原副标题：深圳小产权房有点儿脆弱．．．．．．
5月20日，天然资源部下发了《关于加快集体农地和集体建设工业用地使用权确权注册登记工作的通告》。
《通告》特别强调：对乱占林地建房，违背自然生态保护黄线控管要求建房、农村居民非法买回集体农地、小产权房等，不得办理手续注册登记，不得透过注册登记将违法工业用地正式化。
occasion。政策面对小产权房发出了强烈提示信号。
深圳火速出台细则，明确私有财产农地上开发的商品住房一概未予确权注册登记，城镇居民违法买回农村集体农地及地上房屋的一概未予确权注册登记，面积超“两户一宅”的少于部份未予注册登记，不得透过不动产注册登记将违法工业用地正式化。
而所谓“小产权房”难题比深圳严重的多的深圳房价，再次走到了交叉点
01
一半人在“小产权房”
据深圳相关公布数据显示，深圳市的违法建筑物数量约40aquatic，占地约面积高达4.2多万千瓦，占深圳总占地约面积的49.27%，基本占有了深圳房价的六分之一。
目前，深圳有五分之一的的人口数居住在小产权房中。
不可否认，深圳农地收归国有的过程中，为的是照料土著居民的自身利益，深圳市将土著居民户籍转成吉莱的同时，为各户划了占地约不少于120万平方米，五层不少于5层，占地约面积不少于480万平方米的建房进口产品，远远超过的部份视作违法建筑物。
在这个基础上，随着深圳外来人员如四散涌向，深圳土著的自建小楼已经开始一座座遍地开花，这就是深圳贫困户房的来历。
而稳定丰厚的房租收入，使邻近地区土著居民都升级换代为的是邻近地区山贼，在巨大自身利益的驱动力下，贫困户房已经开始在关内关内的每一片农地上Engilbert，加高，加高，在化肥林地上大盖贫困户房，各种违法违章建筑物不断涌现。
深圳实际管理的人口数少于了2一千万，去年深圳新增人口总数数少于40万，名列全国第二。
大量外来人员来到深圳第一件事就是要解决住房难题。商品房买不起，大量外地人口数把眼光转向了数量巨大的“小产权房”，其中深圳关内的“小产权房”尤其受到追捧。
02
“小产权房”热的山芋
炸天团了解到，截止目前，深圳关内位置较好的“小产权房”已涨到三万多一万平方米，而且一房难求。
关内位置一般的也要一万多两万一万平方米，差不多相当于同位置商品房的一半甚至更高。
更过分的是，部份“小产权房”的房东恃宠而骄，房子只卖使用权，不卖所有权，一旦拆迁的话，对不起，巨额的补偿款归我，当初的购房款原价退还。
“小产权房”热的山芋，奇葩怪事不断涌现。
03
小产权市场躁动的背后
为什么深圳的小产权市场如此躁动，原因主要有三个。
第一个原因深圳的农地太稀缺了，投资客太多，买不起商品房，就买小产权房，既可以升值，更重要还是赌拆迁。
近两年，深圳拆迁进程明显已经开始加快，随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下，一座座贫困户楼被夷为平地，随之而来的就是土著透过拆迁暴富的各种传说。
第二个原因则是深圳出台的棚改政策，明确指出，深圳未来棚改计划从原定的30年缩短至20年。
这就明白无误的告诉市场：城中村的拆迁改造要大大加速，“小产权房”透过拆迁洗白实现巨大 溢价的机会来了。
过去深圳旧改拆迁进展一直十分艰难，由于必须征得100%的居民同意，很多老旧小区的拆迁在前期征询意见层面就停滞不前，很多住户漫天要价，坐地还钱，使得拆迁工作无法推进，所以买入“小产权房”变现的风险挺大。但这两年形势发生了变化。
新棚改政策的出台，比过去强硬许多，主动权也掌握在政府手里，对于拒不接受拆迁条件的，可以申请依法启动强制程序，进行行政征收和行政处罚。
第三个原因则是去年深圳“豪宅税”的取消，从去年下半年已经开始，深圳房价再次启动一波上涨。
疫情复工后也不消停，至今涨幅能有20%左右，关内涨幅更大，尤其西部板块，一些高价盘本来基数就很高了，这次火速上涨，让人遥不可及。
商品房价格高不可攀，许许多多深圳的刚需和买回力有限的投资客们，都蜂拥到小产权市场，伴随商品房市场的火热，小产权市场也热了。
04
“小产权房”的风险
尽管深圳小产权市场热的发烫，但“小产区房”市场隐含的四大风险，炸天团必须要告诉你：
第一个风险就是信息不对称。深圳的小产权房数量巨大，但都是地下交易。
寻找合适房源是一个漫长的过程，在正规的中介公司是找不到小产权房的挂盘信息的，
你必须透过地下中介公司或到一个一个城中村去慢慢寻找，不仅费时费力，更可能遇到各种意料之外的情况，让你真假莫辨。
第二个风险是深圳小产权房偷面积情况十分严重。
比如你花了70万平方米的钱，可能买到的只有50万平方米，等到拆迁置换的时候，开发商可不会按照你所谓房本上的70平，而是根据实际用面积置换。
那你到手的商品房就只有50平，这些损失都是要折算到你买回的单价里面去的。
第三个风险是买回小产权房需要全款。
动辄一百多两百多万的资金长期沉淀在这里，又无法抵押贷款，都是要计算成本的。
第四个风险是法律政策风险。
这次天然资源部发出的通知，再次明确“小产权房”一概未予确权注册登记。
如果未来某一天，拆迁到你所在城中村，国家部委的政策文件就是尚方宝剑。
不排除未来政府对小产权房采取对待钉子户实施棚改的强硬政策，到时候你可是叫天天不应叫地地不灵。
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血的教训
深圳“小产权房”曾经出过不少大事，被以违法建筑物名义查封。
深圳福永鸿福花园就是这样的代表之一。
鸿福花园共有1280套住宅，外观上与商品房小区相似，又靠近地铁口，建筑物质量也不错，上百万的现金，其实当年完全可以买回一套400万的商品房，但许多人贪图小便宜，选择了小产权房。
鸿福花园地块原本是一个金属公司透过招拍挂从政府买来的工业工业用地，申报时为2栋工业厂房，结果被违法建成了8栋21五层的小产权房。
由于开发商在售楼时，一直宣称鸿福花园是福永的村委统建楼，可以分期贷款六年，而此前深圳的村委统建楼都已成功建成并入住，这也成了购房者们认为没有风险的依据。
没想到权威媒体报道后，事情发生了变化。从此，所有业主走上了漫漫维权之路，到现在也没有一个结果出来。
06
“小产权房”能不能买
对于深圳这样极其特殊的城市来说，“小产权房”的诱惑太大，需求旺盛，相比较商品房来说，优点太多，比如不限购，不需要购房资格，没有国土局备案也就没有房产税的担忧，低单价低总价，房租回报率高，拆迁了可以按1-1.3倍赔偿。
只要深圳农地仍然稀缺，商品房价格不断上升，小产权房的市场就会永远存在。
对于深圳这个城市来说，如果未来深圳不进行扩容，小产权房将会成为深圳抑制房价的最有效武器，政策层面也会悄悄的大开绿灯，这个毋庸置疑。
尤其是深圳计划到2035年，筹集各类住房170万套，其中有6成是保障房，这么多保障房从何而来，大部份都将来自超500万套的小产权房。
责任编辑：赵慧芳
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