满满干货（深圳市阳光华艺）宝安【37区39区43区】阳光华艺【开发商直签】城市更新回迁指标房，深圳市阳光华艺房地产有限公司，

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宝安区37区阳光华艺城市更新旧改

宝安37区旧改项目，全称“南头关口37、39、43片区城市更新单元”，是2006年政府258号文“70个旧城旧村改造项目”中的一个，属于历时遗留项目之一。该片区物业老旧情况严重，电线密布，道路狭小，楼宇密集，存在安全隐患，亟待加大力度推进城市更新工作。

宝安37区城市更新办公室

据悉，深圳海滨房产有限公司是宝安37区旧改项目的唯一实施主体，自2016年加大力度推进该旧改项目以来，该项目有较大的进展：2018年取得了城市更新专项规划审查通过的批复；至2020年9月底，商品房拆迁补偿签约率达92%、村民宅基地拆迁补偿签约率达99%、村集体安乐永恒拆迁补偿协议签约并完成备案、另一个村集体十三队即将签约。近日，海滨房产挂出多幅巨型条幅，公示了以上这些进展。

37区城市更新提速

深圳海滨房产是深圳市阳光华艺房地产有限公司的全资子公司，阳光华艺在深圳旧改行业也算小有名气，其开发了南山城市花园、宝安流塘阳光花园、阳光粤海花园等近二十个旧改项目，有较强实力和旧改经验。

业主签约仪式现场

宝安37区旧改项目，位于107国道、新乐路、湖滨路、翻身路围合的区域内，整体更新单元拆除用地面积15.91万平方米，可开发建设的用地面积10万平方米，总计容建筑面积65.4万平方米，是集居住、商业、办公为一体的大型综合居住社区。社区配套完善，有学校、幼儿园、公交站、社康中心、菜市场、电影院等。

37区更新后效果图

2019年，海滨房产启动建筑设计，相信在不久的未来，南头关口，将再现一座现代之城，老宝安重焕新颜。

37区更新后效果图

深圳特区报讯2020年10月10日，宝安37区城市更新项目（“南头关口37、39、43片区城市更新单元”的简称，下同）安乐十三股份合作公司业主联谊会在南山举行。作为活动主办方，即宝安37区城市更新项目实施主体的深圳海滨房产有限公司（下简称：海滨房产公司）负责人告诉记者，安乐十三股份合作公司是该城市更新项目尚未完成签约的少数单位和个人之一，但双方的拆迁补偿方案已通过股份合作公司内部“三会”，进入申报街道办和进行村民大会表决的最后阶段。总体上讲，宝安37区城市更新项目拆迁补偿签约工作接近尾声。

商品房及小产权房签约套数92%，村民宅基地签约户数达99%

宝安37区城市更新项目位于南山经原南头关口进入宝安的门户位置，项目总拆除用地面积约159155平方米，分处37、39、43片区3个区域。其中37片区拆除用地面积约137515平方米，39片区拆除用地面积约5012平方米，43片区拆除用地面积约16628平方米。作为核心部分的37片区位于宝安新安街道107国道、新乐路、湖滨路、翻身路围合的区域内。

宝安37区城市更新项目是2006年市政府258号文《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》中的70个项目之一，又称“老70项目”，属历史遗留旧改项目。

海滨房产公司负责人告诉记者，宝安37区城市更新项目用地范围内现状物业情况复杂，有商品房、小产权房、村民宅基地、企业物业，还有两个村集体物业，总计拆迁面积达33万平方米。据统计，截至今年9月底，该公司针对商品房及小产权房的拆迁赔偿协议签约1115套，占全部1212套的92%；针对村民宅基地的拆迁赔偿协议签约76户，占全部77户的99%；针对企业物业的拆迁赔偿协议签约4.4万平方米，占全部5.45万平方米的81%。今年5月，该公司与两个村集体中的一个深圳市安乐永恒股份合作公司顺利签订集体物业拆迁补偿协议，并于9月完成集体资产备案。

将配套建设小学、幼儿园、老人日料中心、社康中心和保障性住房

作为宝安37区城市更新项目实施主体的海滨房产公司，是深圳市阳光华艺房地产有限公司（下简称：阳光华艺）旗下全资企业。阳光华艺成立于2002年，主营房地产开发，追求品质，注重客户体验，致力于户型研发、材料运用和空间使用上为业主提供实用、耐用、好用的产品。其仅在南山的城市更新领域，已先后完成阳光华艺大厦、海德大厦、南光城市花园、向南瑞峰花园、阳光科创中心、阳光粤海花园等多个项目，计划实施的大型城市更新项目还有桂庙新村等。截至目前，阳光华艺累计开发面积达124万平方米，在深耕细作中积累了丰富经验，形成不凡实力。

根据2018年7月深圳市规土委批复的专项规划，阳光华艺对宝安37区城市更新项目的定位是，建成集住宅、商业、办公、公寓、酒店为一体的多功能社区，构建“前海中央生活区、宝安旗舰综合体”。

宝安37区城市更新项目总建筑面积654300平方米，其中住宅379520平方米（含保障性住房32910平方米），商业、办公及旅馆业建筑172770平方米，商务公寓74160平方米，公共配套设施27850平方米（含2所9个班的幼儿园、1所32个班的小学以及社康服务中心、老人日间照料中心、文化活动中心、社区体育运动场、菜市场、公交首末站等）。此外，还规划地下商业面积4.8万平方米。整个项目力求通过两条景观轴串联起区域内的下沉广场、地下商业街、街区商业中心、小型休憩空间，打造家门口的城市会客厅。

新安街道城建办：希望项目早日付诸实施

在宝安37区城市更新项目拆迁补偿签约谈判进入收尾攻坚之际，2020年10月10日，其所处的宝安区新安街道城建办负责人接受记者采访时表示，南头关口片区城市更新项目作为历史遗留城市更新项目之一，具有良好的区位优势，在促进特区一体化、建设国际化现代化新宝安中意义重大，希望早日付诸实施。

回迁房小知识

什么是回迁房？

改革开放30年后，深圳土地供应量逐渐紧张，这就迫使深圳不得不以城市更新的方式获得大量的土地。这种旧改的方式，造就了很多回迁房。这是深圳特殊时期、特殊条件下形成的产物。

就是开发商征收土地时，补偿给回迁民的房子。其实，深圳回迁房很早就开始在市面上流通，现已发展为是一种非常成熟的市场行为，内部有着一套非常完善的运作方式和交易模式。只不过早些年的回迁房，体量相对比较小，资源一经放出，村民内部的亲戚朋友就足够消化了，流入市场的基本也是内部消化。随着近几年深圳的存量土地的开发超过新增土地供应，城市更新（俗称“旧改”）作为存量土地供应的重要来源，慢慢有了规模，市场上的流通也越来越多。2013年以后，回迁房在深圳土著的圈子中，已经家喻户晓。而且关于回迁房，

回迁房有哪几类？

A类，业主已持有房产证

，这种回迁房可以正常在交易所过户更名，接受相关部门的认可和监督，对于购房者来说和普通二手房交易一样，非常安全。缺点是需要购房指标、价格高（跟市场商品房同价）。

B类，业主只有开发商的回迁安置补偿协议，买卖的是回迁权（期房），而非真正的房屋过户。

B类具体有两种交易形式：

一是：直接和回迁民签订协议，先付部分房款给业主，约定在房产证出来后进行过户，届时付清剩余房款。这种交易不能贷款，需要名额，且先付款比例很高，一般在总房款的七八成，有一定风险，且业主也不能保证什么时候能够真正过户，后续争议隐患大，虽然有律师见证，但笔者不建议考虑。

二是：交易时直接通过开发商更名确权，一次性付给原业主所有房款，房产证上就直接是购买者的名字。

购买者也成为原有回迁村民的一员，这种权属变更还会得到开发商承认、政府认可，在国土部门备案，有国家信用背书，相当于买了一套期房。

这种交易很安全，但周期还是关键问题，周期合适价格合适的项目非常少，笔者目前给大家寻找的投资项目就属于这一类，首先非常安全。当然，笔者会核查清楚以下几个问题：

1、通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质；

2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实（在村委、开发商以及测量部门三部门核实）；

3、明确该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁，不投资危房改造；

4、明确该回迁房所占用土地是划拨用地还是出让用地，如果是划拨用地在办理回迁房的产权过户手续时需由买受人补交土地出让金；

以上情况都清楚了，是不是就解决问题了？当然还没有，因为一个开始拆迁的又有人愿意出售的回迁项目，出售面积毕竟很少，所以就要抓紧沟通、抓紧购买，一旦购买的人多了，价格就会上涨，而如果找新的地方，同时符合潜力大、不需要名额、又安全、周期短，这么优质的投资项目就难了。所以好产品不是随时都有的，抓紧时间先来了解，才能抓住机会。

业界最近推出了多个项目的回迁房。市场反响热烈、购买热情高涨，但由于房价太低，利润太高，有一些投资者内心充满疑虑，他们都在问?

这么赚钱为什么还要卖呢?

答：原因就是政府主导城市更新，开发商必须配合村民拆迁。回迁房是少量的，并非像新房一样批量出售、它只是部分村民手上有大量的拥有权、又急需用钱时拿出小部分拥有权变现，所以详细了解回迁房过后，投资者懂得捉住时机才行。这样方便拆迁的方式逐步形成了成熟的市场，得到了政府、开发商以及村委的认可，在这方面其他城市还无法和深圳相比，深圳灵活性和政府的高效性确实全国第一，所以不用太担心进度或旧改不了的问题。

回迁房价格会不会很高？

答：市场商品房价格的50%-95%，甚至有的比商品房还贵，看村落内回迁房投资的热度、市场关注程度以及投资周期。

投资周期大概多久？

答：周期在3-5年左右，根据拆迁进展不同地方周期不同。

是否限制名额？是否限购？

答：不限购，不限制名额。

投资成本大概有多少？

答：150万起，看购买面积和单价。区域不同价格也不同！

利润有多大？

答：利润不一定，收益高就需要精挑细选，有些地方的回迁房只是一个购房名额的问题，但有些地方的回迁房利润就能达到一倍，两万多的单价，而周边的商品房是四万多。

回迁房为什么价格偏低？

答：

1、不能立即再变现。

2、人们的认知偏差，大多数人因为不相信而导致这些正在回迁的房缺乏市场的绝对良好预期。

3、无法在公开市场买卖，绝对优质的机会稍纵即逝，缺乏固定市场慢慢发育的基础。

还有什么补偿没有？

答：每月每平方还会补偿30-100元每平米的租金补偿，还有装修补偿，搬迁费，积极签约奖励等等。

确定是住宅吗?

答：确定是住宅。这些在开发商提供的【拆迁安置补偿协议】合同中都有明文规定，毫无争议可言。

确定能过户到我的名下吗?

答：确定可以过户到私人散户买家的名下，不管你有无名额购买，不管你目前持有多少房产都能够购买，而且不占用你现有的购房指标。具体过户的流程是村委向开发商报备，开发商与散户买家签署回迁房安置补偿协议后，将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。交房后，房管局会根据开发商提供的资料制作房产证，确定是红本住宅商品房。

回迁房买的是什么

的核心根本性文件，这个就是期房合同。

回迁房与同期商品房的性质一样吗

一样。可以进行融资，抵押，出租，出售，学位申请。即各项功能，权利，质量都是一样的。回迁房本质上就是新建成的商品房。只是取得的来源是旧物业置换到手的新市场商品房。

回迁房是带装修交房吗

开发商在回签安置补偿协议里注明补偿装修费用，但是房子是毛胚交房。

回迁房拿房需要缴纳哪些税费

新市场商品房只有一个契税，但是回签房是免交的。当然还有一个印花税加工本费总共不超过200元。现在最新的深圳经济特区城市更新条例，第四十五条，被搬迁人选择产权置换的，置换物业按照经区城市更新部门备案的搬迁补偿协议约定登记在被搬迁人名下，依法免征契税。

回迁房的土地使用年限是多久，可从什么时候开始

根据深圳经济特区城市更新条例第四十四条，不动产权属注销登记完成后，实施主体应当先按照规划要求向政府无偿移交公共用地，再申请以协议方式取得更新单元规划确定的开发建设用地使用权，并签订国有建设用地使用权出让合同。项目拆除范围内的原土地使用权自动终止，出让后的土地使用权期限重新起算。住宅类商品房的使用年限均为70年，从协议取得开发建设使用权开始。

如何保障交易的安全性，可靠性，是否有存在一房多卖的可能性

通过与拆迁主体即开发商，实施主体签订拆迁安置补偿协议，由开发商的审核把关以及信用背书来控制上述风险。一份拆迁安置补偿协议，会移送街道办，村股份公司，城市更新办公室，住建局，不更新条例多次提到拆迁安置补偿协议与开发商的关系，以及补偿标准，政府监督，法律约束等内容。

我买的是农民房，赔给我的也是农民房，还是市场商品房

城市更新，旧城改造，就是要把老屋村，农民房，历史违法建筑这些不能收税又低效率用地的地块，统一改造，变更成为可管理，能收税，高效用地的国有土地性质的地块。具体案例参照华润大冲旧改，上面第一条已经解释过，再解释一遍。所以，你到手的新房是市场商品房。

我担心开发商拖延时间不建房子怎么办

政府主导：政府对旧改高度重视和强有力的监督，确保旧改规范运作和公信力关键。内容参考2020年11月30日发布的深圳特区城市旧改更新条例。资金监管：深圳特区城市更新条例明确规定，项目开发必须与政府详细的项目监管协议，包括足够的资金监管，确定改造资金到位，确保工程全面竣工。

买回迁房还有什么补贴

一般项目都有过渡租金补贴，每个月都有，一直到选房为止。金额一般在25元到150元一平方，具体补贴金额看地段，有些还每隔3年过渡租金上涨，如果按约定期限没有建好房子，过渡费还会上涨50%到100%不等。

拆迁补偿所得的房子以后卖出是否有什么限制？

这就要说到深圳回迁房一个很大的优势了，不限购，不限售，拿到红本即可自由买卖。《市政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（深府办规〔2018〕9 号）规定：搬迁权利人首次转让搬迁安置住房的，不适用《通知》关于取得不动产权利证书之日起 3 年内禁止转让的相关规定。