（文/解红娟 编辑/马媛媛）“横琴新房跌到8万，产品销售价格10万的二手货房是不是卖？”
近日，位于深圳横琴的保利地产瑧湾悦和Harcou悦湾府前后分析阶段入市，前者推售321套写字楼，登记产品销售价格约10.5多万元/万平方米，精装修交付；后者推售626套写字楼，登记吕普县限售9.2万/万平方米。
就在两项目对外宣传之际，有产品销售人员传出，保利地产瑧湾悦下苦功发放“开盘礼包”：i深圳登记前300名：单价折扣30万；冻资前300名折扣：小洋房30万，大户型70万折扣；11月30近日准签折扣：小洋房30万，小洋房60万；12月10近日准签折扣：小洋房20万，小洋房40万；12月20近日准签折扣：小洋房10万，小洋房20万。
折合下来，保利地产瑧湾悦产品销售价格最低8.2多万元/万平方米。
由于打折力度太大，有业内揶揄，“这是横琴打出龙岗价”。也有业内忧虑，“横琴新房跌到8万多，产品销售价格一万多的二手货房是不是卖？宝中几个楼盘是不是卖？”
“以贷养贷”
实际上，这种忧虑并不多余，有投资客这一身份的张信程正在被其购得的三套房源弄得不可开交。
观测者网了解到，张信程在日常工作之余喜欢研究房地产，曾购得碧桂园粉背三套房产，总体月供超40万。为偿还银行贷款，张信程选择“以贷养贷”，即利用小银行的抵押物贷做到高评估，从而拿到大额银行贷款，以此作为下两套房产的首付或上两套房产的房贷。
这样的操作方式确实让张信程在房价上涨阶段尝到发迹，新股申购两套卖掉就能四千七百上百万，但也让其在房价上涨期间尝到一惊。据了解，上述抵押物贷属于大额银行贷款，基准利率高出市场平均水平，且不享受降准待遇。在房价预期上涨的背景下，张信程赠与大部分房产单价均有不同程度的下滑，但是每月要支付出去的巨额利息不会上升。
实际上，这并不是张信程第一次勒皮伊。在2008年股灾引发的楼市震荡中，张信程作为见证者，铭记在心受过总体成交量急剧放缓、成交量价格急剧上涨、土地成交量急度放缓，主城区产品销售面积同比上升21.8%等数据带来的影响。
在近年的一片看涨声中，他过于乐观的把赚到的钱基本全部投入了炒房中。为了交费他不得不将部分房产挂牌出售，但由于市场走势不好，客户都抱着观望心态，目前三套房降价后仍未成功卖出。
和张信程有一样经历的人有很多，其中较为突出的是2020年至2021年上半年的投资者，这些人拿着最高的房贷基准利率，在房价最高点上车，却遭遇最差的市场走势，一度陷入卖了就别赔本更亏的困境。
年的数据进行对比，下滑10-20%的楼盘18个，占比32.1%；下滑5%-10%的楼盘有10个，占比17.9%。也就是说，在过去一年前上车的购房者，大多将投资失利。
“当房价不涨了，或者上涨了，持有房产的成本会全面的显现，包括物业费、折旧费、按揭银行贷款以及不买房用做其他这种投资的机会成本。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这时候卖掉房子换成现金投资保本收益类的理财，或许比持有房子的收益更大一点。
二手货房量价齐跌
值得一提的是，深圳是北上广深四个一线城市中最先走出下滑行情的城市。
业内指出，北上广深四个一线城市里，北京是首都，房改以来，市场化的因素一直都不高，一切按行政指导办。上海和广州经济总量高，人口多，城市面积大，基本供需匹配，市场因素和政策因素各半。深圳因为是经济特区，经济总量高，经济发展质量高，人口多，地域面积小，房改以来，基本都是市场为主导，政策干预程度很低。可以说，深圳，一直都是房地产市场化的典型样本。
在过度自由的市场中，深圳较少受房地产政策影响，但在2021年2月，为促进二手货住房市场信息透明，理性交易，深圳率先在全国推行二手货房指导价，参考周边一手住房价格，一次性给全市共3595个写字楼小区出台了详细的价格指导标准。在执行上，深圳要求中介机构在发布二手货房价格时必须采用，银行发放银行贷款也以此为参考。
需要指出的是，由于二手货房指导价普遍低于挂牌价，导致购房者实际可银行贷款项减少，等于间接提高了二手货房的首付比例。
“二手货房参考价本质上是降杠杆、去杠杆的一个逻辑。”李宇嘉表示，该政策的出台对深圳二手货房冲击很大，打开了二手货写字楼产品销售价格指数连续11个月下滑的序幕。
据国家统计局每月发布的《70个大中城市商品写字楼产品销售价格变动情况》显示，2021年3月至2021年12月，深圳二手货写字楼产品销售价格指数分别为100.4、100、99.9、99.8、99.6、99.6、99.5、99.8、99.8、99.6，自政策发布两个月后由涨转跌。
进入2022年，深圳二手货写字楼产品销售价格指数依旧延续上年的下滑趋势。2022年前10个月，深圳二手货写字楼产品销售价格指数分别为99.5、99.5、99、100.1、100.5、99.7、99.8、99.5、99.6、99.8，一年内仅有2次上涨。
也就是说，18个月内，深圳二手货写字楼产品销售价格有16个月都在跌。
受买涨不涨跌观念的影响，购房者在房价上涨过程中选择观望，自参考价发布以来，深圳二手货房成交量量不断创新低，已连续15个月成交量量跌破2500套，2022年9月更是跌破2000套，且无反弹迹象。
“这种下行快导致市场对预期发生了很大的变化。”李宇嘉表示，特别是2020年至2021年上半年购房的投资客，他们大部分加了杠杆，那么在房价上涨和预期不振，特别是房价上涨的预期得到扭转情况下，投资买房的逻辑发生了根本的改变，从而出现卖盘急剧增长的现象。
与此同时，随着新房大面积降价促销，需求转向新房市场，导致二手货房交易量占比不断上升。
李宇嘉进一步指出，从预期来看，它会形成一个传染效应，带动更多的购房者形成这种一致性的预期，将房源挂牌，也会是大家的共同认识。
截至2022年11月1日，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源102442套（存重复房源，后同），对比10月1日统计的97402套挂牌房源增加5040套，环比增长率为5.2%。
超八成楼盘价格有爆仓压力
二手货写字楼产品销售价格上涨、挂牌量激增的恶性循环下，二手货房价格面临再度下滑的压力。
在未来二手货房价格仍将持续调整的背景下，深圳中原研究中心进行二手货房价格压力测试，选取全市关注度高的56个样本楼盘，以2017年至今为样本时间周期，通过收集2022年样本楼盘最新成交量价格，并测算2017-2021年深圳购房者平均持有成本，以此计算两个数据的差异率，这个差异率，则为二手货房价格压力值。
“压力值”更通俗的理解为，二手货房成交量价能上涨的幅度，压力值为负数则代表超出2017年以后购房者的购房成本，即爆仓。
测试结果显示，56个楼盘中，价格压力值为正的有32个，占比57.1%，代表仍有超过一半的楼盘目前产品销售价格高于持有成本，但其中24个仅在0-10%之间，可以承受的上涨空间已经不大。另外24个楼盘价格压力值为负，代表目前产品销售价格低于持有成本，出现亏损。
深圳中原研究中心表示，“一旦平产品销售价格格再跌10%，即便不计算后续的银行贷款利息等成本，那么超过八成的楼盘价格也将低于持有成本。”
二手货房挂牌价格方面，据中原中原研究中心统计，对比目前成交量产品销售价格与挂牌价，所有楼盘挂牌价都高于成交量产品销售价格，挂牌价高于成交量价5%-30%分布最广泛。其中，挂牌价高于成交量价10%-20%分布最多，共有25个楼盘，占比44.6%。其次为20%-30%，共有16个楼盘，占比28.6%。5-10%有9个楼盘，占比16.1%。挂牌价高于成交量价10%的占比80.4%。
“在市场持续低迷，挂牌量不断增多背景下，业主挂牌价远高于实际成交量价成为市场趋势。”深圳中原研究中心称。
“这是一个非常明显的信号——如果以投资为目的购房，你很可能苦功无归，因为未来你的成交量价，很可能低于你的买入价。”业内表示，经历这一轮调整，深圳的房地产市场会不会逐渐回归到正常的需求层面上去，这是大家期待看到的。
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