深圳中院｜“违法建筑”买家“占有使用权”受法律保护，侵占者：返还！——深圳小产权房

9号看房团 2022-07-20 88

深圳城中村、农民房、自建房多为历史遗留违法建筑

违法建筑：买卖合同无效，但买家的占有使用权受法律保护，不可侵犯！

▌原创：张茂荣信荣团队首席律师、房地产争议解决专家

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基本案情

一句话概括：买家购买一栋历史违建农民楼，被卖家债权人强占抵债，法院判决强制返还！详情如下：

三方当事人关系：李某为买家（原告）——林某为卖家（第三人）——骆某为卖家林某债权人（被告）。

涉案房产（独栋楼）位于深圳市坪山区，为历史遗留违法建筑，已由林某进行普查申报。

2013年3月20日，林某承诺以涉案房产作为担保，向骆某借款200万元，将《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》交予骆某保管。

2014年8月6日，林某与李某签订《独立楼转让合同书》，将涉案房产以428万元卖于李某，购房款支付至林某指定的女儿账户，后房产由李某实际占有，并对外出租使用。

2015年7月，骆某向深圳仲裁委申请仲裁，要求林某还债并申请法院查封了涉案房产，李某以涉案房产属其所有为由向一审法院提出执行异议。

2015年11月20日，深圳仲裁委裁决林某归还骆某借款本金200万元及利息。

2016年2月26日，就李某执行异议案，一审法院以涉案房产属法律禁止买卖的小产权房，李某与林某签订的《房产转让协议书》无效为由，驳回李某的执行异议，又以鉴于案外异议人李某已支付完购房款，并已实际占有该房产，考虑到涉案不动产产权不明，如执行处理该房产，将引发更多社会矛盾，涉案房产不宜执行为由，裁定中止了对涉案房产的执行。

2016年4月15日，骆某向深圳市中级人民法院申请强制执行仲裁裁决，因林某无财产可供执行，终结该次强制执行程序。

期间，2015年11月1日，骆某强行入住涉案房产，并要求承租人向其交纳租金。

李某认为骆某侵害其财产权利，向一审法院起诉请求：

1、判令骆某立即停止侵害、排除妨害、返还涉案房产；

2、判令骆某赔偿李某从2015年11月1日起至侵权行为停止之日期间李某的租金损失及利息。

违法建筑的占有、使用、收益权受法律保护

一审判决

深圳市龙岗区人民法院经审理认为：

1、因该建筑物尚未经行政管理部门确权，利害关系人仅得就该建筑物的占有及占有归属利益提起民事诉讼；

2、骆某虽为涉案房产原占有人即林某的债权人，其为实现债权向林某催讨的方式尚不包括自行将林某占有的不动产据为己有，当然更不应在李某占有涉案房产时强行入住涉案不动产。

3、依物权法，占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。

4、李某明知涉案建筑物为违法建筑而购买，应当承担相应的法律风险，其向非林某本人账户支付购房款，导致仲裁裁决强制执行程序因林某无财产可供执行而终结，骆某债权无法实现，存在明显过错，李某未要求林某交付《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，亦不符合常理，林某利用涉案不动产实际已取得的收益应为实现骆某债权的标的财产。

深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初7465号民事判决：

一、骆某于判决生效之日起三日内将涉案不动产返还李某；

二、驳回李某的其他诉讼请求。

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二审判决

深圳市中级人民法院经审理认为（裁判原文）：

1、关于本案是否属于人民法院的受案范围，本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。本案中，涉案房产虽未经政府有关部门确权，但李某已经实际占有使用涉案房产，并对外出租，因此，其占有涉案房产的行为应受到法律保护。骆某的该项上诉理由（认为不应予以受理）不成立，本院予以驳回。

2、关于骆某占有涉案房产是否有合理依据，本院认为，李某从林某处购买了涉案房产后，对涉案房产行使占有使用的权利。在2015年11月，骆某未经李某的同意，强行入住涉案房产，侵害了李某对涉案房产的占有使用权。虽然骆某称是受林某的委托对涉案房产进行管理，但林某并未向骆某交付涉案房产，骆某对涉案房产的占有使用是从李某处强行取得的，并未取得李某的同意，因此，一审判决其返还涉案房产正确，本院对此予以维持。骆某的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。

3、关于骆某是否应赔偿李某涉案房产被侵占期间的损失，本院认为，李某实际占有涉案房产后对外出租，骆某在2015年11月强行入住涉案房产，构成对李某占有的侵害，除应返还涉案房产外，还应赔偿李某因此遭受的损失。本院以相同地段政府指导租金为标准作为计算骆某赔偿李某涉案房产被侵占期间损失的依据。

2018年3月20日，深圳市中级人民法院（2018）粤03民终586号判决：

一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初7465号民事判决第二项；

二、骆某于本判决生效之日起三日内将涉案不动产返还李某；

三、骆某于本判决生效之日起三日内支付李某占有期间的损失费15200元/月，自2015年11月1日起至本判决确定的返还涉案房产之日止；

四、驳回李某的其他诉讼请求。

本案一、二审受理费共计4160元，由骆某负担。

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再审判决

骆某不服二审判决，申请再审，深圳市中级人民法院再审认为（裁判原文）：

《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。本案水电户名登记、房产信息采集表、缴费记录等证据达到高度盖然性证明标准，可以证明李某实际占有涉案不动产的事实。后骆某侵占涉案不动产，侵害了李某的占有使用权，应予返还并赔偿损失。骆某提交的证据不足以证明其占有在先的主张。骆某关于李某诉请超过诉讼时效的主张，无事实和法律依据，亦不予支持。

2018年7月2日，深圳市中级人民法院（2018）粤03民申129号再审裁定：

驳回骆某的再审申请。

另案起诉：占有使用权与占有事实的原因行为无关

再审被驳回后，罗某另案起诉李某，要求：一、判令被告李东峰与被告林崇杰之间于2014年8月6日签订的独立楼转让合同书无效；二、判令被告李东峰无权基于独立楼转让合同书取得涉案房产的所有权，并无权占有涉案房产。

深圳市坪山区人民法院（2018）粤0310民初151号案一审认为：

李某与林某之间签订的独立楼转让合同书的效力问题及李某对坪山区坑梓街道秀新社区宝红路一巷2号楼有无占有使用收益的权利的问题，骆某在一审（2018）粤0307民初7465号案和二审（2018）粤03民终586号案中均以此为理由提出了抗辩及上诉，其理由已经深圳市中级人民法院进行了审查并经生效判决确定驳回。涉案房产虽未经政府有关部门确权，但李某已实际占有使用涉案房产，并对外出租，李某占有涉案房产的行为受法律保护，骆某未经李某同意强行入住出租涉案房产的行为侵害了李某对涉案房产的占有使用权，骆某应赔偿李某涉案房产被侵占期间的租金损失。原告在本案提起的诉讼请求实质上试图否定前诉裁判结果，按照一事不再理原则，本院不宜再作处理。

2018年10月23日，一审裁定：驳回原告骆某的起诉。

广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终3419号二审认为（裁判原文）：

深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初7465号及本院二审（2018）粤03民终586号案件为占有排除妨害纠纷。该案终审判决认定李某占有涉案房产，并依据《物权法》第二百四十五条判决李某有权请求排除妨害、返还房产。至于李某占有事实的原因行为，即李某与林某签订的《独立楼转让合同书》是否有效，以及李某是否基于该合同取得涉案房产所有权，上述判决并未予以认定。一审以骆某的诉请违反一事不再理原则，裁定驳回骆某的起诉，适用法律有误。涉案房产已进行深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，尚未经过行政主管部门确权，骆某的诉讼请求涉及房产转让合同效力以及所有权确认事宜，均应由行政主管部门对该房产是否属于违法建筑及其权属问题先行予以处理后再作认定，故本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。一审裁定适用法律虽有瑕疵，但裁定结果正确，对骆某的上诉请求不予支持。

2019年04月22日，二审裁定：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。

不交付法拍房：法院或不受理买家排除妨碍诉讼

信荣说：占有至关重要，购买仍有风险

1、占有事实的原因行为不影响占有权的保护：该判决确认了非所有权人的占有状态受法律保护，即便是违法建筑买卖，即便是买卖合同无效，即便是买家没有取得所有权，买家的占有也受法律保护，被他人侵占的，也有权请求法院判决强制返还，之于深圳违法建筑类小产权房买家具有重大意义，利好买家！

2、虽然一审法院支持了买家就涉案房产提出的排除执行异议，但确认了买卖合同无效，同时排除执行理由也是法官自由裁量范围，不排除类似案件在其他法院被强制执行的可能（对于没有权属争议的违法建筑是确定可以执行的）；

3、权利主体方面：有证认证，无证占有，对于小产权房来说，有绿本证的，以证载人确定权利人，没有产证的（特别是违法建筑），占有不但可以排除他人侵占，而且遇拆迁旧改也会被拆迁方开发商所认可；

4、购买安全方面：绿本房产权合法，不会被拆除，因不能过户，即便发生多手转让，也可能被证载权利人的债权人强制执行；而无证房，特别是违法建筑，因尚未经行政管理部门确权，转让后发生权属争议的情况下，反而可能因已经转移占有、权属不明等因素不会被强制执行（如本案），但理论上存在被拆除的可能（实践层面，历史违建被拆除的并不多见）；

5、高风险、高利润，小产权房投资机遇与风险同在，争议解决大有乾坤——交易咨询、纠纷代理、投资顾问三位一体专项法律服务电话：400-0755-618。