2016年，有一名深圳物业公司在高峰论坛回帖，为她们的房子产品价格十多年不跌而quarterfinal，回帖副标题是：
“被高估的loving那片，沙浦的产品价格凹地！”
三四个同小区物业公司回帖为那个新盘摇旗呐喊，她们的讲话用一句话归纳就是：
那个盘的商业价值轻微被高估，没多久的今后一定会暴跌！
4年后，没人褐毛那个濶濑老帖，先回帖致谢了呵呵那位物业公司：
“呵呵那时说实话吗？”
紧接著即是一枪淡淡的嘲弄的科穴：
“我看那个盘有房源申报3年了还卖不掉，不知道你说的暴跌甚么这时候同时实现？”
小章看到那个回帖，含泪在后面回复：
“过去8年，loving那片那个项目，是我见过的全深圳跌幅最快的房子，没有之一！”
他说，8年前他花了100多万买房，只买到了两个教训：
一是，开发商所谓“保值回购”“只涨不跌”的承诺，都是营销的噱头，坑人的骗局。
二是，深圳有那么一些新盘，不管大市怎么涨，它们却永远都涨不动，是拉低房价、稳定房价的“幕后功臣”。
01
“每个人都有春天，无论是你，或者是我。每个人在那片都可以有欢笑，有爱情，有陶醉。”
这是2012年，深圳龙岗沙浦丹竹头一个名为“loving那片”的新盘打出来的宣传语，那个新盘还有一个名字叫“地铁线上的爱情花园”。
可对小章来说，令他陶醉的既不是甚么爱情花园，也不是新盘靠近地铁线，而是那个新盘的开发商承诺：房价会涨。
开发商宣称，那个新盘的房价自开盘之日起，将逐月上调售价，每月房价涨0.5%，确保12个月内其售价上调幅度达到6%以上。
2012年的深圳房价正处于低谷，很多购房者在买房时犹豫不决，很大程度上是怕买了房子就跌价。
loving那片打出房价上涨的保票，无疑给小章壮了胆，他果断签约，成了那个盘的物业公司。
但当年的小章却是太年轻了。
那时他才晓得，FLAG不能乱立，否则大概率被打脸。
loving那片的开发商，原本信心满满，误以为开盘当日就能售罄，还打出了“只限刚需购买，拒绝炒房客、假离婚买房”的旗号，将很多客户拒之门外。
结果，开盘一个月只卖出去15套房，花了好几年时间才宣布清盘。至于“只涨不跌”的承诺，最后也不了了之。
更不能轻信，否则大概率会亏得连底裤都不剩。
小章没想到，那个被媒体称之为“全国首个宣扬只涨不跌新盘”的项目，自打他买入以来，几乎就没怎么涨过。
02
不管是横向比较房价绝对值，却是纵向对比历史跌幅，loving那片的数据都有点惨不忍睹。
2012年，loving那片开盘时，最高卖到2.1万/㎡，是整个丹竹头卖得最贵的盘。
当时，整个龙岗区的房价只有1.2万/㎡。距loving那片直线距离约3公里的振业城均价1.3万/㎡，片区内的万科公园里尾盘售价1.7万/㎡，还带精装，信义湛宝广场尾盘售价1.7万/㎡，距离较远的振业峦山谷尾盘均价则为9600元/㎡。
8年后的今天，整个龙岗均价4.97万/㎡，相较8年前跌幅超过300%。
振业城、万科公园里、信义湛宝广场、振业峦山谷的二手房申报均价分别为4.2万/㎡、5.3万/㎡、4.3万/㎡、4.2万/㎡，跌幅分别高达223%、212%、153%、337%。
而loving那片目前的挂牌均价为3.93万/㎡，比丹竹头均价4.86万/㎡低了9300元/㎡，比龙岗低了10400元/㎡，跌幅连100%都不到。
作为一个开盘不到10年的次新盘，loving那片的均价在丹竹头所有住宅小区中，也是排名倒数第一。
同片区比loving那片还便宜的小区，要么是楼龄几十年的老破小，要么是无开发商、无物业服务的小产权房。
在贝壳上，loving那片共有30套房源申报。其中产品价格最低的两套房源，单价分别是3.28万/㎡，3.49万/㎡，比整个小区的均价低了近5000元/㎡。
然而，这两套“笋盘”，最久的已经申报了3年，今来还主动降价了近50万，依旧无人问津。
再看成交情况。
今年以来，loving那片基本每个月都有成交，但成交单价集中在3.6-3.8万/㎡左右，基本没有甚么跌幅。
有意思的是，即便申报价和成交价都这么惨淡，依旧有物业公司心气高涨。
前几天新上的一套房源，申报价4.7万/㎡，也是整个小区最贵的一套。
小章说：那个物业公司如果是真心想买房，又不愿意大幅降价的话，恐怕再挂5年也卖不掉。
03
仅从新盘本身来说，loving那片其实挑不出甚么大毛病。
2013年建成，至今才7年楼龄，外观几乎与新房无异，是整个片区年代最新的二手房之一。
据我了解，小区自带幼儿园、游泳池，绿化和物业管理也不错。
再加上这些年沙浦房价涨了不少，那个盘却一直没怎么涨，目前也称得上是产品价格凹地了。
对购房者来说，不到300万，就能在沙浦买到一套次新的3房，却是很有诱惑力的。
既然房子不错，产品价格也便宜，怎么却是无人问津？
因为在产品之外，那个盘可以说是集齐了所有和房价有关的负面因素；能推动房价上涨的正面因素，却一个也不沾边。
地段很拉胯。
丹竹头那个位置，不仅离沙浦的核心区域远，同时也是整个沙浦片区离福田中心最远的位置。
未来自身没有太大的发展空间，也难以享受到福田的外溢，目前房价已经跑输龙岗平均水平。
交通不咋地。
虽然有丹竹头汽车站，但没有公交总站，去地铁站走路要20分钟，出行不利。
学位也不怎么样。
项目配套的学区是南湾学校，这些年中考成绩一直差强人意，处于中下等水平。
商业配套基本没有。
小区楼下只有个金泰国际家具城。用小章的话说：除了刚买房，谁整天没事逛家具市场啊。
周边环境也破破烂烂。
小区周边都是老旧农民房、工业区，想全部拆迁改造完，不晓得要何年何月。
还饱受噪音的困扰。
小区门前是丹竹头立交桥，正南是深惠路，楼下是丹平快速，过于吵闹的环境，跟宜居完全搭不上边。
最要命的是，从新盘对面的丹竹头汽车站向后直行十分钟，是深圳殡仪馆，这就有点吓人了。
在外部环境糟糕的情况下，小区本身的体量又实在太小，无法通过内部环境改善居住体验。
项目总占地面积仅9482.95平方米，仅有3栋24层高的建筑，面对一条高架路，背靠物流中转站，左右则多是物流门店，空间显得十分局促。
不夸张地说，在整个丹竹头片区，loving那片应该是位置、配套、交通、体量最差的一个项目了。
地段、环境、配套全方位劣势，让loving那片所谓保证“刚需升值”的口号，彻底成了笑话。
04
我多次在文章中告诉大家，在深圳，最能为一个新盘加分的要素，只有这三个：地段、地铁、名校。
具备这三个核心要素的新盘，即即是在户型、商业配套等其他方面有一些缺陷，也不会成为阻碍房价上涨的绊脚石。
比如香蜜湖是深圳的核心地段，教育配套、交通配套都是深圳一流的。所以即即是破败不堪的老旧小区东海花园，靠着名校学区的带动，房价也能起飞。
而像loving那片这种一个上涨要素都不具备的新盘，就算在没有其他缺陷的情况下，也只能跟随片区大势，最后一个补涨，却很难有独立的行情。
至于那些给房价拖后腿的因素，不是说不能有，毕竟没有哪个盘是完美的，只要不是像loving那片这样，把所有缺点集于一身就行。
比如噪音问题，如果地段好，交通便利，吵一点也没有太大问题。
像全深圳飞机噪音最为轻微的碧海片区，由于靠近前海和宝中，房价依旧成功冲上了10万+。
但有一些负面因素，比如靠近殡仪馆、火葬场，或是发生过轻微刑事案件，就属于神仙也难救的减分项了。
比如宝安西乡的碧海名园，小区还算新，最大特点是户户都赠送房间，却是少有的主打复式和错层结构的项目，面积小却可以有三四个房间，却也陷入了产品价格低、涨不动的境地。
最直接的原因，是发生在2013年那场震惊全深圳的刑事案件。
很多购房者从此对那个小区望而却步，原本好好的一个盘，也就这样被冠上了风水问题。
买房子本来是当家做避风港的，谁也不想以后住的不舒服，毕竟中国人几千年的风水、迷信思想，不是一朝一夕就能改变的。
如果你的房子也像loving那片这样，看不到任何上涨的利好，让房价涨不动的缺点却有一大堆，现在是你出手的最好时机。趁着补涨的利好卖掉它，不然未来怕是很难出手了。
即便一直拿在手里，未来也跑不赢大盘。
如果你要买房，也要远离像loving那片这样的二手房。
这样的房子哪怕产品价格再便宜，也不能称之为“笋盘”，而是实打实的“资产贬值神器”。
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