势不可挡新闻报道记者 计思敏
“楼盘工程项目以房换房”、“二手货房产品销售不如人意”......在经过两年多的房价调控后，作为房价晴雨表的深圳，迎来两年小考。
深圳房地产中介机构协会在2022年一季度房价小洛佐韦写道：“2022年一季度房价总体成绩不令人满意”。据统计，2022年一季度深圳二手货房买卖合同共计跌至12191套，环比2021年下两年增幅为-12.1%。一手写字楼成交量16126套，同、环比增幅分别为-38.3%和-38.6%。
龙山一楼盘面世“以房换房 分期付款”
继“小麦、大蒜、西瓜换房”后，一线城市深圳传来楼盘工程项目“以房换房”公益活动。近日，布季谢电影海报显示，深圳龙山一楼盘——TNUMBERA46·国子监诏谕面世“以房换房 分期付款”活动，上面印上普通写字楼换尊荣大努梅罗夫副总裁私域、换商务人士公寓楼、换沿街店铺！
对此，势不可挡新闻报道致电TNUMBERA46·国子监诏谕工程项目售楼部，售楼部值班人员则表示，情况有误，经第三方检测机构做市值评估后能深圳市现有写字楼置换当晚的新房，毕氏。
前述值班人员则表示，公益活动期限目前未规定截止时间。按照电影海报，交换原则为分期付款、实义、毕氏。价值认定标准上，新房产品价格—TNUMBERA46·国子监诏谕工程项目产品价格以当晚公布为依据，旧房产品价格以房产所在小区两年内成交量的产品销售价格为依据（若两年内无成交量，以两年内成交量产品销售价格为依据）。前述工程项目全权中介机构向势不可挡新闻报道介绍，大努梅罗夫属于圣索弗勒维孔特产品。“维米县，如果大努梅罗夫3000余多万元，您的写字楼估价在1500多万元以内，就可减免掉一半，旧房交由开发商来处理就行。”
“那个工程项目一共三栋楼，分期付款主要特别针对的是其中的大努梅罗夫产品，可售产品占地面积在343—555万平方米。商务人士公寓楼工程项目叫TNUMBERA46朗寓，产品占地面积在35—98万平方米，吕普县产品价格7多万元/万平方米以内。小洋房的商务人士公寓楼暂时不参与公益活动，35万平方米的才200余多万元。”该工程项目全权中介机构说。
在深圳业内人士看来，工程项目广告或带来一定的流量但产品销售情况有待观察。“那个工程项目的位置还能，紧邻公交车站，不过工程项目规模较为小，300多万平方米的大努梅罗夫产品特别针对的客户像企业老板、副总裁之类的，他们的特异性会较为多，从整个深圳来看，那个工程项目卡在中间档，比它高端的有，低一点的也有，较为难弄。”
深圳一中介机构门店经理也对势不可挡新闻报道则表示，目前市
一季度32个写字楼楼盘入市，网收红“向日葵”空前绝后无须
据深圳中原研究中心统计数据，截至6月30日，深圳今年已有32个写字楼楼盘入市，共计13470套。
根据深圳市住房和建设局近日印发的《深圳市住房发展2022年度实施计划》，深圳今年计划批准预售和现售商品住房占地面积600万万平方米，约6万套。这也意味着，下两年，至少还有4万余套商品住房供应。
按照深圳中原研究中心统计，仅7月份，潜在计划入市的写字楼工程项目就有19个。从区域来看，光明3个、宝安3个、龙山2个、福田3个、龙华3个、龙岗4个、坪山1个。较受关注的工程项目包括宏发万悦山二期、正东名苑、中海闻华里等。
在新房写字楼工程项目供应高峰下，被称为超级网收红的深圳华润城没能再创“向日葵空前绝后”。
据媒体报道，开盘8年，其中7年“开盘即向日葵”的超级网收红深圳华润城于6月19日面世最后一批写字楼，面世344套房源，产品销售价格13.2多万元/万平方米；共有589批客户参与选房，但最终售出303套，去化率八八成，收入46亿元。
“主要还是楼盘可选择的工程项目较多，同价位的高端工程项目也有同类产品在差不多时间开盘。比如5月底开盘的海德园，产品销售价格在12.6多万元/万平方米，也是网红豪宅工程项目，起步价1800多万元以内，6个小时239套房全部选完。”深圳中原一门店经理说。
在业内看来，除了工程项目自身产品、地段和配套等优势外，与周边二手货房存在的巨大差价也是吸引客户选购新房的重要原因之一。以前述海德园为例，按照深圳中原研究中心数据，因为深圳新房限价的缘故，海德园A区开盘产品销售价格为12.6多万元/万平方米，但周边二手货写字楼的挂牌价普遍在18多万元/万平方米以上。
另据深圳当地中介机构反馈，“在新房限价政策下，目前深圳新房写字楼工程项目其实都卖得还不错，以近期在卖的‘山海公馆’为例，工程项目6月15日（周五）开盘，周六、周日两天时间就卖了96套，开发商回款5亿多元。客户主要以首次置业的刚需客户为主。由于工程项目总价在400万—500多万元，也有部分客户用来投资。”
从成交量情况看，根据诸葛找房统计数据，今年6月份，深圳新房成交量量环比涨超五成。按照数据，6月，深圳成交量量2731套，环比上涨55%，同比上涨2%。
二手货房无明显起色，挂牌房源增多成交量量下滑
从二手货房市场来看，市场尚无明显起色。
2021年2月8日，深圳市住房和建设局连发3条公告，宣布建立二手货住房成交量参考产品价格发布机制，其首次发布全市3595个写字楼小区二手货住房成交量参考产品价格几乎相当于市场价的七折。同时，银行将根据参考价发放贷款。
按照乐有家研究中心此前公布的数据，2021年2月，深圳二手货房挂牌量锐减，跌幅近40%，这主要是受春节假期的影响，春节后3月深圳的挂牌量就恢复至新政前的水平。不过，去年3月政策过渡期后，4月开始，随着政策的严格落地实施，市场挂牌量有所下滑。经历几个月持续降温后，2021年9月市场挂牌量进一步下滑，此外，随着政策调控深化，市场持续降温，部分需要置换或用钱的业主，心态有所松动，挂牌价有所下滑。2021年挂牌量相较于2020年同比下滑约30%。
深圳当地的中介机构更是以“速冻”来形容当时的深圳二手货房市场。
目前，在深圳中介机构眼中，“二手货房仍不如人意”。该中介机构称，二手货房参考价出台前，其门店一个月平均成交量二手货房十余套，现在几乎没有，“现在二手货房客户很少”。
根据深圳市房地产信息平台7月1日公布的数据，2022年6月，深圳全市二手货商品房成交量26.31万万平方米（2686套），同比下降0.22%；其中二手货商品写字楼成交量为21.54万万平方米（2241套），同比下降0.22%。
另按照诸葛找房研究中心数据，6月份，深圳二手货房成交量量与去年同期相比下降27%。
“目前，深圳二手货房参考价仍在严格执行，对于刚需买家来说，首付是一大挑战，所以只能继续观望。之前传深圳二手货房参考价要调整，也没有下文。”深圳当地一潜在购房者这样说道。
挂牌量来看，今年一季度二手货房挂牌量持续增加。深圳市房地产中介机构协会最新公布的数据显示，截至2022年6月30日，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源84097套（存重复房源），对比5月31日统计的83503套在售房源增加594套，环比增幅为0.7%。
深圳市房地产中介机构协会指出，根据今年以来二手货房跌至量占地面积占比分析，小于90万平方米洋房的跌至占总体比例处于持续下滑态势，而90万平方米以上洋房占比，尤其是90-144万平方米的占比提升明显，反映出改善型群体入市意愿高于小洋房刚需群体入市意愿，也从侧面反映出刚需群体对于预期不确定性，观望氛围更浓郁。同时，由于刚需群体的观望氛围浓郁，直接影响到龙岗、罗湖等传统刚需置业集中区域的交易量。
“二手货房成交量量总体还是偏低，改善型群体的交易周期也较长。”深圳中介机构说。
责任编辑：刘秀浩 图片编辑：金洁
校对：张艳
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