在深圳，旧区提供了520万台出租住房，占全区出租住房总额的70%；这儿有76.9%的出租人口占比、相比南下较高的文凭水平；这样独有的出租住房供应结构、顾客特点，成为每一家国际品牌商业地产公寓楼的兵法必胜地中。而自诩为网络平台的珍珠，也不值得一提。

不可否认，珍珠从申银万国晚近得来。申银万国从实体店店面开始做国际品牌，思来了金融行业同时建立起美誉度之后，搭珍珠网络平台来推动整个金融行业发展。能有今天的创举除了踩对风口、吃净社会发展增量的内部因素外，更重要是强悍的国际品牌声望造就的城壕。

那个国际品牌声望内化成顾客需要的商业价值，既主要包括实际穿针引线服务的商业价值，也主要包括“真房源”带来的信赖商业价值。而珍珠的那个立身之本态射到深圳出租消费市场上，却Maubourguet全盘皆输。

丧失了核心商业价值，自然就随处埋单。

失“真”的珍珠

2012年，申银万国开启“真房源”行动， 2014年，真房源国际标准升级换代至延用的五大国际标准：真实世界存有、真实世界主流产品、真实世界价格、真实世界相片。

此后，珍珠将此国际标准内化成平台国际标准，也就是金融行业国际标准。国际品牌有了最打牢的顾客商业价值。那那个“真”房源在深圳的出租消费市场是如何失灵的呢？

真实世界存有，即那个房①在力学上是真实世界存有的是；②能断定它是不合法的房屋。

注意这儿是两个条件，后者较好理解，后者是指房屋得有不合法证书，要不然就行了在新马路上盖个“谷仓”，虽然空间上确实有木造的八方箱子，但必然是不能用做交易的。一方面不合乎人类定居国际标准，另一方面可能即时被政府移走，因此这儿的“真实世界存有”通常还得有“产权断定”。

而深圳大部分的出租住房都是旧区，而旧区的非官方英文名字叫“历史遗留下来违规建筑物”，“违规建筑物”四个字就或许了它不合乎 “真实世界存有”国际标准里的第三条。

至今在深圳，旧区是没有国际标准红本产权断定的，即便绿本小产权证也仅覆盖小部分房源，剩余在消费市场背光面流通的《历史遗留下来回执》等非非官方证书文件，绝对不是珍珠作为一家上市企业今天敢出来认可的。

真实世界主流产品，即这套房目前确实属于招租状态。

在二手房和新房交易的场景下，这是比较容易做到的。按照186万台红本产权房8%的换手率，一年也才交易14.4W次，摊到2W个经纪人头上，每人每月只需要维护0.6次；而1000万台出租房每年1.2次出租，一年合计1200W次。

此外，出租的决策期也要短很多，可能上一秒才刚上架，下一秒就被租出去了；100倍的极速交易频次下，要做到房源实时上下架，难度系数强到只能靠系统来解决。

而系统来解决就意味着这1000万台房需要通过系统对接方式呈现在珍珠网络平台，一旦有人签约就会触发下架；而深圳的出租机构化率仅4%，哪怕这些机构全部与珍珠系统对接，也只是杯水车薪。

真实世界价格，即这套房放卖的价格是绝对真实世界的，除了房子本身的售价，其他税费等均需透明或公示。

在深圳买过房的都知道，相比于几百万的房款来讲，装修好坏程度对总交易金额影响较小，无非是大家最后谈个几万至十几万的装修费。

但租房就不一样了，相比于1000多的旧区租金来讲，水电燃气费网费管理费押金违约金等等都是笔不小的金额。

不谈让所有人把每套房每项费用完全列明有多困难，出租灵活的营销优惠政策就很难在网络平台上统一。

例如1000元/月的房租，有人做每月减50，有人做每月9折，有人做仅首月减50，有人做仅前三个月打9折，有人做签约立返500，有人做签约立返500但住不满12个月要按住的天数折算扣回来……

这样花样繁多的营销方式都意味着最终顾客支付的价格不一样，今天珍珠网络平台要想限制大家只用某几种方式（方式越多意味着字段及计算规则越多、网络平台越复杂、顾客体验越差）以便网络平台统一呈现，只能在未来一统天下之后才可能有那个话语权。

真实世界相片也就是所谓的所见即所得。

买卖场景下，房间内的家私家电总金额不高，对顾客决策不太重要，相片的重点在于呈现房屋格局及房龄现状。

但出租场景下，有没有可用的抽油烟机、空调甚至有没有床、WIFI对决策和价格都有较大影响，而这些设备“有没有”可以用照片呈现，“能不能用”却只能实地测试。

此外，出租场景下，顾客定居期间大到家具家电，小到天花墙面地板的损坏都会收取折旧维修费。如此多的细节和非标项根本就不具备通用国际标准，不可能全部通过相片呈现，照片就丧失了“所见即所得”的要意。

如此，珍珠的“真房源”要素在深圳的出租消费市场几乎全部失“真”。

失灵的网络平台，丧失的深圳出租消费市场

从网络平台的逻辑来讲，房与客历来都是鸡与蛋的关系。房多才能客多、客多才能吸引业主将更多房放到网络平台上，彼此形成良性循环，方可做大做强，激发高频交易。

这也是珍珠想从买卖切入出租消费市场的重要考量之一——高频。

而今天的珍珠租房，不光在房端道阻且跻，客源端也存有问题。历来珍珠的广告投放都是围绕买房人群去的，从他们的代言人——中生代男星黄轩就可以看到离深圳租房人群有多遥远，进而导致他们的网络平台租房顾客量其实非常小，基本都是买房或意向买房顾客转化得来。更不用说珍珠的出租网络平台承载工具

化率算，一天还不到200次成交。在深圳全年1200W次的交易量中，珍珠仅仅吃掉了0.6%的消费市场份额，实在是难以称之为一个金融行业网络平台。

相比于买卖交易环节的高客单价、高毛利、低频率，出租消费市场交易环节相对低客单价、中毛利、超高频，再叠加深圳特殊的房、客特点，任何人想用旧有的是一招鲜、吃天下，甚至幻想做出租是降维打击，岂能成功？

敬畏深圳，敬畏出租，期待真正的金融行业网络平台，期待真正的出租“真房源”。