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上周，有关“房地产税”的热门话题再度引起轩然大波。
11月2日，财供销社最新消息：宁吉喆撰文表示，积极主动科学合理大力推进房地产税修法和体制改革是健全税赋控制监督机制的4项措施之一。
10月31日，中华人民共和国财政部中文网站也正式发布《关于全力支持深圳积极主动探索技术创新货币政策管理体系与运行监督机制的实行意见建议》，重点项目提及：全力支持深圳在全省户籍制度体制改革中由亚姆扩大开放！
一时间，深圳要试点工作“房地产税”的最新消息满天飞，即使许多人自相矛盾课征的时间是下月，好些人开始害怕深圳房价要急剧上行。
那么，“房地产税”到底对购房者有什么负面影响？为何是深圳？深圳会在下月课征“房地产税”吗？如果课征，会怎样排序税赋？
ONE
化解地方征管，利空民生问题
不能使得涨价，房地产税主要负面影响3妖物
具体来说，能很明晰地讲，房地产税不能使得房价上行。
不论是从已经征税房地产税的武汉和北京上看，还是从欧美国家已近房地产税的马来西亚、爱尔兰、美国山芥上看，房地产税对该地房价的跌势只不过并没太大负面影响。
以北京为例，2011年征税房产税以来，房价并没暂停增长。截至2022年5月，北京二手房价格已从2.3万/平，提升至6.6万/平。
其次，房地产税并不是用来遏制房价上涨的。
房地产税的主要目的是，提高土地使用效率，同时健全税制结构，增加地方政府的财政收入，降低地方对于房地产行业的依赖，从而使房地产行业稳定健康发展。
特别是近两年，因为行情负面影响，很多城市拍卖土地的收入急剧缩水，地方财政急剧下滑，这对支撑地方经济的发展非常不利。
高层迫切希望能有类似房地产税的新税种、征管出来，全力支持各个地方对财政资金的需要，这也是近两年频频提及“房地产税”的主要原因。
房地产税只不过对一般刚需来说，负面影响不大，主要会负面影响以下3妖物。
1、开发商，随着房地产税及保障性住房的发展，商品房的需求必然会有所降低，供需关系将会改变，使开发商的地位发生改变。
事实上，现在已经进入了卖方市场。特别是三、四线城市，库存压力非常大。
其中，深耕三四线城市的碧桂园已经开始撤退了，退出了一些区域的经营，从2021年的106个区域调整到今年的63个区域。
目前，碧桂园主要深耕在五大都市圈（长三角，广东，环渤海，长江中游，川渝）和确定性高的市场。
2、炒房客，刚需住房问题得到妥善化解之后，炒房客的市场将会彻底丧失。
在“房住不炒”的大方针下，房产回顾居住属性，老百姓已经清楚认识到房产作为投资产品的风险，不再奢望通过房产致富逆袭，炒房客自然失去生存的土壤。
3、拥有多套住房的业主。
国家对于多套房持有者征税的相关税款，会在一定程度上给他们带来压力，住房持有成本增加，转手变现能力减弱。
如果想降低负面影响，只不过也不复杂，有3招：卖出去，减少持有；或者租出去，以租抵税；亦或多生娃，减免税，不论是哪一种，都符合官方的设想。
TWO
为何是深圳？
3大条件，完美符合课征需求
从目前的情况上看，“房地产税”的试点工作落地势在必行。那么为何会是深圳？，芒果好房认为理由主要有以下几点。
1、深圳房价高企，民间呼声非常高，顺从民意，不仅能安抚老百姓，也能遏制深圳炒房的生存土壤。
另外，深圳商品房数量庞大，截至目前约有200万套商品房，如果课征房地产税，将是一笔巨大的财政收入。
一举三得，何乐不为。
2、深圳有更多自主权，财政实力强大，负面影响可控。
深圳房屋的资质条件较均衡、遗留性问题相对较少，而且市民纳税意识较好，有利于房地产税体制改革试点工作工作的开展。
另外，深圳本身财政实力就很强，土地财政依赖度截至2021年依旧是全省最低。所以在深圳积极主动探索，负面影响不能很大，也比较可控。
3、以史为鉴，深圳具备大力推进房地产税的市场条件。
从征税房地产税的国际经验上看，房地产税赋入的高地，与城市或者区域的公共治理、服务水平、公共配套设施有关。
这些因素越高的地区，房地产税的“税基”通常都会更高，政府能够获得更多收入，用于更加科学、合理地提升公共服务水平和现代治理水准，从而形成一种良性循环。
深圳显然拥有这样的基础与优势，作为体制改革开放的前沿与桥头堡，多年以来在城市公共服务水平，现代公共治理能力等方面，均在全省各城市中处于“翘楚”之列。
在这样的背景下，通过试点工作征税房地产税，形成稳定即使是永续的，互相促进良性循环的财政收入保障，是合理的，可行的，也是有效的。
THREE
楼市低迷、考量因素复杂
深圳2023年课征房地产税的几率不大
虽然深圳试点工作“房地产税”是大势所趋，但时间或许没大家想象中那么快。
一方面，目前深圳试点工作“房地产税”仍是猜想，官方还未清晰明晰地表示深圳试行。
事实上，有关房产税的讨论由来已久，2003年就首次提出了对自住房进行征税，但直至2011年1月“房产税”才正式在北京和武汉落地试点工作。
此外，自2014年首次提出房地产税修法以来，至今已近7年。
但从中华人民共和国财政部公布2022年修法工作安排上看，并未提及房地产税。2022年的《政府工作报告》也并未提及房地产税。
简而言之，目前房地产税修法尚无确切的时间表。
另一方面，“房地产税”是为了稳楼市，增税赋。
但目前，房地产仍处于上行阶段，行业危机警报尚未解除，置业者及市场的信心还没全面恢复。
在这样的情况下，如果下月就直接开始征税，无疑会对本就低迷的市场造成巨大的冲击，不利于市场的稳定。
为了避免这个情况，深圳的房地产税试点工作工作也应该不能这么快大力推进。即使下月楼市走出低迷的行情，深圳也会再观察一段时间。
再一方面，基于我国税赋法定的基本原则，房地产税要先完成修法才能征税。
但目前房地产税仍在修法过程中，尚没明晰的落地时间表。而鉴于修法草案的各项程序周期较长，预计房产税距离全面征税尚需3-5年。
即使深圳作为试点工作，能跳过修法阶段，但至少还有3个问题也要化解，同样需要较长的时间。
1、要有切合国情的税赋减免。
根据住建局统计数据，深圳购房者中首次置业的刚需人群多年来始终占大多数，购买二套房改善型需求者居次。
如果没减免，就会提高刚需购房的成本，不符合国家全力支持刚需购房的大方针。因此，怎样减免，向哪些人减免，需要进行详细的调研。
事实上，在房地产税赋制度健全的国家和地区，比如美国、日本和中国香港地区，其房产持有税都有相应的扣除，例如：首套房、低收入者、孤寡人群等等。
2、房产价值的评估要做到合理。
深圳各类住宅小区按照产权、品质、位置、物业服务等不同，价格相差很大。
比如，福田、南山的一些学区房，房屋质量可能很差，但交易价格很高。虽然深圳颁布了二手房指导价，但真实市场交易价格与指导价之间，仍有差距，尤其是豪宅。
3、要做到征税对象公平。
深圳的房屋种类很多，怎样界定税赋也要慎重考虑。
例如：数量庞大的小产权房，未缴纳任何税赋，却能享受城市基建投入和各项事业发展带来的红利，获得可观收益。
还有福利性质的住宅、历史遗留的军产房、经济适用房、限价房等等。如果只针对商品房征税房地产税，显然不公平。
FOUR
房地产税有3大模式
如果课征，深圳大概率是多房多税
虽然，我国已在北京和武汉试行了房地产税，但在这方面，还是欧美、亚洲其他发达国家及地区更为醇熟和健全。
以它们为参照，目前房地产税有3大模式。
模式一：宽税基，少税种，低税率。
这种模式以美国、日本山芥为代表，也是目前大多数国家采用的模式。需每年缴纳，以当年市场评估价*税率征税。
一句话总结：有一套房子收一套房子的税，互相之间并不负面影响，也不累计。
模式二：租金基，阶梯式，自住享优惠。
这类征税模式的代表是马来西亚、中国香港等地区，税额都比较低。
例如：香港房产的持有环节涉及三个税种——差饷税、物业税以及土地年租，其税基考量均为租金。
其中，差饷税以及土地年租的税基为政府每年评估差饷租值，而物业税的税基是减免了某些扣除项的实得租金，自用以及空置物业免征。
马来西亚是以该房屋的市场租金净收入作为标准，结合阶梯计税法排序。
假设一套价值1000万的房产每月租金1万元，则以全年12万的租金收入再减去成本后，以净收入进行收税，征税额度也比较小。
总结一下就是：按租金征税，税额低，自住便宜，负面影响低。
模式三：差异化，累计式，多房多税
这类计税模式的代表是韩国。
韩国的房地产税，针对价值较高的土地和住宅物业等会征税中央税，也称综合房地产税。综合房地产税按房产市值的80%评估，对房产市值超过6亿韩元（约合人民币350万的房产）的部分征税，税率0.5%-2%。
同时，还增加了多套房持有者和投机性购房者的税负。多套房持有者将最高被课以6%的综合不动产税，购置税率也最高上调至12%。
另外，若多套房持有者在调控地区销售房产，在现行税率基础上加收10个百分点的转让税，两套房持有者的税率为20%，三套房持有者为30%，以此类推。
一句话总结：名下房子越多，税越重，房子越贵，税越多。
总体上看，以韩国为代表的房地产税征税管理体系，似乎更接近于深圳普通民众的诉求，即对持有多套房产的人征重税，对豪宅征重税，对普通自住类的房产予以免征或少征。
对于房地产税，你怎么看？如果深圳试行，你会继续观望还是照旧买房？欢迎在评论区互动交流。
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