“来了是深圳人”，不应该仅仅是一句口号。
在“715”房价宏观调控经济政策正式发布二十天后，深圳市住房和规划局常务副、局长张学凡有关深圳住房Thoubal习“马来西亚商业模式”的申明讲话，再次引发社会各界对深圳房价的轩然大波。
只不过，深圳早已出台被业界称为“伊瓦诺房改”的房价体制改革长效，希望从根本上缓解农村居民的住房压力。不过，受限于农地面积狭小，农地供大于求严重，深圳要实现“租者有其屋”为丛藓科扭口藓。就目前情况而言，要增加住房供给，利用好旧区或许是“最现实的答案”。
马来西亚住房商业模式难以套用
“深圳房价向左却是向右？向左是马来西亚化，即住有所居，一个都不能少。极少数小白脸买货品房，绝大多数人会买到很富足的经济政策房；向右是澳门化，即极少数小白脸买货品房，绝大多数人或租或买密度大、不甚富足的保证房，住房领域相互依赖多层格局明显。”广东省住房经济政策研究中心首席研究员姚学甲表示，“非左即右的判断不太客观。不管是马来西亚化却是澳门化，大家关注的是贫民或无房人群，看他们怎么化解定居难题。”
“马来西亚商业模式”这个“好榜样”，到底是什么样的？申明信息显示，马来西亚从1964年开始推行“租者有其屋”计划，鼓励中等总收入和低总收入社会阶层买回住屋香港特区政府兴建的乡郊。目前，马来西亚已形成以中央政府乡郊为主、消费市场化的商业机构房产且以的住房体系。早在2016年，马来西亚便有高达82％的公民定居在乡郊里，也是说，马来西亚的商业性住房与货品房比率约为8：2。
与此同时，马来西亚中央政府也一直随着货品房房价变化而加强房价宏观调控，比如不断提高附加买主新税以及收紧房屋贷款。除此之外，马来西亚也设法缩短明确提出申请买回新乡郊的等候时间。
为帮助那些不符合公用乡郊明确提出申请标准但是又无力承担商业机构住房的“夹心层”群体，马来西亚中央政府从1995年起开始推出一种介于乡郊和商业机构住房之间的混合型物业，即“执行建后公寓楼”，其具有公用住房特性，同时具备二级消费市场特点。有消费市场人士认为，马来西亚乡郊的供给商业模式，有严格退出机制也惩处虚报，每个家庭一生只有两次买回新乡郊的机会。除此之外，中央政府主导乡郊定价，严控房价总收入比保持在3-5倍，价格被严控。
与马来西亚的商业性住房与货品房比率约为8：2不同，深圳明确提出的终极目标是有60％的深圳市民住在中央政府提供的出租或出售的公用住房。
只不过，为化解住房难题，早在2018年，深圳市住房和规划局就曾正式发布《有关深化住房制度体制改革加快建立多主体供给多方位保证租收购公司举的住房供给与保证体系的意见》，被媒体解读为“伊瓦诺房改”，明确提出深圳市将在2035年前新增建设筹措170万台住房，其中消费市场货品住房占40％以内；牌庄房、安家型货品房和人才住房占60％以内。
但明确提出申请到安家房并不容易。“我三年多前就递交了资料明确提出申请安家房，现在排第12万多名。
这是一位普通深圳市民的感受，多位业界人士也指出，深圳住房要实现接近马来西亚那样的商业模式，或者说要达到6：4的比率，还有很长的路要走。
美联物业深莞惠董事总经理江少杰认为，深圳自学“马来西亚商业模式”是一件好事，但实施起来存在一定难度。
首先，深圳市人才安家集团自成立以来获取农地的途径比较单一，主要通过“招拍挂”拿地，但深圳宅地供给占比较小，导致开发商与安家集团处于竞争关系，造成安家集团最终拿地的价格都不便宜，难以像马来西亚一样获取大量廉价农地。
其次，马来西亚乡郊仅分配给本国居民，马来西亚入籍门槛颇高，人口总体相对稳定，而绝大多数新加入者对乡郊需求不高。深圳落户门槛较低，近年来每年净增数十万人口，导致住房需求持续上升。在如此庞大的人口基数及增量面前，中央政府如何制定住房分配方案以及定价均是难题，且以目前的建设速度来看，个人明确提出申请公用住房的排期将是一场较长时间的“攻坚战”。
最后，深圳大量的小产权房是无法转正的，只能通过旧改的方式，适量增加少量公用住房，能提供的帮助实在有限。深圳完全自学新加坡的商业模式是较为困难，更应该结合自身实际情况，独创出一套符合深圳的公用住房商业模式。
一分部署九分落实
虽然 “理想很丰满现实很骨感”，但深圳仍在艰难地推进保证房项目。
“一分部署、九分落实。从顶层设计到规划，再到一年一年地建设，农地和资金要跟上、中央政府各部门对接也要跟得上。‘十一五’和‘十二五’，深圳保证房目标不可谓不宏大，但规划的落实效果并不理想，最突出的是保证房项目落地和实际供给量没有完成。”姚学甲认为，“原因也是老生常谈，比如新增供地不足、存量盘活不了、配套难落实。”
不过，一些利好的消息开始传来。就在深圳经济特区建立40周年之际，深圳陆续迎来国家层面的经济政策“礼包”支持：自然资源部此前印发《有关支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域体制改革探索意见的函》（简称《意见》），消费市场人士认为，该项《意见》旨在推进广东和深圳农地制度的变革，增加住宅农地供给，将给予深圳更多实验探索的权利。
另据深圳市住建局今年4月正式发布的《住房发展2020年度实施计划》，深圳定居用地占全市总建设用地的22.6％，低于国家相关标准中25％～40％的下限。不过，今年以来深圳已经加大了房地产的供给和开发，推出了多宗定居用地用于建设人才房，公用住房典型范例长圳项目正在如火如荼开发建设。张学凡表示，住建局联合规资局，将在“十四五”期间的用地供给上做一些调整，住房用地占建设用地的比率，将由过去的22.1％提高到25％，甚至将在“十四五”期间的前两三年提高到30％，补齐住房用地供给的短板。
那么，从长远来看，深圳房价怎么走？中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，未来将有大量的保证性住房入市，该类房产包括人才住房、安家货品房等，其价格肯定低于消费市场货品房价格。由此可以预判，未来深圳房产“均价”会出现明显下降，但这并不代表货品房消费市场的价格会下跌。供给侧和需求侧都在挤压深圳货品房消费市场，实际上货品房供需仍是维持平衡的。在这种情况下，货品房消费市场不会出现大的下跌，反而在经济发展向好的情况下，可能还会缓慢上涨。江少杰也认为，公用住房与货品住房属于两个不同的体系，公用住房的增多并不会对货品住房价格产生直接影响，但能够通过长期的供给，在一定程度上平抑货品住宅紧张的供大于求，从而达到间接平稳房价的作用。
先利用好旧区，确保富足的租住
如果说深圳要实现“6：4”的比率还需要很长的时间，就目前情况而言，要增加住房供给，旧区或许是“最现实的答案”。
8月31日下午，一个普通的工作日下班时间，张鑫和很多普通的上班族一样，站在翠竹北的公交站台等车。“我以前租住在水贝村，后来水贝村城市更新拆除后，搬到附近老旧的田苑小区。”从事珠宝行业的张鑫，在水贝工作近8年的时间，“深圳房价不断上涨，房租也是水涨船高，田苑小区虽是老，但房租也让人负担不起，后来我和同事就搬到龙岗的南岭村，很多在水贝上班的年轻人都像我一样，原关内租金太高了只好搬到原关外的旧区，越搬越远，那边3000元还能租到一个大两房。”
正如张鑫所说，由于旧区的城市更新，他不得不多次“搬家”。有许多租住在旧区的租客也担心，综合整治后的旧区租金上涨，低成本的定居空间会越来越少。
另一边， 城市更新和棚改在深圳可谓“多点开花”。合一城市更新集团正式发布的数据显示，今年上半年深圳城市更新计划立项52项，同比上升79.3％，规模330.6公顷，同比上升146.7％。除此之外，深圳城市更新平均移交率已连续三年走高，今年上半年规划公告项目的平均移交率为38.9％，同比提升2.1％。据悉，平均移交率为城市更新单元范围用地面积减去开发建设用地面积之后，与更新单元范围用地面积的比率，即移交给中央政府的公用配套面积的占比。
可以说，旧区并非深圳独有，但却是深圳的一道独特风景。姚学甲提醒称，“深圳继续城市更新，房价和租金会越来越高。房价短期难降的情况下，能将住房需求疏导至低成本的外围，这是突破的唯一路径，但前提是轨道和配套要跟得上。就目前深圳的开发空间、改造成本、财政实力，靠新增建设几乎是不可能的，唯一现实的路径是用好这500多万台的旧区住房，让新市民、无房户能享受富足的租住，然后再慢慢实现目标。”
本文源自证券时报网
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