问：十三大师您好，光明乐府花园与龙岗京基御景半山哪个盘更适合10年投资的
有很多选择。 京基御景半山 去年深圳西部南山、宝安、光明涨了不少，按照板块轮动来讲，现在深圳东部还没怎么涨，现在是不是应该去买东部龙岗、坪山？ 去年深圳西部房子的价格为什么会上涨？主要原因还是西部产业强，购买力强，市场需求量大。而西部南山、宝安、光明无论是新房还是二手房供应量都非常有限。深圳房子的价格是买上去的，是需求推动价格上涨的。所以去年深圳西部房子价格的上涨还是供需关系推动的。 去年深圳东部房子的价格为什么没怎么涨了？主要还是东部产业弱，购买力弱，市场需求相对来说会小。而东部像龙岗、坪山无论是新房还是二手房的供应量又相对来说会大很多。供应量大，需求又相对少，价格自然涨的慢。 深圳不大，房那你自然就赚的少了。 板块会轮动。但其实去年深圳东部的房子不是没涨，只是涨的少一点。事实上东部也已经涨了，不存在再轮动的。从供需关系讲，未来也是深圳西部涨的会比深圳东部多一点。 所以这2个区域长持，也是优先光明。但是现在光明也涨上去了，建议淘淘二手笋。
有200万现金，家庭收入大约80万，两个小孩，小的要上小学了，想买二套房，平时在罗湖上班，看了你的头条，好像龙岗大运新城的颐安不错，但感觉太远了，请你帮我出个主意，在什么区域购房，价位是多少的合适，非常感激！
答：你好，投资尽量回避大鹏，建议出手大鹏房产，置换一套罗湖学区房，虽然罗湖片区整体跑熟大势，但是学区房价格依然坚挺。 大运教育水平不如罗湖，从学区和自住的角度看不太适合你。 剩余200万投资南山 宝安的热门潜力板块。 你们可以承受600万以内的贷款，月供控制在3万以内都没有太大问题。
问：上下沙片区投资如何？纯粹投资，标的600，靠近福荣路的海景房值得入手吗？有推荐的吗？这个片区学位很一般，比福保福外南的房产如何？
答：上下沙的京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。周围农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。 缺点：学位一般，靠近福荣路噪音大，喜欢海景自住是不错的选择 关注学区，更倾向福外南，长远看 想象空间更大一些
问：我单独拥有一套宝安外国语小学和宝安中学的双学位房（三房），在洪浪北路丰华苑。工作生活在福田南山宝安，双学位对我的孩子在五年后不再需要。现在计划购置另一套四房作为投资，底线是五年后卖不到好价钱可以自住改善。我的投资房接盘对象是对住房有改善需求的小中产刚需房（学位房太贵放到次要，自住舒适为主），我认为以后的二孩趋势，小四房虽比不上学位房热销，但会算是下一个半刚需。现有计划是：能有三成的票，首付200万，房总价600万左右的四房。这个价格在宝安福田南山已经撬不动。我只能重点看布吉、盐田、龙岗和坪山的新盘。目前，对布吉片区和佳兆业盐田城市广场比较看好。请问对于我的想法，十三大大如何点评和建议？
答：你好，每个市场都有它存在的价值，满足特定人群的需求。 投资时机也会在不同的市场间是刚需的宝地，70-90㎡之间的房源新增量是宝安、南山、龙华的两倍之多。近年甚至开始有做四房的趋势。 如果说深圳紧凑三房最刚需，那么紧凑四房就是深圳的洪荒之力！ 但是估计 盐田 坪山这几个板块，并不看好。 盐田佳兆业广场是我比较认可的一个楼盘，但是，买这个楼盘是有前提的，就是兼一定的自住需求。 佳兆业城广所在的盐田港区，明年地铁开通，港区还有待开发土地资源还有增量，加上盐田近几年被过分遗忘，港区次新不过三万多，这三项综合起来是有补涨空间的，升值潜力很可能比不上西部某些热点片区，但跑平大盘是没问题的，但是投资并非好的选择。 布吉和大运相对好一些。 百鸽笼承接罗湖的改善外溢，石芽岭承接布吉的改善人群，这两个区域都可以买。
问：老师您好，我目前预算在700万以内，想考虑南山蛇口片区两房。目前考虑，第一爱榕园玫瑰园等，老旧育才学位;第二招商名仕，北师大学位;第三海尚国际等，目前我没有那么着急学位但是还是想考虑，不知道您这边建议如何
答：您好，蛇口楼龄分化，老盘不值得投资，建议淘次新盘。 海尚国际 南海玫瑰园和雍景湾 淘淘笋。
问：老师，您好。 现有横岗恒地悦山湖一套89四房，沙井一小产权。住沙井，老婆工作在沙井，9月要搬到横岗住，小孩9月上一年级，我工作在华南城。 老婆开车上班远 横岗中学学位一般，今年要生二胎，学位是刚需。 现计划买沙井海岸城。沙井小产权值150。现金有170，其中100做月息8厘放贷。家庭年入大约65，横岗房月供9千。要请教的问题是如何操作更合适？ 1. 海岸城预算500的3房， 我没有贷款记录，横岗房是我老婆一个人名字，现在再买房还可以3成首付吗？ 若可以是卖了小产权去付首付还是直接拿现金付？ 2.海岸城的深外若开盘时还没敲定，是否还是赌定入手？3.若海岸城没买成可否给出更好些的建议？
答：1.老婆的贷款 房查 房产证上均不体现横岗这套房，离婚之后算首套。 2.小产权卖掉，涨幅很弱，留着意义不大。 3.海岸城地铁+综合体+周边空地多+传说中深外宝安分校，深外落地可能性比较大。 如果备案价上不去，与周边二手倒挂会比较大，最终还是需要拼手气。 建议做2手准备，福田 宝安和南山的学位房也同时关注，疫情之后可能会有业主抛售，存在捡漏机会。
问：老师好，我家深户，现2套住宅1个小公寓。目前住麒麟花园，楼梯房100平，配南山实验学位，学位已用过，市场价值900满5年30万贷款。 第二套星河银湖谷，目前放租市场价值630余下贷款300，卖掉到手330。一套很小的公寓10以租养供不操心。目前夫妻俩上班总年100左右，持有现金约200。但职业进入瓶颈，收入难提高。想以一套学位房+1套自住来配置住宅；目前麒麟花园住着不爽，麒麟中学学位走下坡路，远不如四大名校；星河银湖谷升值慢居住环境也一般。所以目前这两套都不满意。请教：如果以一套住（环境好一点3房）一套投资小学位房，不增加太多贷款，老师看看能否给个腾挪周转建议，有哪些合适的区域和楼盘推荐，谢谢
科院先进实验这些后起之秀的冲击才是最危险的。 学位既然已经用过了，可以考虑出手置换，老旧的麒麟花园必然维持不住高价，所以麒麟去年涨幅并不夸张。 星河银湖谷其实算是横盘状态，因为起价高，学位一般，后市也堪忧。也可以出手。 可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇 收入有限就赶紧开发其他副业，人生在于折腾，不要把生活过成一潭死水。 大部分中产之所以焦虑，是因为他们都过于依赖靠人力劳动来获取回报，且没有掌握并驾驭生产资料的能力。 靠人力劳动换回报，这种模式存在着明显的收入上限，一旦停止劳动就没有收入来源，而且即使有过硬的技能，也很难直接传承给后代。 再加上没资产（消费主义\/积累有限），没有创造并驾驭资产的能力（打工思维\/不会投资），很容易陷入中年危机和焦虑中。
问：深圳法拍房风险大吗？是否适合投资？
答：你好，法拍房能赚钱，但是水比较深，只适合专业人士。 一、法拍房有哪些风险？ 法拍房既然是法院操作的，那他伴生的风险，必然有相应的法律瑕疵 风险 1 是清户风险，原来的房东在里面赖着不走 对应的法律瑕疵：最高法专门出台过唯一住房是否可执行的司法解释，简单来说就是瑕疵：从法律上来说，不能伤害善意第三人利益，如果这个事实属实，也是需要保护这个债权人权利的。如果原房东又没有其他的可执行财产，那么很可能再拿这个房子做文章，尤其是如果拍卖了付款了，法院还没有给建委送协助执行通知书时，遇到这个情况，很难出协执 风险 3是 租赁风险 你拍了之后，有人过来说这房子之前租给他们了已经，签了20年租约，如果违约需要支付巨额违约金。 对应的法律瑕疵：法律上有个原则是“买卖不破租赁”，理论上你买了这套法拍房只是拥有了所有权，原来的租赁合同还得继续，如果违约你应该是支付违约金的。当然，你也可以向法院去主张这个违约金的金额是否是合理的。 二、如何降低法拍房风险？ 上面的风险碰到了，都比较难处理。所以降低风险最主要的原则，就是规避风险发生的可能性，通过慎重选择房源方式。我的筛选法拍房房源原则如下： 原则1 案子要是个好案子 最好的案子，就是官员贪腐被抓起来判刑的这种。 几点优势 （1）当事人本身一般入狱了，亲属也都避之不及，没人愿意给你惹事 （2）这种房子一般户型、装修、位置、小区环境都比较好，原因你懂得 （3）当事人一般没有什么债主，原因同上 最差的一种案子，就是非银行的借贷纠纷，也就是当事人跟担保公司、小额贷款公司之类的借款纠纷，这种案子意味着当事人可能会很多潜在的债务，后患无穷。 至于刑事犯罪入狱的案子，也是最差的案子之一。主要是当事人没准过几年出来了，回来找你麻烦。或者在号子里，找些社会人给你添乱。 其他的普通合同纠纷或者银行借款纠纷的案子，这种安全性适中。银行借款纠纷中，由于银行对于抵押房产管得严，较少存在二次抵押的风险。普通合同纠纷，当事人一般是生意人，生意人怕惹事，一般不会主动添乱，但也存在其他债权人风险。 原则2 当事人最好是非退休、非自由职业人员 退休老人最多的就是时间，有充分的时间跟你折腾。自由职业人员，例如艺术家、摄影师这种，时间可以自由安排，也会增加很多跟你捣乱的可能性。如果当事人是外地人，本地关系少，也会比本地人好很多。 原则3 最好是本地法院的案子 如果是外地法院拍卖的北京房产，如果后面遇到问题，他们一般不管。北京本地法院的案子比较有保障，如果可能，本区法院或者指导本区的中级法院的案子拍卖的本区房产，更有保障。 如果后期除了问题，对于法院来说，他就是想帮你，前提是他得有这个能力。跨区甚至跨市执法，对于哪个司法机构来讲都不容易，会大大降低其执法力度和效率。 原则4 最好是空置房 无论是房子里面住着当事人、亲属还是租客，清户总是一件很麻烦并且风险很高的事情。因此，这个房子最好是空置房，如果是毛坯房，那就更好了 原则虽然好说，但是具体的案件每一个都不同，要开动脑筋分析具体情况。
问：老师您好，刚刚认识，相见恨晚。觉得您的回答都非常用心和专业，看了不到十分钟就决定加入圈子。想问您两个问题 1，之前好像确实没有看到您的身影，是最想在南山，大约400-500w。我目前属于职场快速发展期，预计20年收入可以税前45w，买500w的房子的确会消耗大量消费能力，以及短期内完全不敢有工作变动，您觉得目前适合这么投入房产么?
答：您好，感手好牌，好好打。5年后你会感谢现在的自己。
问：您好，关于贷款问题请教：本人深户，上海一套房贷约90万，上海房产证仅本人一人名字。如我老婆（非深户）近期欲在深圳置业，是否有办法享受首付三层的资格？我老婆曾在深圳贷款购房，两年半前已出售深房。感谢！
答：你好，深圳有3种方案可以操作成首付3成 1.全款抵押，找垫资公司配合 2.“5+2”模式，5成首付+2成首付贷 3.开发老人票，老人投靠落深户，做接力贷，最多可以贷30年。
问：你好，老师好！我主要是投资客户。当前有两套房，计划上半年把其中一套小的在龙华金地梅陇镇卖掉优化一下投资不动产，手上通过二次加按和卖掉房款有1200万，1、想投资南山科技园华润二期的188平豪宅，这个小区有南外学位，华润万象天地和地铁，商业配套比较好 2、半岛城邦三期豪宅，这个小区有海景，视野不错，就是没学位不好，有配套，离地铁远 3、后海翡翠海岸，这个小区有海景，学位一般。这几个小区都看了，也对比过各有利弊。请问下老师有什么建议？我看了半岛城邦三期、华润城二期、翡翠海岸花园好久了，一直在对比这几个小区，请帮忙对这几个小区排序一下？哪个升值潜力大些，谢谢！
答：这个问题难度太高了，只能回答个方向，对于具体楼盘涨幅的预测是不可能完全准确的。你所列举的这3个楼盘都是各个区域中心的次新豪宅，它们的涨幅实际上就代表着各个区域最顶级购买力的强弱变化趋势，仅仅判断强弱倒是可以排序，但三十年河东 三十年河西，将来谁增幅更快是很难判断的。 但以深圳湾对香蜜湖的逆袭来总结，未来哪里会出现大批的互联网-金融“新贵”，哪里的豪宅就大概率跑赢，机会依然会出现在前后海、深圳湾这些地方。江山代有才人出，这些已有的老牌豪宅，恐怕免不了被将来前海内部新开的豪宅所超越，这也是new money对old money的超越。 1.说起深圳的豪宅片区，大家都知道有三个，传统的华侨城、香蜜湖片区和后起之铁口、公交车站和各色便利店，步行两分钟沃尔玛，五分钟公园，十分钟医院，这样的便利生活谁不想要。 而且选择丰富多样，钱多就买次新大面积，钱少就买老破小，市区房子闭着眼睛放心买入即可，永远不缺接盘侠。 就或者说，在寸土寸金的深圳，不是说你有足够多的钱，就可以买到你梦想中完美的房子，在深圳，你别无选择。 豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验，所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。 深圳湾有一万套出头的房源，再减掉一些中小面积和位置品质稍差的，还剩下七八千套，数量听起来不算太少，但是面对全深圳的高净值人群和全国各地的豪客来说，这个数量就明显不够分了。 深圳湾，价格还会持续坚挺，并继续蓄能，在下一个阶段迎来一次分化性爆发。 2.今天的华润城，成交价已超出13万。 周边环境和居住品质一般的润府，为什么能卖这么高的价格? 一是离科技园太近，这里聚集了太多的高收入码农。 码农群体常年996，天天加班，没时间考虑太多居住品质和生活圈层的问题，下班就回家比什么都重要。 大冲周边的科技园小区又老又破，崭新的润府，无疑是中高收入码农的改善首选。 二是该片区新建的南山外国语科华校区。 南外分校，新校区，师资力量不错，学生以码农孩子为主，被认为是优质生源，大家理所当然的认为这是未来的名校。 实际呢，近几年新校区大量建设，到处都是名校分校，含金量越来越低。到底是真名校还是假名校，还需要时间和成绩的验证。 至少在南山和福田，我看到多年来稳居名校榜单前几位的，一直是那几张熟悉的老面孔。 名校的养成需要时间和文化的沉淀，哪有那么容易被新校取代? 大冲，是深圳典型的旧改故事，故事结尾，有人哭了，有人笑了。 华润的定位只是刚豪而已。 3.半岛城邦，是在深圳调控三年里，表现不多的逆势大涨的楼盘之一。 这个涨幅，几乎可以和同时期的深圳湾媲美。 没有学位加持，周边配套也一般的半岛城邦，为何能表现如此优异? 一是大南山概念，区位优势； 二是蛇口片区的龙头标杆楼盘，大体量，高品质。 三是蛇口的各项利好加分，包括渔人码头改造升级，太子湾邮轮母港，滨海休闲段西带打造等。 第四，也是我认为最重要的一项：半岛城邦是真正的海景豪宅。 深圳湾的翡翠海岸，宝中的熙龙湾，都主打海景豪宅的名片，但是它们离海的距离并不近，是远眺而非近观。 而半岛城邦不同，尤其是半岛一期，离海实在是太近太近了，可谓窗外就是大海，楼下就是海滨。 半岛城邦，是真正的一线滨海豪宅，离海之近，海景之美，在深圳的海景楼盘中几乎无出其右者。 也许你会说，离海近有用吗?推窗看海有用吗?管吃吗?管喝吗?能当钱使吗? 不能。 但是从马斯洛的五层次需求（生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求）理论来说，这只是满足了前两个或前三个需求人群的想法，等你上升到第四第五个需求层次的时候，就会明白，看海真的有那么重要，真的有那个极度分化的市场。 目前来看，这几个小区的排序： 翡翠海岸>半岛城邦>华润
问：老师，大运颐安都会中央89平米新房约510万，双龙恒裕珑城89平米新房（有四房）约390元，是否值得入手？还是选择在福田、南山、宝安、龙华买？ 我第一套房在罗湖，第二套纯投资房，不考虑学位，若老师认为市内更有价值，可否推荐几个盘？
差距拉大 2.品质楼盘和低端楼盘差距拉大 3.学位房和非学位房差距拉大 西部涨到一定程度，可能会像东部倾斜，龙岗顺势承接。 但是罗湖和龙岗短期内升值潜力是跑输东部的，建议入手福田、南山、宝安、龙华。 2020值得推荐的一手刚需盘： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 也可以关注板块内的次新笋盘。
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
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