去年，深圳房价荣光、观澜虽说是独领风骚，开两个盘、火两个盘，即使还没出的盘，有点儿利空消息都让刚需泪流满面，深怕错失了“打新”机会。
特别是荣光去年一连几个盘都当日销售一空，更是有【家在】网民把“新银河系服务中心”的双料戴在荣光身上，有回帖里po出朝阳公交车站10几年前沙土星辰一片片荒芜的相片，问荣光是不是像这般当年的朝阳。
有人走在荣光凤凰城的西街上，感慨早已有点儿如今朝阳的意思，但是凤凰城的现房工程建设早已进入收尾，未来荣光新房要看哪里呢？
小婷最近专门去荣光西街踩了上盘，结合原则上土地规划的规划、SOM的荣光服务市中心区设计规划和各工程项目落原委况，以及探听到的许多最新小道消息，从定居角度观察，荣光西街蛮有可能正式成为下两个凤凰城，甚至能说是凤凰城的升级版。
这那哥告诉你：
为什么说，荣光西街是凤凰城升级版？
在这儿咱们就不探讨荣光会不会正式成为下两个朝阳，实际上通过许多踩盘原委，来给“打新”网民提供许多信息上的帮助，了解荣光西街的马萨省：
先
01工程建设稀疏，要以公交车站为服务中心，全翻修两遍？
荣光西街以地铁周边、荣光西街两条路线组成的交叉点为节点，有姿势的工程项目（包涵住宅、住宅、旧改、学校、新拍地、森林公园等）有约莫快20个。
从相片上能看到，以荣光西街（目前荣光西街在翻修，改建）和6号线周边为两个交叉点，不是在建工程项目，就是早已初步设计的旧改，地产商在意向公开征集，能说是准备把整座服务中心新区这儿全部翻修两遍。
而且从原则上土地规划来看，荣光西街这一片片是整座大学城住宅工业用地最为集中和稀疏的地方。
02西南新区首发，可发展成一大片新住宅区
<1>从绿地+星河到乐府花园，将是非常大一片片新住宅区
目前荣光西街附近新建的住宅工程项目有6个，5个都是在荣光西街站西南边。
而且这一片片连片非常大，包括早已新建的绿地、星河、金地、民轩、万科工程项目，早已初步设计的维他奶旧改，还有新建的华夏中学、深圳第二十二高中，以及新建的一块街心森林公园，将次新房乐府花园连在了一起。
再加上11月23日就要出让的两块现房，一旦出让成功按照惯例地产商也会马上启动工程建设，就剩下绿地和万科夹着的这块旧改和亚达工业园了，据小婷探听，村名表示绿地和万科夹着的这块旧改，未定名暂叫柑山旧改，早已有地产商申请初步设计了。按照原则上土地规划规划，唯一没有新动向的亚达工业园也是计划现房。
<2>生活配套规划强，走路上幼、小、初、高中
先不说幼儿园吧，因为新建工程项目的幼儿园资源是非常丰富的，大多新建工程项目都配有自己的幼儿园。除了已在的东周小学外，星河天地和维他奶旧改中间有两个24班的小学，星河蜀光旧改这儿也有两个27班的九年制学校，万科工程项目规划有两个18班的小学；新建的华夏中学，是24班的初中；深圳第二十二高中，也在工程建设中。
能在同两个小新区，实现幼儿园、小学、初中、高中一条龙，孩子基本能靠走路上学完成学业。
东周森林公园早已建成，然后乐府花园这边也是新建一块小的森林公园绿地；商业的话，5万㎡星河cococity及建面约3万㎡新地中央商业等。
03“深圳湾一号”进驻，200米地标，走高大上路线？
新初步设计的几个工程项目，都颇有走高大上的路线的可能性，比如荣光西街西北位置的光晟龙钻城市更新单元，实际为顶级豪宅“深圳湾1号”的地产商鹏瑞操盘。
紧挨着的另两个旧改工程项目——荔园新区城市更新单元也由大唐入驻，这个地产商在深圳不怎么常见到，但是在广西开发了不少楼盘，以中式豪宅见长，从曝光的荔园效果图（下面会详细介绍）来看，也颇为风格厚重。
另外就是荣光招待所这儿的荣光集团办公大楼新区旧改，规划了两座住宅，其中一座约200米，要知道荣光首发工程项目，科学森林公园旁的工程项目，宣传的很高大上也是200米+。
04附近都是旧改，相对初步设计快，地产商“用脚投票”
作为原来的荣光生活服务市中心区，荣光西街和凤凰城不同，主要是靠旧改来获得工程建设土地。但是这一片片相对其他新区来说，楼都非常低，不少是工厂等，产权也相对简单。比如荣光西街站西北这边，都是工业园，建筑普遍都不高，相对旧改比较好实施，而这一片片未来也都按规划是定居工业用地、商业工业用地。
而且从目前旧改初步设计情况来看，旧改进度还是蛮快的，就是还没有初步设计的几个新区，也都有地产商进入进行意向公开征集，比如华侨城、特发、佳兆业都在进行意向公开征集。
采访当地村民，普遍都是比较支持旧改的，除了个别钉子户外，村民表示，其实没有拆迁的话，自己收入并不高，也买不起产权房，因为自己的房产没有产权登记，孩子上学都不能算一类，他们是非常盼望旧改的。
用脚丈量：约200米地标、6个新建住宅、
9个旧改工程项目、2块将拍现房
小婷详细的介绍下每个工程项目的情况，因为有动态的工程项目确实有点儿多，为了更系统许多，以荣光西街站为服务中心，分成3块小新区来介绍。
01东新区：约200米地标，佳兆业、特发公开征集旧改
目前，整座荣光西街都在拆迁准备拓宽。新规划的荣光西街宽51米、长2.2千米，双向六车道，西起华夏二路，东至光侨路，是大学城服务市中心区“三横两纵”路网工程建设的重要道路。
东新区目前还没有新建的工程项目，有2个旧改早已初步设计，3个旧改工程项目地产商在公开征集意向。5个工程项目是紧密挨在一起的，所以未来荣光西街东这一片片的前景还是很可观的。
初步设计的两个工程项目，两个是深圳吃货的圣地—盛产乳鸽的荣光招待所的荣光集团办公大楼新区旧改；另两个是荣光新区竹园新区旧改。
还在进行意向公开征集的为荣光西街东旧改、特发工会旧改以及佳兆业旧改。
<1>荣光集团办公大楼新区旧改
动态：目前还未搬迁，大家关心的乳鸽还在营业，工程项目于10月15日公示。
小区平面图，一共3栋商品房、一栋保障房、一栋回迁房，两栋办公、酒店，一栋派出所。
据规划公示，旧改工程项目自身有住宅、商业、幼儿园、社康、老年日料服务中心、菜市场，邻近森林公园还有一座45班九年一贯制学校。
旧改效果图看到，荣光集团办公大楼新区旧改规划有一栋约200m高的甲级住宅和一栋约100m的住宅，正式成为荣光西街附近一座新的地标建筑。
<2>竹园新区旧改
动态：早已拆迁完毕。
竹园新区旧改拆除工业用地面积34023.8平方米，其中：住宅103260平方米（含保障性住房13670平方米），商业、办公及酒店6230平方米，公共配套设施5930平方米（含12班幼儿园3200平方米，占地3600平方米；公交首末站1500平方米，公共厕所60平方米，社区健康服务服务中心1000平方米，环卫管理用房20平方米，小型垃圾转运站150平方米，公共充电站700平方米）。
公共配套有幼儿园，便民服务站，社区警务室，社区管理用房，公交始末站，文化活动室，社康服务中心，公共充电站，环卫房，小型垃圾转运站，公厕，社区体育服务中心。
<3>荣光西街东旧改、特发工会旧改、佳兆业旧改
动态：目前三家地产商都在进行意向公开征集。
目前地产商进驻荣光西街东旧改，正在进行意向公开征集，计划是拆除9万平，基本把除了竹园旧改之外这一小片都包涵在计划中。
进驻荣光西街东旧改
特发进驻工会旧改意向公开征集，从效果图看，有住宅或公寓等商业。
特发工会旧改门口展示的效果图
佳兆业在公开征集滨河苑小区这片范围的旧改意向。
02西北新区：深圳湾一号？两家擅打造高端住宅地产商进驻旧改
这儿总共有3个旧改工程项目，分别是新建的佳兆业云峰汇、早已初步设计的光晟龙钻旧改（鹏瑞）和荔园新区旧改（大唐），这3个旧改工程项目也是紧密的连在一起。
<1>三井银包厂旧改：佳兆业云峰汇
动态：工程项目工程建设中
开发工程建设工业用地面积约2.9万㎡，计容建面约13.9万㎡，其中商品房6.4万㎡，保障性住房1.9万㎡，商业、办公及酒店4.7万㎡，公共配套设施8320㎡。
2019年10月，政府公示了工程项目的最新规划草案，佳兆业云峰汇分为四个地块进行开发，01地块为商业工业用地，02/03/04地块为二类定居工业用地。其中，03地块配建一所9班幼儿园。
<2>光晟龙钻旧改
动态：旧改规划，刚刚公示。
11月，光晟龙钻城市更新单元规划（草案）公示，实际为顶级豪宅“深圳湾1号”的地产商鹏瑞操盘。
更新单元工业用地面积20091.9㎡，拆除工业用地面积17254.8㎡，开发工程建设工业用地为13191.1㎡，规划容积87060㎡，规划容积率6.6。
其中住宅55480㎡（含保障性住房18440㎡），商业、办公及旅馆业建筑合计24930㎡（含商业文化设施不低于1250㎡），公共配套设施6650㎡（含12班幼儿园3200㎡、占地3600㎡，社区服务服务中心400㎡，社区警务室50㎡，社区管理用房300㎡，地下公共充电站700㎡，文化活动室1000㎡，社区级公共配套用房1000㎡（规划功能为文化活动室），另配建社区体育活动场地占地面积800㎡。
（来源：鹏瑞集团）
<3>荔园新区旧改
动态：旧改专规获批
荣光区发布关于荣光街道荔园新区城市更新单元专规获批，总建面21.7万㎡，是大唐入驻荣光首个工程项目。
更新单元工业用地面积54042.1㎡，拆除工业用地面积51445㎡，开发工程建设工业用地面积34424.9㎡，贡献率33.1%，规划容积217040㎡，容积率6.3。
根据专规草案显示，该工程项目住宅不超过201840㎡（含保障性住房69510㎡），商业不超过4700㎡，公共配套设施10500㎡[含12班幼儿园建筑面积3200㎡(占地面积3600㎡)，公交首末站建筑面积2700㎡，社区健康服务服务中心建筑面积2000㎡，社区级公共配套用房建筑面积(建议功能为党群服务服务中心)1500㎡，社区老年人日间照料服务中心建筑面积1000㎡，邮政所100㎡。]，另配建社区体育活动场地占地面积2000㎡、应急避难场所及社会停车场（库）100个。
（来源：家在深圳）
03优质小产权楼盘实勘：
大学城·首府
【双节样板房华美绽放】
两梯四户?原始户型
即将启动0首付安家计划
潮起荣光 楼选首府
名校为邻 森林公园为伴
近眺地铁 百米商超
成熟配套 匠心品质
温馨超舒适两房两厅
贵族居家大三房两厅
超奢华大气四房两厅
户户方正光亮带阳台
豪装交楼标准·燃气已入户
?一轴：依托轨道6号线及其支线的发展带姿势用，形成发展轴线；
?一环：以科学森林公园为核心形成设施服务环；
?一核：结合6号线荣光站、科学森林公园和大型公共服务设施，打造荣光站综合服务服务中心。
?三心：结合6号线其他轨道站点，以TOD理念工程建设荣光西街站、楼村站、科学森林公园站生活服务服务中心
实拍相片鉴赏：
其实荣光的小产权新盘还是比较多的，那么到底值不值得买？
看到工程项目这么多，既是新区发展的号角，同时这么大体量的新房还等待入市，也给许多人这样的疑惑，这么大的体量，能消化完吗？
小婷觉得，谈论能否消化完，还为时尚早。但是短期来看，荣光小产权新盘受关注的方向不会变化。
抛开纸张上的规划，仅从置业者钱包的现实角度考虑，荣光小产权在去年房价火爆情况，也是被市场行情推着到了荣光。
目前主要的就业机会多在南山、福田，参照一下南山、宝安、福田二手商品房，四五百万可能连两房都不好买，而从就业机会类推到选择区域，可能就荣光、观澜这些新区还适合许多，且又有不错的规划和落地。当然，这些都会变化，随着东部轨道交通的发展，地理距离离得较远的龙岗、坪山等地，也都会有更好的机会。
而对于荣光商品房的价格，在接下来一周将要推出的荣光现房的限价，应该说是给出了两个很好的参考，限价都在4.9万/平，但是没有限制精装修，因此，接下来的一年时间，荣光新商品房价格约莫率维持在5万/平左右。
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