要包括城中村工程项目迁离分项房、农地养护自身利益统筹规划工程项目迁离分项房和城中村改建工程项目这3类迁离分项房。以较高价买回这类分项房，等候一两年旧改圆满完成，方可领到迁离红本商品写字楼，本栏认为这是非主流现房。
二、迁离分项房是怎么来的？
当商品写字楼搭上一处城中村或者城中村改建的桥就会变为迁离分项房，比如龙山鹤塘写字楼小区预览、坂田葵涌村棚改等工程项目；小房屋产权房搭上城中村或农地养护自身利益统筹规划这座桥也会变为迁离分项房，比如龙山大冲村预览、坪河西石磊子养护等工程项目。
△ 商品写字楼、小房屋产权房拆迁前后变化
何为城中村？根据《广州市城中村实施办法》，城中村主要是将破旧的旧写字楼区、城中村等区域拆毁后，建设新的商品写字楼写字楼小区，由地产商负责拆迁安置。政府会设定可以实施城中村的条件，主要包括农地权属、业主预览意愿、建筑年代、相关规划情况等多项要求，虽然要求比较多，但是解决办法也多，一般地产商会想各种办法搞定。目前，在实施的城中村工程项目大约有800多个，未来将继续增加。
何为农地养护自身利益统筹规划？根据《广州市农地养护自身利益统筹规划工程项目管理办法》，农地养护主要是将城中村的新房子拆毁后，建设商品写字楼写字楼小区。实施农地养护的门槛低，没城中村那么多条件，拆迁赔偿也是由地产商和业主协商。但是，由于自身利益分配机制的不同，相对城中村，通过农地养护拆迁后可开发的农地面积及新增物业面积较少，目前在实施的工程项目有102个。
何为城中村改建？根据《关于加强城中村改建工作的实施意见》，城中村改建主要针对房龄满20年的老旧写字楼区，这些写字楼本身是有红本结婚证的，拆迁后新建的物业，除了迁离部分是红本商品写字楼，其余全部是保障房（安居房、人才房、公租房）。因此，棚改后的写字楼小区新盘品质可能会略低于预览、养护工程项目开发的新盘。目前正在实施的棚改工程项目近30个。
城中村、农地养护、城中村改建是广州拆迁市场的三驾马车，除了满足政策要求，也涉及多方自身利益主体的谈判，进入计划完成旧改立项是第一步也是最难的一步。假设你的不动产已经被划进了旧改的拆迁范围，但后续是否可以顺利实施仍要打一个问号。
旧改很复杂、程序多、不确定因素多，需要专业的分析评估，不要听风是雨。
三、预览、养护、棚改，哪个更好？
从投资类型来看，投资有预览或养护机会的小房屋产权房，没席位限制、可买多套。投资有棚改机会的老破小商品写字楼需要房票，如果你已经没买房席位，就不能买回。
从投资回报来看，低成本投资待拆迁的小房屋产权房，获得高收益，这是喜闻乐见的。
从投资风险来看，由于棚改是政府主导、国企实施，大部分规划为保障房，一旦纳入拆迁范围，实施快；市场主导的预览、养护工程项目相对慢，涉及多方自身利益协调，具体因工程项目自身条件而异，需要专业评估分析。
一类，二类，三类，四类居住用地的区别：
1、一类居住用地
国标为R1，意为：市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层写字楼为主的用地。
可简单理解为别墅。独立式写字楼的层数基本是3层或3层以下。每户平均建筑面积42至45平方米，适用于新建厂矿企业的职工对在边远地区和偏僻地区的职工写字楼，每户平均建筑面积可高于此数，但不得超过50平方米。
2、 二类居住用地
国标为R2，意为：市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中高层写字楼为主的用地。
可简单理解为多层或小高层，一般12层以下。该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，以后建设3层以下单元式写字楼的可能性基本不存在。
3、三类居住用地
国标为R3，意为：市政公用比较设施齐全、布局不完整、环境一般、或写字楼与工业等用地有混合交叉的用地。主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住，这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。单身宿舍与普通单元式写字楼在户型结构上的最大区别是没设置独立厨房。
4、四类居住用地
国标为R4，原农村居民的写字楼用地大多数为集体农地，基本是通过农民自有的方式进行，宅基地的划分基本是以村为单位相对集中，自有写字楼的形式都是多层或中高层的独栋写字楼，因此形成了以村为单位的一片分布极为密集的独栋写字楼群，是城市空间形态中具有较特殊物质空间肌理的写字楼建筑群。目前，广州的原农村居民写字楼已经形成了一定规模，容纳了大量农村居民、已经转为城市居民的原农村居民和暂住人口。着眼于未来的城市建设趋势，农村居民写字楼将逐步得到改建，重点是完善居住配套设施及改善环境。
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