原创（龙华中心旧改）老牛独家置业分解！龙华，老城看旧改，新城盼配套，龙华区旧改，

01看房团 2023-05-19 49

龙华新房以3万多接近4万的价格入市，重点区域白石龙、红山、鹭湖国际住区等片区的二手房冲高至4万甚至突破5万。高烧的楼市，让龙华从入门级刚需区转化为“望楼兴叹区"。

老牛此前统计的数据显示，近3年来，龙华的房价涨幅居前，年均涨幅高达20%多，此轮行情，龙华依旧高涨，核心区位的整体房价达到了福田1-2年前的普遍价位。

2013年龙华部分新房成交均价如下表，数据来源于房网数据中心，仅供参考。

2年后的今天，观澜都不止这个价位。

普通购买力被步步紧逼一路向北，部分买主，越来越无奈地接受深圳偏远区域，寻求相对合适价位和合理通勤区位的楼盘，以此让自己或家庭赶上最不可以思议的房地产创富时代。然而，大多数人的意图，只是想有个自己的温暖窝罢了。

这都是老生常谈的话题，价格谈多了，反而有炒作之嫌。近几个月来的房价暴涨，除政策、投资机构作为主要推手外，个别媒体、一般投机客不也是助涨的当事人吗？

房地产关乎各行各业、各家各人

以后的学校文体、医疗卫生、交通规划，一同希冀更宜居的龙华。

龙华新区下的龙华（含龙华、民治、大浪）和观澜原本是两个独立大镇，围绕着富士康等大型外来加工企业，聚集发展出众星拱月般的加工制造业、小作坊、以及特有的产业链条下的低层次商贸业态。

在这种镇级发展思路下，相对更高层次的城镇资源分别集中于两镇的“镇中心”，说穿了，当年深圳的关外，就像现在的东莞一样，镇番割据。龙华和观澜的镇中心也就是现在分化出来的，所谓的“龙华老城”和“观澜老街”，都是两地曾经最繁华、城市配套最集中，生活便利度最高之地。各种市政配套如学校、医院、公园、商业分列其中，发展至今，从生活便利角度看，其优势依然具备。比如，即使相对偏远的观澜区域，其配套齐全度却一点也不逊于红山一带。

然而，城市是不断地发展，向上，如同人一样，也充满着喜新厌旧的情感。而作为置业者，抉择一个房子也绝不仅仅是着重现状，更多会向往预期利好。甚至很多时候，这种预期利好会获得像“地段”一样的大比重，从而反映在房价水平上。

那么，当一个新兴片区一无所有的时候，是该下手呢还是该等呢？

在交通环境缺位时期，大龙华也是深圳人眼中的偏远区域，一般的刚需置业群的购房思维被桎梏于一城一池，即使是对关口一带也隔着难以逾越的鸿沟。以前的政治课常言，要用发展的眼光看问题，其实选房也是这么个道理。

但这些论调已是马后炮，放眼龙华新区，先前浓墨重彩炒作的“龙华新城”已无法再复制。新区政府也无能为力再拿出类似的储备用地炒作概念，整个新区建设用地超过６０％，剩余可建设用地不足５平方公里（来源于２０１１年的统计数据）。

新区所谓的“新”全然集中于当年的二线关拓展区，现如今的北站周边区域。

所以，如今置业龙华，又该看重什么？

简而言之：老区看旧改，新城看配套。下边将围绕此话题谈谈。

如有纰漏，敬请提出，欢迎补充。

老牛就不刻意分街道谈了，观澜一分为三后，龙华新区现有6个街道，重点区域其实也就那么几块，谈到哪说哪，都会扯到。

谈到每一类别时，会把重点区域突出来谈，包括北站商务区、观澜横坑水库周边科技核心、龙华商业中心。

这3个区域也是今后龙华重点打造的一级区域，所谓的核心地段，就是这么造出来的。

从民治谈起。民治是龙华新区新时期最具代表性的区域，关口区位，市区通达交通便捷，近几年区域新房集中入市，加之片区内的北站商务区概念不断被炒作，使得民治的眼球曝光率非常高，是推动龙华房价猛增的主力区域。

这块备受瞩目的土地上，早已雏形蜕变，跃跃欲飞。大规模的住宅土地开发，让民治发展呈现出一片欣欣向荣之景。

然而，随着新置业人群入住，面对相对紧缺的市政配套时，留下民治“金玉其外，败絮其中”的诟病。但如果放宽要求看，这是任何新兴片区发展阶段都会遇到的状况，无可避免，近些年月也可看到，各类市政配套正不断地补充进来，步伐迈得算坚定。

民治城区发展的割裂感十分明显，以民治大道两边区域为代表的老民治，和以深圳北站为代表的新龙华中心，就像硬币的两面，城建面貌天地之别。

从民治大道——梅龙路——民塘路，由东至西，层层迭代。若从深圳北站龙华线站台往东看，发展的鸿爪雪泥，一览无遗。

旧即是民治大道为线，引出的两旁区域。

而所谓的新，便是过去炒作的“龙华新城”，现在的深圳北站商务中心区一带，向北延伸到和平路边的港铁天颂，向南到梅林关周边。跨了2个街道，其实都不为过，本身就是个唇齿相依之地。

北站商务核心

按照深圳新的发展思路，北站周边区域将建设成为深圳北中心的重要组成部分，形成区域性大型交通枢纽区和多功能城市中心，承接福田中心区综合服务功能的延伸，重点发展以总部经济、产业金融、电子商务、商务办公、文化创意、综合商业等为主的现代服务业。

商务区总体规划效果：

商务区内的写字楼拓荒项目，由深圳地铁集团操刀的东广场规划图：

目前已动工的南面地块，地基开挖中：

显而易见，该片区预期利好极其明确，定位高规格，使得新房开盘价已冲高至4万，与片区概念搭边的中海锦城2期尾盘户型，标价达到5.2万+，普通购买者压力山大。

然而，片区房价一旦冲高很难再下来，购买力层次慢慢被挤兑。如果说“龙华新城”的整体规划，住宅使命已经基本完成，那么接下来就该轮到各项配套发威发力的时候了。

自制两张北站商务区周边的部分配套规划图。

深圳北站以南，和平路以北：

深圳北站以南：

规划逐渐浮出水面，一一细数近期将兑现的重点规划。

教育

白石龙学校

九年一贯制学校，位于金亨利两期项目之间。容积率≤1.28，规定建筑面积39800平方米，其中教学及教学辅助用房29900平方米、办公用房3400平方米、生活服务用房6500平方米，机动车泊位数45辆。

龙华外国语学校

是深外在龙岗分校、国际部之外的又一次外拓，将包括小学、初中和国际部，占地面积约6.1万平方米。

位于玉龙路与八宝街交汇处，是一所九年一贯制学校，目前已开展项目前期工作，计划于2016年建成并招生。

龙塘学校

中央原著西侧，星河传奇南边，人民路与腾龙路交界处东北角。

红山学校

高中，位于中梅路南侧，新区大道东侧。

观湖片区的鹭湖学校：

项目为九年一贯制学校，设计教学规模为54个班/2550个学位，其中小学30个班/1350个学位，初中24个班/1200个学位，教职工160人，拟新建7栋楼，即教学楼A（小学部）、教学楼B（初中部）、综合楼、科学楼、体育馆、艺术楼、图书馆，以及室外配套工程。

年内完成老校改扩建：观澜二中、新田小学、龙华中心小学、清湖小学、高峰学校；

规划在浪口、福民、龙胜、弓村各建一所公办学校。争取2015年完成方案设计，2016年开工建设，2017年建成投入使用。

医院

新华医院

市属医院，占地60473.6平方米，规划建设病床1200张，总建筑面积约210449平方米，拟建设成为集医疗、科研、教学、预防保健功能于一体的市属三级甲等综合性医院。

建设内容包括：门诊、住院、医技、后勤附属用房、制剂、配液中心、科研、图书馆、实验楼、学术交流中心、地下人防工程、地下车库等。

市第二儿童医院

市属医院，用地面积约为4万多平方米，规划床位600多张。

上塘地块医院（社会办三级医院）

通过向社会引资，招拍挂出让的上塘地块医院，去年有消息称已有17家单位有意竞拍。

龙华新区中心医院（观澜）改扩建

改扩建后全院1200张床位；总用地面积37068.62㎡，总建筑面积193983㎡。

拆除现有宿舍楼、门诊楼及连廊、住院综合楼连廊，医院西侧新建1栋住院楼（含5层医技B楼及17层住院楼主楼），原有宿舍楼区域上新建1栋门急诊医技、住院、科研办公及后勤保障楼（含5F门急诊医技A综合楼、10F住院附楼、10F科研办公及后勤保障楼），调整现有住院综合楼功能布局，新建一座综合废水处理站，并设地下停车场。

市中医院龙华院区

13年已有规划，新院区拟选址龙华吊绳山下章阁社区（观澜），占地15—20万平方米，规划设立病床2000张。

文体设施

文体设施一直是龙华的短板，前几年大运会时，深圳其它核心区陆续新盖了体育场馆，龙华并无受益。

这类设施，投入大，效益低，后期管理及维护成本不低，难怪有关部门不感冒。先前各街道办规划体育中心，口号喊得响，动作多迟缓。何况，从实际用途来看，大而全的体育中心似乎不比社区体育用地价值更大吧。

但从置业角度来看，这类设施所在区域通常都是一个片区的好地段，或会形成好的地段，龙中、宝中、深圳湾这类极端例子，可管中窥豹。试想文艺场馆规划在工厂区，除非本身就作为行为艺术，否则只会格格不入，大笔资金打水漂。

最近完工的部分文体设施：

龙华文化艺术中心，位于龙华文化广场西侧，已开放有图书馆、博物馆。

中国版画博物馆，名字是十分霸气的，国字号头衔。位置相对偏，在观澜湖高尔夫边。

观澜体育公园（在建，拟于2017年建成并投入运营）

项目位于龙华新区观澜街道观光路以南、观兴路以西、新丹路以北，占地面积6.4万平方米，提供室内外游泳池及足球、篮球、网球运动场地等体育设施。

龙华文化广场及体育中心规划，在龙华文化广场一侧，规划效果图可能有变动。

大家耳熟能详的“龙华两馆”（市美术馆新馆、市图书馆调剂书库）项目，在进行国际设计招标，计划9月15日公布定标结果。

此外，还会推进民治体育公园、大浪文化艺术中心等多个文体项目。

交通

随龙华线、新彩通道等工程落成，民治的大体交通格局已成定局，进市区新的动脉通道唯有独苗光明线（6号线），将南延至科学馆。

轨道6号线起自龙华新区深圳北站，与4号线并行沿腾龙路至红山站，过红山站后上跨4号线拐向布龙路（布龙路上跨龙华线要建斜拉桥），沿布龙路前行跨过福龙路以隧道穿越羊台山，出羊台山后以高架桥梁沿石岩街区的塘丽一路和北环路敷设，跨田心大道后逐渐以隧道穿越大雁山进入光明新区，出大雁山后以高架桥梁沿规划东红路、光明大道、规划中央公园大道路中绿化带敷设，跨过龙大高速公路及茅洲河后立即转入地下，沿别墅路地下行进，下穿红花山公园、公明广场后拐向松白路，过金安路口后逐步出露地面过渡到高架沿松白路敷设，跨过规划田园路后拐入沙江路并逐渐入地，沿沙江路地下敷设至终点松岗站与11号线换乘。

工程计划2015年开工建设，预计2019年通车试运营。目前开始拆迁，计划7月土建工程开工。

老城与之相比，恼人的问题倒不是城建面貌或基本配套问题，而是交通规划先天缺乏，交通拥堵节点多，城市运作效率低能。

北站商务区一带交通网络规划图：

而这种问题在龙华老片区尤其被放大。大大小小的工业区和小产权宅基地盘踞，秩序杂乱，平时工作日道路承载力可能刚刚好，通行顺畅，一旦到双休日交通不堪重负的疲惫点便显现出来。龙华的人民路、和平路、龙观路，观澜的观澜大道，民治的民治大道无一幸免。

也正由于土地性质繁多，产权不明晰，老城区域的后补交通规划往往面临更大的阻力，拆迁就是其中最另有关部门头疼的一环。

龙华老城区域，包括默默无闻的大浪北部片区，都陆续展开道路修建工程，大动脉交通接二连三地上马开工，完工日却要等猴年马月之后。

短短几公里的道路还需要分批次分期数完成，中间断头伫立着孤零零的民宅，道路两头面面相觑，此情此景，绝对是司机路怒症高频之地，怒起来想立马炸之。

这跟部分设施规划先天缺陷有关，例如观澜大道和龙观路相通，布局有观澜汽车能开出这么高的价格？龙华老城缺新房，但不至于饥不择食啊。

龙观路，龙华汽车站处：

今年有计划观澜汽车站周边交通组织改善工程、观平路沿线出入口优化调整工程等10个综治项目，于今年6月陆续开工建设，9月底完工。附近的街坊，来谈谈进度吧。

项目难动，道路网就不好织。

所以当新城不断密布小道路，打通断头路时，老城现阶段还要继续完善大动脉交通，短期内的交通压力很难减缓。

交通关乎发展大计，新区政府也是蛮拼的，边修路，边整治，启动2015年“畅通龙华”33项综治工程前期工作，计划7月底前完成项目立项及下达投资计划工作，10月底前完成施工招标，争取年底完工。

石清大道

龙华段起点于清湖，对接布澜路，一期工程对接龙观路（非龙观快速路），就此面临断头。

二期工程要真正实现与石岩段对接，拆迁难点就包括龙观路上的加油站。

龙观快速路（华观大道）

最终将接上福龙路。目前已在茜坑水库，即环观南路对接段便形成断头，大浪段亦存在多个断头点，均是拆迁未谈妥。

龙观路-新区大道连接线，下穿港铁车辆段，对接新区大道，项目已动工。

除了高烧的房价，逼得置业群步步北上，别忘了还有“有轨电车”，硬是把观澜带火。

图中所示的地铁13号线，应改为18号线，从沙井发出经过观澜到平湖；地铁16号线，即是现在已开工建设的10号线，直线也是规划到观澜。

有轨电车的饼至今还未出炉，根据最新规划，有轨电车7月实际动工。新区已着手谋划新的轨道线。

公园绿化

如果按照市政配套的优先级来说，公园总不会是先锋。新区近期的部分规划项目如下。

一河两岸

C段（东环二路至龙华污水处理厂3.2km）和D段（人民路至观澜大道1.2km），两段景观提升工程建设将与A、B段进行衔接，打造出观澜河中心区段7.7km的景观休闲长廊。

D段已基本完工，进入手尾阶段。

龙华河综合整治工程预计今年9月底开工建设。

“二十公园”

分别为民治白松公园、民治人民路街心公园、大浪和平路街心公园、民治社区体育公园、民治新区大道街心公园(1号)、民治新区大道街心公园(2号)、观澜大道街心公园、民治绿廊(二期)、民治布龙路景观长廊、大浪德政路街心公园、观澜环观南路街心公园、龙华花半里北侧街心公园(暂定名)、龙华清湖新村社区公园(暂定名)、龙华共和村街心公园(暂定名)、龙华小观园、龙华清湖工业园文体公园、民治简上街心公园、民治锦绣街心公园、民治逸秀社区公园、观澜章阁社区街心公园、观澜福民街心公园、观澜牛轭岭古樟树公园、大浪民塘路市政公园、民治白石龙音乐公园(原名白石龙文化公园)、民治南园公园、观澜石皮山文化公园(原名观澜石皮山瓷谷公园)、观澜儿童公园、民治深圳北站中心公园。其中，德政路街心公园、小观园已于年初完工。目前，新区正逐步形成“森林(郊野)公园——综合公园——社区公园”三级公园体系。

白石龙文化公园欲打造成龙华乃至深圳首个音乐主题文化公园，中轴山顶公园欲打造成深圳的“太平山顶”，成为深圳新的地标。

其中比较大型的有

民悦公园

民悦公园位于深圳市龙华民治民乐社区民治水库外围，是民乐社区的绿肺，用地权属为水库自身用地，主要建设内容为环形步道系统、节点空间设计、绿化工程、园林设施（雕塑、亭子、公厕和休闲广场等）、夜景灯光、给排水、公园标示系统和游乐设施等。

北站商务区及周边一带的城市绿谷景观规划

但说实在的，最头痛的还是治污问题。

如果说民治新老城区发展对比明显，那么观澜的新老交替现象近几年也飞扬跋扈，猛地惊鸿，方令人察觉观澜也成为龙华的一个关注点了。

这是多偏远的区域啊？连条地铁线也没，好歹沙井福永松岗借机场线的东风，明年6月底将通地铁；平湖公明光明的地铁线已于去年底宣告开工；龙中的早在11年大运前就通了。此前，观澜被挂在嘴头，可能还有赖于福安雅园、爱心家园、招商锦绣观园等多个保障房项目。

如此看来，观澜并不算现阶段置业的好区位。可无论如何，房价水平在那，概念也很大。

新区成立伊始，主脑机构便设在现在的观澜观湖街道，不久后制定了龙华新区中轴发展蓝图，确立双核发展。其中一核毫无疑问是北站商务区，另一核尚处襁褓中，即横坑水库科技文化服务中心（科技核）。

横坑水库科技文化服务中心：

位于横坑水库周边区域，定位是要完善科技服务功能，打造新区科技文化核心。规划的服务中心与周边将打造成新区的北部科技核，规划面积4.5平方公里，为新区北面提供高品质综合服务。

未来将重点发展技术研发、教育培训、文化娱乐、行政服务等，将与新区南部商务核（北站片区）共同成为新区发展引擎。

看到这，有网友会嘀咕，照老牛这么说，是不是应该重点关注这片新兴区域？

是的。但跟北站商务区有显著的区别，一个是地段，一个是更尴尬的现实矛盾——横坑整体规划已比较明朗，其中住宅用地并不多，最集中的住宅规划即是南面的鹭湖国际住区，而目前区内的四大住宅项目已步入尾声。

再南面的观澜高新园，则以产业用地为主，夹带着零星的保障房及小产权房住宅（下一层的图，就是老牛站在某小产权房高层，俯瞰北面科技园及鹭湖住宅区的景观照），而横坑水库周边以公共服务用地为主。

观澜的规划其实有点坂田的感觉，以产业园作为发展的驱动力。龙华新区“三廊九园”的产业蓝图，观澜独占5席，包括龙华汽车城、九龙山科技园等项目。产业发展的同时，拉动城区的建设面貌，加速城市更新。

其核心区实际动作还不大明显，其它片区早已遍地撒花。除交通外，旧城改造是观澜未来几年内最大的看点。目前包括即将入市的华盛观荟、深业泰然玫瑰苑、陶润懿峰等均是旧改项目，还有合正综合体、观壹城等大型旧改在建，以及重金打造的商业综合体观澜湖新城，将于今年10月份开业。

鹭湖国际住区及高新园一角：

旧改

先前说到，老城看旧改，这是老牛在置业筛选上比较看重的一个因素。

当下，旧改成本高企，拆迁问题上难免蹑手蹑脚，有新地优选新地，潜力利好都像挤牙膏似的一点一点地兑现。而老城毕竟无法像新城一样“大开大合”，城区面貌改善最奏效的途径便是破旧立新。

好地段，是暗藏了对接市区的交通因素。

前边多次提到的观澜，旧改、产业规划都不错，但位置上看还是比较偏。区域内可选择的楼盘也不多，旧改项目也是其新房住宅，对二手房置业帮助并不大（周边并无二手房），倒是能把小环境改改。

意向的及公布草案的很多，这里把主要的近期有较大可能实现的项目列出来，遗漏的项目，包括表格内缺失的信息，往后再补充，老牛会继续关注。

龙华老城自身条件不错，区位、配套都还好，与民治的楼盘对比，还有价格优势。壹城中心旧改项目南北纵深1公里多，辐射周边多个楼盘，有合适的房源值得关注。

围绕龙华地铁站，周边范围依然是龙华未来的核心区之一，它不像北站商务区和横坑科技文化区，能快速地在空白的土地上成型成规模。

龙华老城区旧改图

大浪也算是老片区，全域基本为建成区。除了龙胜一带的潜龙曼海宁、和平里和港铁天颂，大浪这么多年来就悠山美地这么个新盘。可供选择的项目比观澜的更少，龙胜价格基本上对接北站商务区一带。

从这几年公布的旧改意向来看，龙华新区的旧改项目，总体上呈沿路蔓延、多点分布态势，多集中于原各镇中心，主要沿观澜大道、布龙路、观平路、大浪南路、建设路、民治路等主干道分布。

项目规模普遍较小，分布零散。除龙华老城区比较集中成片外，其它地区均是零散分布。

龙华新区旧改分布示意图：

新区的规划配套暂且列到这，新内容及置业讨论，将盖楼更新。

由于时间问题，老牛目前仅把新区近期将实现的配套罗列出来。分析欠缺，往后会不断地补充说明。

老规矩，接下来是龙华新区近期入市的新盘项目小评。

民治

预计上市的新房项目均在北站商务区周边，地段已然没话说，相应价格估计会维持在4万上下。

和公馆

预计7月中旬开营销中心，下半年入市。在中海锦城对面，商业配套共享。地铁口物业，距离龙华线上塘站300来米。两座纯板楼，主要空间均朝南，户型比较稀缺。项目西侧是上芬小学新址，老的上芬小学在其东侧，将被光明线高架段占用，所以地铁噪音问题该掂量掂量。

占地面积：8000.00㎡

建筑面积：37287.00㎡

容积率：3.28

总房源：200套

车位数：285

金亨利2期

主推88平、89平、140平等户型，预计10月开营销中心，年底入市。

2期和1期之间隔着是白石龙学校，紧邻项目南面的为民治第三工业区旧改项目，旧改含住宅，计划2020年入市销售。北面则是一片民房，暂无更新计划。

星河传奇2期

2期主推81-105平3-4房住宅，50-66平米商务公寓。在上塘站和红山站之间，距离两端地铁站约800-1200m。部分单元靠近龙华线，噪音影响可参考金亨利1期。整体容积率较高，但户型拓展面积大，沿袭1期，单价会维持较高水准。

龙光·玖龙玺

2014年深圳住宅地王，2.5万一平的楼面价。白石龙地铁口物业，与南面的万科金域华府一路之隔，预计10月入市。

龙华，新盘项目基本上是挤一点出一点，主力靠旧改。

壹城中心

预计一期年底入市。龙华老城当前最为瞩目的大型综合体项目，龙华地铁站附近，老城中心资源。项目整体规模非常巨大，南北纵向有1.2公里的跨越。旧改改造难度不小，时间跨度不会短。项目规模来看，华润城feel。

进度比较明显的位于电信大厦对面的一块地，已出地面。

观澜，鹭湖住宅区后，观澜的主要住宅供应也来源于旧改项目。

陶润懿峰

位于观湖街道，招商澜园北面，预计7月中下旬开盘，主推75-120平，精装交房。

在龙华行政科技中心，现有的生活配套丰富齐全，居家便利；大和路西侧，规划有有轨电车站点，按计划是7月开工；距离规划的龙华线北延800m，尚未有动工计划；户型均朝南，有较大的赠送面积，3栋89平户型私密度较差；小区裙楼规划商业街，与观澜湿地公园相邻，生活休闲还不错；项目一侧正对高架电缆，可能会给视觉景观及心理感受带来影响。