回首距2020年的房价红极一时两年，已经要过去足足两年了。以715新规为结点，其间深圳房价变动之大，啊让人感叹，啊岁岁有相近，但是第一年又不同......
不光是2021年一整季，这两年有关房价、民生问题相关的大该事件很多，不光是经济政策方面。
包括房价的宏观调控经济政策，出了空前的二手货房基本价格，二手货房市场成交量埃唐佩县，掉入持续走高；和深圳现房的小规模供给，不光是限单价现房价格的进一步上调，使新房市场的“打新”热度也在年初有了明显变动。
再比如说横琴保税仓，立马由14.92平方千米扩充至120.56平方千米，整座龙岗82.75平方千米被列入了进去，对龙岗的今后，能说是“质”的脱胎换骨。
再比如说今年颁布的深圳市、各乡镇、各应用领域的二三总体规划......能说2021年，是深圳的经济政策大年，看清楚2021年，对介绍深圳今后房价，和3-5年的卫星城发展路径，有非常大的协助。
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● 关键字一：二手货房基本价格
该事件：2月8日，深圳建立了二手货住房成交P67A正式发布监督机制。
同时发布了深圳3595个住宅小区的二手货房成交P67A，其中，龙山恒裕深圳湾、碧桂园城参照成交额为13.2万/平、大鹏湾海岸长廊11.6万/平，坂田链珠长廊、Sitapur东湖长廊等参照成交额为13.1万/平，龙岗海德叠翠秋天7期和汇蓬莱参照成交额9.05万/平。
影响力：★★★★★
更为重要的，深圳的按揭贷款将二手货房基本价格作为参照依据，撤去金融这块大跳板，二手货房很难自己“蹦跶”，可以说直接扼住了深圳二手货房价短期暴涨的“喉咙”。
从深圳市房地产中介协会统计数据来看，从今年2月到10月以来，深圳二手货房网签数量一致持持续下跌的态势。从2月份的5272套，到3月份的4869套，再到5月份的3781套，8月份2361套，10月份1777套。
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● 关键字二：加大现房供给
该事件：4月，《深圳市2021年度建设用地供给计划》发布实施。深圳现房供给持续大增，2021年深圳计划供给居住用地363.3公顷，占计划供给总量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供给量分别提高了24%、142%。其中，计划供给商品房用地149.3公顷。
7月，深圳公示《有关进一步加大居住用地供给的若干措施》。提出能分类分批将储备土地中的发展备用地、商业用地等调整为居住用地。
今年，全国多个重点卫星城现房集中出让。深圳分别于5月、9月、11月先后三次，集中出让了6宗、22宗、11宗现房。
影响力：★★★★★
这里不光注意的是，第2次集中供地之前计划8月进行，之后延迟到9月末，因为规则发生了变动，对普通置业者最重要的一条就是：上调了上一次公告中的商品房住宅价格，在原限价基础范围上调3%-9.2%！
这使第2次、第3次集中出让的现房商品房限单价格，进一步下降。意味着，今后1-2年，深圳新房价格十分稳定，且相比今年来说，许多新盘还会有微降。
虽然目前这批现房建起的楼盘还没有入市，但是市场已经给出了非常明显的反应。从今年下半年开始，新房市场“打新”热潮开始“退潮”，年底时节，已经难见当时的火热场景。
以龙山某热盘为例，2020年11月4期开盘，推出1171套房源，完成诚意金冻结客户共9687批，相当于8:1的客户与房源数比，开盘当天毫无意外的选完。而到了近期的12月的5期开盘，价格与4期持平，推出1024套房，仅1486批客户认筹，客户与房源数比1.5:1，而开盘当天没有选完，剩余了约200套房源。
除了南山盘外，在去年12月开盘售罄的沙井楼盘，也在近期开盘中未能延续“神话”，据开发商消息，开盘当天销售7成。而这些盘虽然没有售罄，但是这已经是近期深圳新房市场的销售“佼佼者”，不少楼盘登记人数超不过房源数，甚至个别楼盘登记人数在个位数、两位数。
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● 关键字三：横琴扩容
该事件：9月6日，《全面深化横琴深港现代服务业合作区改革开放方案》发布，横琴合作区总面积由14.92平方千米扩充至120.56平方千米。
以现有横琴合作区为基础，进一步扩充至以下区域：大鹏湾及大小龙山片区22.89平方千米；会展新城及海洋新城片区29.36平方千米；机场及周边片区30.07平方千米；龙岗中心区及大铲湾片区23.32平方千米。
影响力：★★★★★
横琴扩容，将深圳西部的海岸线全部划入囊中，从地域看，利好片区非常明显，利好龙山、龙岗，和东莞。龙山大鹏湾及大小龙山划入，东莞原来离横琴挺远，如今和横琴做了邻居，与东莞的重点开发区域滨海湾新区连成一片。
而龙岗无疑是这次横琴扩容中的“大赢家”。
11月，龙岗发布的最新规府工作报告中提到，横琴“保税仓”将龙岗82.75平方千米列入，龙岗将举全区之力落实横琴方案。
从龙岗中心区总部聚集区，到“互联网+”今后科技城，再到国际会展中心、海洋新城、冰雪文旅城，围绕龙岗海岸线，超级项目一个接着一个。而工作报告中，还透露了一个消息，就是要打造50公里滨海观光休闲带，比肩深圳湾。
相信，龙岗的“雄心勃勃”，不仅是希望市貌的改变，更希望整座区域价值的提升，迎来“质”的脱胎换骨。
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● 关键字四：二三
该事件：2021年，恰逢二三总体规划落地，深圳二三总体规划6月发布。
深圳二三提出，到 2025 年，深圳经济总量超过4万亿元，居民人均可支配收入超过 9 万元。到 2025 年，在册户籍人口超过 780 万人。到2035年，深圳经济总量、人均地区生产总值在2020年基础上翻一番。
影响力：★★★★★
二三总体规划提出，实施新一轮横琴总体发展总体规划，还将推动横琴、大鹏等设立新口岸。深圳都市圈范围也确定，将制定实施深圳都市圈发展总体规划，以深莞惠大都市区为主中心，以深汕不光合作区、汕尾都市区、河源都市区为副中心。
深圳作为主阵地推进综合性国家科学中心建设，将高标准建设光明科学城、创新河套深港科技创新合作区体制监督机制、总体规划建设西丽湖国际科教城、建设大运深港国际科教城。
这里值得注意的是，深圳都市核心区扩容提质，将龙岗区的新安、西乡街道，龙岗区的民治、龙岗街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等列入都市核心区。
而各个区的二三总体规划也已经发布，深圳和各乡镇今后5年的发展路径确定。
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● 关键字五：房地产税改革
该事件：今年10月，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
在最新的12月27日全国财政工作视频会议中，会议表示，做好房地产税试点准备工作。
影响力：★★★★★
在12月人大网发布的试点草案说明中，表示对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不列入试点征税范围，对非居住用房地产税率等维持现行制度不变。
这里依然有商务公寓等是否征收，有待进一步明确。
房地产税改革，试点哪些卫星城，征收哪些房产，如何收税，都是公众非常关心的话题。
而在之前的房地产税改革试点工作座谈会上，专家就曾经建议，新一轮的试点在深圳、海南等地开展。之后在媒体对相关专家的采访中也表示，建议浙江、深圳和海南先行先试。
看来，深圳作为试点卫星城的可能性是非常大的。
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● 关键字六：禁炒小产权、回迁房
该事件：自2020年715新规后，虽然深圳二手货房市场迅速降温，但是买房的关注度却并没有一下冷却下来，买房需求迅速转向至东莞、惠州这些临深区域，和小产权房、回迁房等灰色区域。
深圳的小产权房市场异常火热，涨幅最高达50%，甚至出现了一房难求的现象。今年4月，央视一则有关深圳小产权房热的新闻报道报道，将小产权房问题拉向公众面前。
而之后深圳相关部门迅速出手，4月28日下午，沙井当地小产权房中介的门店遭查封。5月，龙岗住建局正式发布《有关禁止代理销售“小产权房”的通知》。
8月，深圳正式发布《有关加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》。不仅禁止炒作小产权房，连回迁房炒作也一并整治，物业权利人需要核实确认，未经核实确认的不予备案。
影响力：★★★★
小产权房、回迁房、安置房一直是深圳炒房客比较多涉及的房产，今年，这条路也“堵死”了，可以说炒房客能看到的路，基本都堵死了。
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● 关键字七：1756.01万人
该事件：今年5月，第七次全国人口普查数据发布。
全国人口共141178万人，与2010年的133972万人相比，增加了7206万人，增长5.38%；广东全省常住人口为126012510人，广东人口十年增长20.81%，年平均增长率为1.91%；深圳常住人口为1756.01万人，与2010年第六次全国人口普查相比，深圳常住人口增加713.65万人，增数居全省第一。
影响力：★★★★
人口数据是一个重要数据，对地区发展有着极为重要的参照意义。此次7普数据，无疑对深圳来说，是一个利好消息：
● 从流向上看，全国人口持续向沿江、沿海地区和内地城区集聚，长三角、珠三角、成渝卫星城群等主要卫星城群的人口增长迅速，集聚度加大。
● 人口进一步向珠三角卫星城群和都市圈集聚，超60%人口聚集珠三角。
● 深圳人口增数居全省第一，是广东 “最年轻”的卫星城，60岁及以上人口占比仅为5.36%。
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● 关键字八：二手货房交易平台
该事件：11月19日，深圳官方二手货房交易平台正式上线。
意味着深圳进入“单边代理”时代，这也是国内首次引用“单边代理”模式。“单边代理”，即买卖双方通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系，中介方“各为其主”，只向自己的委托人负责，以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。
影响力：★★★★
而从目前来看，相关部门及机构对推行“单边代理”，是非常大力的。
据深圳市房地产中介协会正式发布的消息，有中介机构从业人员，因为没有签署最新的委托合同就开展中介服务，而被约谈；也有中介人员并非业主第一顺位代理人，私自签署线下合同，导致交易无法正常运行。
据介绍，中介机构已经开始内卷，有的中介门店为了促进业主能与自家中介机构签署委买合同，送20斤大米。
“双边代理”一直使深圳二手货房交易过程中，存在个别中介人员，中间吃“差价”，故意哄抬房价等问题。随着“单边代理”时代的到来，意味着，深圳二手货房“双边代理”时代的终结。
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● 关键字九：大学区
该事件：8月，深圳正式发布《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，公开征求意见，其中一条有关教育的条例，引发了非常大的关注度。
条例提出，应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享监督机制。
影响力：★★★★
据深圳卫视深视新闻报道消息，《条例》研究和起草组成员进行介绍读，深圳大学区仍然采取积分入学制，还是将学生位与房产紧密绑定；大学区如果执行的好，会在一定程度上降低房产与学生位的“捆绑”。
无疑也给了深圳家长一颗定心丸。但是这则消息，因为确定了深圳招生制度的发展路径，对深圳学区房，不光是深圳老破大学区房的影响还是非常大的。
以百花片区为例，8月20日，一套长城大厦104.7平的法拍房，一拍因无人竞拍流拍，在二拍中最终以1035万成交，折合单价9.9万/平，与二手货房基本价格持平，甚至还低一些。
曾经的“王者”——国城长廊，近半年来几乎没有成交，而且价格也是一降再降。今年7月，一位业主挂牌一套国城长廊住宅，报价1600万，到了9月份，仍没有卖出，业主一下降价300万，调整挂牌价为1300万。
今年8月，坂田港中旅长廊一法拍房因“无人应价”遭遇流拍，起拍价1969.88万。该房源面积117平，二手货房市场报价大约在2700-3000万之间。降价500万以上，也无人问津，让香蜜湖学区房业主心里五味杂陈。
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● 关键字十：资金风波
该事件：今年，多家房企出现流动性问题。
10月，网传花样年针对近日的流动性问题向花样年全体员工发“家书”。对公司出现流动性阶段性紧张表达歉意，并向外界承诺绝不躺平。11月，网络爆出佳兆业流动性出现问题，投资客户理财产品延期。
11月5日，深圳监管部门召开专题会议，讨论花样年、佳兆业两家房地产企业的流动性问题。
今年9月，更是有房企领头企业——恒大集团出现危机。
影响力：★★★
据统计，截至目前债务违约房企名单有中国恒大、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、泰禾、中国泛海、北大资源、阳光100中国、新力控股、花样年、佳兆业等等。
目前，这些企业都在努力化解自身风险。11月22日，佳兆业正式发布《锦恒财富产品兑付方案》。恒大正式发布公告，表示正调动广泛资源，努力化解集团风险。
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● 关键字十一：入户收紧
影响力：★★★
该事件：5月25日，深圳正式发布《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》，入户条件收紧。
此次《征求意见稿》有诸多收紧的变动，将核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科，这意味着全日制大专将无法直接入户了，（技术型人才底线要求调整为“中级职称+全日制大专”，技能型人才的底线要求调整为技师。）
本科收紧到35岁，硕士收紧到45岁。
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● 关键字十二：临深都限购了
影响力：★★★
该事件：8月2日，东莞正式颁布房地产宏观调控新规“莞八条”。将法拍房列入限购，个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年，热点楼盘，住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年。
8月9日，惠州深夜正式发布房价新规，本次宏观调控经济政策共八条，但与购房者有直接关系的就只有一条（第四条）。主要是要严查购房资金来源，严格执行新购住房三年限购经济政策，对非本地户籍居民在大亚湾、惠阳区购买新房进行限购，非户籍限购一套。
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● 关键字十三：旧改
影响力：★★★
该事件：7月30日，深圳正式发布《深圳市卫星城更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》。如果被征收人不申请行政复议及诉讼，又拒绝搬迁，区政府可申请强制执行，进行强制搬迁和拆除。
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● 关键字十四：三孩
影响力：★★★
该事件：5月31日，中共中央政治局召开会议，听取“二三”时期积极应对人口老龄化重大经济政策举措汇报，审议《有关优化生育经济政策促进人口长期均衡发展的决定》。
会议指出，进一步优化生育经济政策，实施一对夫妻能生育三个子女经济政策及配套支持措施。
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● 关键字十五：深房理
影响力：★★☆
该事件：4月8日，深圳住建局等七部门正式发布有关对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告。
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