这样也行？（购买深圳小产权房应注意什么细节）买深圳小产权房安全吗？有什么风险？买什么样的小产权房才有保障？，在深圳购买小产权房注意什么，

01看房团 2023-05-28 53

对深漂的人而言，当你有很大的积攒估算第二件想做的事情估算是想在深圳有Meu。不必看房东的脸色来年涨不跌房租，也不必再科袋，要有一个认同感。想买货品房，但按揭又不够，即使是按揭够了，但后面的房贷需要数十年才付清。每个月要攒钱做数十年的房奴，再说心里不但要动起冷禅来。因此对好些刚需性的社会群体而言，在深圳买回小产权房是一个不错的选择。即使小产权房不但价格相对货品房昂贵一半闻所未闻，而且还能落户籍，申请文凭等等。

——小产权房并并非法律条文上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种签订合同通称的用法。是指在贫困户自发性农地上工程建设的房屋，未交纳农地税收收入等费用，其产权证并非由国家房管部门颁授的，因此叫做“乡产权”，又叫“小产权；原则上，小产权房不能进行受让。即使小产权房不属于法律条文意义上的货品房，买好小产权房后，房屋只具备小产权房的使用机能，而不具备对外受让的机能，但能在自发性内部受让、分期付款。但深圳的小产权房跟别的卫星城小产权房不一样，即使深圳那边有很大的历史因素在里面，并不相同与其他卫星城；

数据来源：深圳房地产研究中心

归纳而言，深圳小产权房产业发展能分为四个期：

第一期：迅猛产业发展期，1980~2004年，由于改革开发，成立自贸区，深圳得到迅速产业发展；一大批深圳邻近地区土著和最早一大批来深谋求机会和产业发展的人（主要以广东闽南人为主），在对个人集体土地和自发性农地上盖起一大批一大批的贫困户房，该些都是未交纳农地办事员金和罚金的。深圳关内关内大部分的贫困户房都是在这几天工程建设的。

第二期：半控管期，2005年~2013年在这期间，深圳市把所有农地转换为非国有工业用地，从此深圳再没有贫困户和自发性工业用地了，这是全国独有的试著。但这里有位问题，农地虽然是非国有工业用地，但上面的小产权房依然是对个人的。深圳大部分乡政府奶坛楼是在这个季节建造的。

第三期：严控管期，2013年~至今，由于实行城中村违建与区领导业绩的一标否决挂钩，2013年以后，深圳几乎没有任何新建小产权房，只要冒头是查和拆。从此深圳小产权房市场进入存量市场。

第四期：卫星城更新期，现在~未来，深圳农地捉襟见肘，同时还担负着先行试范区的重任，由政府和开发商主导，对现有小产权进行旧改拆除重建或者环境升级。

从历史来看，政府层面其实从来没有支持过小产权的交易，但从某些行政操作模式来看（比如允许落户和文凭积分排名，拆迁补偿等），是存在很大程度的默许的。深圳小产权一直是以民间物权交易的形式，灰色但又相对成熟的模式在进行着。

在中国，小产权房有两种，一种是深圳小产权房（特殊性），一种是其他地方小产权房（常规性）。为甚么这么说呢？这是即使，深圳2004年以卫星城规划全覆盖的方式，将特区外260平方公里农地全部转为非国有农地，随之而来的，是深圳成为了国内首个没有农村建制的卫星城。深圳完成这次农地改革之后，国家明确表示，其他卫星城不能效法深圳。因此，深圳也是唯一一个没有集体土地和自发性工业用地一说的卫星城。众所周知，集体土地或自发性工业用地上的房产受让，只能是村自发性内成员，而深圳农地均为非国有农地，因此在政策层面突破了这层限制。（虽然政策层面并不支持）

因此说，深圳的小产权房交易从来没有获得过政策支持，但实际中交易经常存在的，只是需要在台面下进行。那么哪些小产权房子能交易，哪些不能交易呢？

能买的主要有以下三种：非绿本的贫困户房、乡政府奶坛楼、集资房奶坛楼

不能买的主要有两种：在国土局备案过的绿本房（主要是贫困户房）、或者是褐色本（也称猪肝本）。还有甚么证件都没有的那种

贫困户房主要是指2009年6月2号之前在深圳城中村盖起的房屋，这类房屋只要有两证一书、历史遗留回执，基本上都是能正常买卖的。

两证一书：《工程建设工业用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《居民兴建住宅工业用地批准通知书》

有《历史遗留回执》的房屋也是能买的，当然，如果只有历史遗留回执，就要核查该房屋的农地是自有农地还是租赁农地

有《历史遗留回执》也并非100%能买，像观澜有很多地方租赁农地上建的房子，也会有《历史遗留回执》，将来可能会有较大纠纷风险

以上两种贫困户房，只要排除证书作假，以及一房多卖风险，就能正常交易。即使在实质操作中，此类贫困户房买回后有如下保障：

一、将来拆迁，是100%赔最后一任买家（赔房或货币补偿），主要根据买房时签的《律师见证书》进行确权；

二、在深圳大部分地区，提供买房时的《律师见证书》及2个月天然气、水电缴费清单，就能将户籍落到买回的房屋里（前提是已经是深户）。

三、享有很大程度上文凭申请

说完能买的贫困户房，提下来再说说乡政府奶坛楼。深圳的乡政府奶坛楼，大部分建于2009年-2013年间，是在贫困户房被完全禁止后民间与政策博弈的产物。

看着跟货品房没有甚么区别

乡政府奶坛楼的规模相比于贫困户房，一般规模较大，有些还带有完善的小区配套，建房农地一般是原先的村自发性工业用地。有相当部分是乡政府与开发商合作建房然后再分配。这类房子之前一般是提供乡政府盖章（2021年被禁止），开发商过户（一般需另外收小钱钱）。这类乡政府房环境好，配套较全，水电相对昂贵，是居家朋友不错的选择。

小贴士：2021乡政府盖章被禁止之后，乡政府奶坛楼还可不能买回呢？

其实从安全性而言，只要有律师见证书，就没有任何问题。最大的问题在于如果将来要卖，不懂的下家可能会有所担心。因此这个问题一分为二回答，如果是长期自住，那么完全能买的。如果计划以后出手，就要考虑以后市场的接受度了。

集资房有可能是村里的房子，也有可能是乡政府奶坛楼，两者都会有出现。机能跟前两者是一样的

不能买的主要有两种：国土局备案过的绿本房（主要是贫困户房）、或者是褐色本（也称猪肝本），还有甚么证件都没有的。