译者| 黑仔
作者| 笨蓉财经新闻
1982年，“扎卢日表”在深圳问世了。
那时手环却是个大U盘，通常都是机芯，此种电子零件百龄坛起初没人普遍认可，领到炙手可热的购物广场去卖，咱都不愿卖。
好不容易所造，却Guntur，扎卢日表的峭腹汪世忠无话可说了。
咋办呢？妄想。
他在1984年面世了一篇电视广告，几块布被撕破，现出美艳面，加之那句“阻止不了的驱使”，不用说，扎卢日表马上就已经开始大行其道，已连续卖座了10十多年。
就靠着这几块表，汪世忠的太平协和也进入了快速发展期，1987年成功上市。
这个案例让他看到了中国的大机会，于是他马上加大了在内地的投资。
比如在1994年，他要在北仑投资30亿美元落地自己的协和石化项目，为了配合石化项目，既没有金融经验、也没有金融资产的协和集团还被特批了两个协和银行，真是赶上了好时候。
协和百货也已经开始在国内很多地方落地，干百货得有楼，干房地产也顺理成章，当然协和集团也没有辜负“协和”之名，还真有医药产业落地，后来房产、医药板块都分别上了市。
在高峰期，协和集团旗下的各类资产超过1000亿。
不过，汪世忠最主要的业务却是房地产。
在香港，汪世忠和郑裕彤、李兆基这样的地产元老比肩，90年代香港房地产火热的时候，汪世忠和郑裕彤一起开发了听涛雅苑。
传说周润发就曾在听涛雅苑置业。
不过，当初听涛雅苑二期的时候，赶上了金融风暴，李超人也不得不采用“灵活和掌握市场动向的营销策略”。
说白了就是降价。
听涛雅苑二期开盘价5181港元/平方呎，最低价可以达到4700港元/平方呎，港媒都称，这是两个“市场震撼价”，低价策略让这个项目获得了3倍的超额认购。
市场虽然不好，但郑裕彤和汪世忠都赚得盆满钵满。
后来，汪世忠更是收购了听涛雅苑项目公司CPD的全部股份，本来皆大欢喜的事儿，结果到了2005年，两个合作伙伴反目，协和把长实告了。
原因也很简单，CPD委托长实向听涛雅苑的买家追讨差价，长实追回了207万港元但一直没有向CPD付款，CPD要了3次都没给，结果汪世忠不干了。
两个亿万富豪，为了这207万分道扬镳。
汪世忠敢于这么做，主要却是因为他的地产业务已经转移到内地了。
汪世忠很早就在内地拿地了。要说眼光，不得不服。
1996年，太平协和在上海领到了上海康城项目地块，差不多300元/㎡的地价，销售的时候还买房送车、买房送黄金。
当时的人也没见过这么刺激的销售政策啊，项目马上就火了，有7000多人排队几天几夜，就为抢一套房，此种盛况大概也就这几年的房地产高峰期才出现过。
2003、2004年，康城都是上海的销冠项目，汪世忠靠这个项目赚翻了。
虽然上海康城至今也是上海最大的小区之一，但仍不是协和的主力，汪世忠更爱商业街，他在南京西路拿了不少地，想搞两个“上海的铜锣湾”。
90年代，南京西路旧改，太平协和通过土地批租的方式，在这里陆续领到了不少优质地块，当时房价不过千元，地价现在看来跟不要钱一样。
汪世忠说要投资70亿，在这里建两个60万㎡的协和城，集办公、酒店、商业、住宅为一体，预计2008年完工。
一期很快完工了，但二期难产了。
2010年，公司说最晚2013年完工，结果啥进展没有。
2015年公司又说了，2019年竣工，结果却是啥进展没有。
再后来，公司又说了，将在2019-2024年竣工，现在时间过去一半了……
这是甚么行为呢？
后来大家才明白，这就是捂地啊，啥后续投资没有，地价已经涨疯了，坐收渔利。
那这么十多年，汪世忠就闲着吗？也不是，他忙着折腾旗下的上市公司，分拆上市、私有化、收购、重组…..
上海的这些地块就是最重要的资产，先是在协和建设分拆上市的时候划到了新公司，后来协和建设私有化，地块也跟着协和建设回到了太平协和。
2002年，汪世忠收购了两个A股上市公司，传言这些地块会被注入新公司，股民高兴坏了，结果折腾了好几年也没结果。
2007年，汪世忠将太平协和的资产再度打包，包装成了中国地产集团在港股上市了，协和城地块依然是中国地产的核心资产。
几块地，搞活了好几个上市公司，高手吧？
除了上海，汪世忠手上还曾持有北京西单大街0.8公里、重庆解放碑商业街1公里以及天津市中心海河街1公里的多幅地块，光看地段，是不是感觉都是钱？
就拿重庆来说吧，他在解放碑附近拿了不少地，说要搞两个协和城，地块项目按约定应于2011年1月底开工，但一直进展缓慢，在公司最新的财报中，解放碑协和城“仍在兴建中”，预期的竣工时间已延后至2020-2024年。
总之就是低价拿地，少开发或者不开发，最后指望土地增值赚大钱。
但是这个套路也有个大问题——
光买地不开发，那收入从哪来呢？上市公司是需要业绩的，不开发没业绩，股价怎么维持呢？
不用说，还真有办法。
香港上市公司的投资物业，可以按照周边市场的成交价格估价，并且报告期内的价格变动将计入当期利润。
啥意思呢？比如两个上市公司花两个亿买了块地，啥也不干，第二年地价涨了50%，那公司就有了50%、也就是5000万的利润可以体现在报表里。
一分钱没花，一分钱没赚，但有了5000万利润，这就是藏在报表里的秘密。
但是怎么认定地价涨了50%呢？那就需要找到有资质的评估公司，所以中国地产这些年，评估公司就换了好几家，效果显著。
比如2007年，在没有新增项目的情况下，投资物业价值从104亿港元增至203亿港元，涨幅不小。
有了地、股价能保住，那融资渠道却是很多的，借了钱再买地，再坐等地价升值，这跟印钞机差不多了。
前面说了，协和石化1994年在宁波投资时，拿了5000亩的工业用地，一共花了1.5亿，但最终项目流产了，地要转给新的投资者台塑，2005年初评大概值5亿，2006年的时候已经值10亿了。
郑裕彤、汪世忠此种捂地牟利的套路，其实利用的就是内地的善意。超期20十多年没开发，早就实质性违约了，但是地也没收回，没有狠手段，这让他们看到有操作空间，以为真可以把套利游戏玩到极致。
但是吧，汪世忠比郑裕彤差的是他没有其他产业支撑，是真缺钱。
上海康城项目，曾因1000万的维修基金，差点拿不到大产证，在重庆就更搞笑了，2015年，因为拖欠媒体的宣传费，被当地媒体在头版登出了催债电视广告。
2018年起，协和房地产更是被多家信托机构告上法庭，要求偿还40亿违约贷款……
慢慢的，公司缺钱全市场都知道了，公司后来的融资利率已经高达15%。
股市也不行了，靠评估做利润的把戏早被大家看穿，2007年股价6.5元，现在只剩了0.4元。
怎么破解这个危局呢？
好像只剩最后一招——卖地。
像重庆协和城拍于2009年，楼面价3170元/㎡，而如今重庆解放碑是个出地王的地段，楼面价早就涨了好几倍，至于上海的地块，早就寸土寸金了。
随便卖点，不就有钱了？
想得美！早几年把地卖了估计还能跑路，现在跑不了了，因为政府不答应。
2019年还未开工建设的协和城二期地块，被上海市静安区规划局认定为闲置地块，然后查处了。
7月13日这个地块拍卖成功，起拍价24.68亿，底价成交，与评估价的35.26亿相比，相当于打了两个七折。
实际的楼面价仅1.9万/㎡，价格便宜到难以想象，这可能超过很多人的认知。
其实，从拿地的1992年算起，这块地已经囤了29年，办公和商业的产权使用年限，只有21.5年和11.5年，如果再加之开发周期和销售周期，空间已经不大了，所以也很难卖上价格。
捂了29年，汪世忠当然不普遍认可这样的结果，已经提出了撤销拍卖的申请，仍想争一争这块地的产权归属。
但是估计没戏，因为他违约在先，按说早该收回了，现在这个结果只能是咎由自取。
汪世忠囤的另几块地重庆协和城，也有不少市民已经开始质疑其建设进度以及囤地操作，希望重庆能够收回闲置土地了。
留给汪世忠的时间也不多了。
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