熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百六十七期（NO.467）

专栏内容提要：

小产权热在调控高压的深圳再次升温！这一次，资产炒作的风气还能持续多久？

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，欢迎关注。

#房产大真探# #深圳炒房客大举囤小产权房#

这是熊猫贝贝的第467篇原创文章：

2021年4月份还没过完，中国经济特区，改革开放示范区的明星一线年轻城市深圳，又一次在房子的事情上，被国家高规格，公信力媒体点名：

4月27日，央视新闻发稿，表示近期深圳的小产权房市场异常火热，甚至出现了一房难求的现象。

其实从2020年全国疫情被控制以来，深圳就一直不太平静：

首先是疫情爆发的中心武汉刚刚解封，深圳就爆出“千万级别豪宅公寓日光销售”的新闻，继而拉开了深圳房价领涨全国的序幕，深圳本地商品房出现脱离实际的暴涨，甚至是跳涨，部分地区动辄30%起步，上不封顶，整个深圳楼市在2020年上半年出现了普遍的躁动现象。

随着2020年7月18日深圳出台了“史上最严”的楼市调控政策，大量原本的刚需群体丧失资格，但是依然没有把深圳楼市躁动，房价坚挺向上的势头止住，比较有代表性的，就是2020年11月份的“润四”打新狂潮，再起引起了高层意志的不满。

进入2021年，深圳承受了来自中国各个维度的压力和聚焦，在“政治站位”的高压之下，史无前例，直击炒房市场的208“二手房指导价”新政在深圳出台，市场买卖双方陷入僵持，二手房市场交易速冻。

到了4月份，深圳楼市一波未平一波又起，全面清查违规资金流入楼市，打击有组织的炒房代表“深房理”的结果还没有出来，深圳市的领导班子又经历了大换竟“新官上任三把火”，全国城市和政策高层都期待也在等结果。

冰冻三尺，非一日之寒，商品房新房套利投机和二手房炒作抬价牟利的入口双双被堵住之际，近日深圳市场部分热钱流向小产权房。

这让所有没在深圳的人和其他城市不得不感慨，深圳这座城市对于资本套利和金融炒作的执着与狂热，甚至是“专业精神”。

那么问题就来了：“房住不炒”的大势已经形成，全国调控一盘棋，金融监管双管齐下的后疫情时代，深圳的小产权房，顶风作案，狂躁异动，打的是什么主意？又能活跃多久？

这篇文章，就从“小产权房”的前世今生说起，结合深圳当前资产投资的一些目的和现象分析，对后续“小产权房”这门生意的未来和趋势，进行一次有深度，有态度的讨论和分析。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

一、有“原罪”的小产权房，是经济发展进程中的资产毒瘤

首先来说，小产权这个东西，基本上从政策层面的定义来看都不会有什么侥幸或者可以商量的余地，就是经济发展进程中的一种资产毒瘤，先天带着原罪。

小产权房（主要以“农民房”为主）作为房地产市场中的“怪胎”，自问世以来，就备受业内人士的争议。

看看，这些形容词和定义，就没一个是好听的，而且还没有什么反驳和质疑的机会，就足以说明小产权房这个东西，从政治定义层面和市场维度来看，都是游走于黑白交界的“灰色产品”，如果不是因为小产权房这个类型的房子，存在一定的套利空间，以及对政策红利的强夺豪取的侵占能力，恐怕早就被扫入历史的垃圾尘埃中，从定义到实物消失在中国房地产的世界中。

正是有利可图，才让小产权房，这样“怪胎”，“毒瘤”定义的灰色产物，得以持续存在。

小产权房有两大原罪，一个是土地，一个就是和经济发展的不同发展导致的经济阻碍效果。

首先是核心的土地问题：

2020年5月18日，自然资源部发布《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》强调，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

这是国家层面的定性。

然后是2020年5月20日，广州下发《关于印发<广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案>的通知》，立马跟进了这个消息，表了态。

这是地方政府的配合。

一切的信号，都剑指小产权房，国家要将它“赶尽杀绝”。

因为小产权房，对国有土地的权威和归属，包括规划的调整，已经产生了现实的阻碍效果。

首先，小产权房没有“名分”——国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证通通没有，该交的土地出让金等费用，通通都没有。

其次，对于购房者来说最致命的，它的产权根本就是不完整的——一般住宅的产权证是国家房管部门颁发，而小产权房的则是由乡政府或者村颁发。

之所以那么多人买，其实就一个原因，便宜。

便宜到价格可能只有同样区域正常商品住房的一半，至于为什么这么便宜，就是因为它产权不齐全。

简单来说就是，小产权房又占用了集体用地，又不交土地转让费用，然后利用小产权所属的村委还能享受城市化进程中的红利，配套，教育等等福利，最重要的是，小产权房的成本相比于政府正式出让土地的商品房要低太多，特别在深圳这样的高房价城市，简直可以说忽略不计，这就相当于用极低的土地价值释放成本，享受到了发达现代化城市红利。

本质上，就是小产权所有群体依托小产权房，在剪国家的羊毛，占地方政府的便宜，吃城市发展的红利。

国家能不能容忍这样的情况持续下去？肯定不能！

所以小产权房注定前途无“亮”，但是由于和居住属性捆绑，要高效率清除又有现实阻碍和难度。所以在土地价值释放这件事上，就成为了长期拉锯纠结的一个难题。

这不就是人类恶性肿瘤的意思么？

其次，是小产权房的畸形发展，恐怕能够颠覆很多人的想象。

小产权房不是什么新东西，甚至说早于正规住房商品房市场出现以前就存在，城市要发展，城市化要推进，必然需要扩张和对土地进行整理，通过建筑升级实现土地价值更大的释放。

换句话来说，城市化进程越高，效率越快的城市，遇到小产权房的阻碍，越明显。

小产权房是个全国普遍性的问题，而广东整个省，更是小产权房的重灾区，为什么会这样？很简单，因为广州，深圳，北京，上海，包括近20年出现了高速发展的城市，都必然会面对扩张效率和经济发展效率，大于本地城市化效率的问题。

经济跑到城市建设前面，就会倒逼城市建设加速，而小产权房，本身就是经济毒瘤，在追求效率的经济大潮中，就成了很多人的“致富密码”！

据相关统计数据，截止2018年底，深圳违法建筑总产量做到37.94万栋，总建筑面积达到4.05亿平方米，是深圳建筑面积的49.27%，占深圳总基本建设量的江山半壁。

而这次央视新闻里的数字似乎更新了，深圳违法建筑，也就是小产权房约40万栋，建筑面积达4.2亿平方米。

广东其他重点城市也好不到哪儿去，拿隔壁广州当例子，根据广州市城市管理综合执法局公布的数据，2012年，广州清拆违法建筑98.5万平方米，但新增违建筑140万平方米。

原本就是国家清理对象，严厉清拆的经济毒瘤，竟然不退反进，越打越多？

这不是恶性肿瘤是什么？

而造成小产权房增加的原因很简单，只有两个，还都是和钱有关系：

要么是外来人口居住需求挤压，租赁收益帮助原本深圳和广州跟不上时代没有生存创造财富能力的原住民群体，轻松实现躺赚，刺激没有什么收入增长来源的原住民群体大肆兴建农民房。收租赚钱多轻松啊！

要么就是和拆迁补偿博弈，特别是一些地区随着城市发展成为了炙手可热的中心城区，大量建造小产权房，等着政府来拆迁博取高额补贴，一夜暴富。

（这个模式不仅仅在城市里面，甚至很多高速公路两侧都能看到很多空无一人的农民房，打的就是这个主意）

城镇化加快，土地价值随之激增，最终的导向就是，种菜不如”种房“，巨大的利益驱使违法建筑源源不断，违法建设不断冒头。

先不说道德问题，换个角度站到政府的立场上来看，这是不是典型的钻制度空子，敲诈地方财政的行为？

所以，客观来说，小产权房，不管是出身，还是治理，两个层面来看，都是阻碍地方城市化发展，对地方经济发展产生阻碍的毒瘤。

而这个毒瘤，又因为历史遗留的规则保护，而存在套利和需求支持。

和政策意志为敌，和经济主流为敌，这，就是中国的小产权房，不用说以后，什么时候，这样的东西都是定调要被清除的，只是一个时间和时机的问题。

二、深圳小产权房的走热：可能是炒作资产的“懒钱”最后的救命稻草

实话实说，虽然深圳这个城市金融化程度高，资本活力十足，但是在轮番的严厉调控和金融收紧，再加上日益严肃的市场监管，现在在深圳，想要通过标准的商品房进行资产炒作，都不能用火中取栗，顶风作案来形容了，完全是飞蛾扑火，螳臂当车的不自量力。

打新买一手房？层层资格审核，公平概率之下，资本和炒房群体没有那个耐心；

二手房炒作？不好意思，指导价下管市场上管金融，“表外交易”的风险市场不承认，别说往上炒，就是行情都打折，玩什么？

所以，在这样的市场环境中，推销公寓和小产权房就成了中介的生财之道。也成了游走在深圳楼市中的炒作资本和群体的新宠。

资本其实很懒的，又懒又怂，天生趋利避害，追逐轻松利润，其实调控之下，仅仅在一季度，就已经有4000亿的存款从深圳流出，说明有自知之明，不敢和国家机器正面对抗。

而有些钱，是离不开本地的，很多就是原本从炒房中积累的原始资本，除了炒房赚钱，还真的没有什么盈利能力和渠道，跨地域人生地不熟，还有距离阻碍，所以这部分“懒惰”的资金和群体，只能在规则之下，寻找救命稻草。

一个是公寓，也就是商住性质的写字楼或者商铺，走出了独立行情：

根据中原统计数据显示，3月全市公寓共成交1098套，环比上升147.9%；成交面积为7.6万平，环比上升128.5%。这明显翻倍增长的数字，实打实地说明了深圳公寓市场的火热。

公寓热销一点都不担心，去去库存搞活经济也是好事，这个大家都懂，公寓这种东西，剥离居住属性太容易了，这个价格还真的不怕炒，何况50%的杠杆，银行风险系数很小。

另一个，就是被央媒点名的“小产权房”了，小产权的行情，绝对令人咋舌：

2021年以来，深圳的小产权房涨幅已经超过50%；深圳的小产权房不按面积计算，只按套数算。地段稍好改造过的小产权房套内单价达到4万至5万元；公明的小产权房在两年前的收购价是6000元，现在要1万至1.2万；沙井的小产权房在两年前的收购价是6000元至9000元，现在要1.1万至4万；龙华的小产权房在两年前的收购价是1万至1.8万，现在要1.5万至4万。

商品房的调控越来越严格，深圳房管局出台商品房指导价之后，大大地影响了二手房的交易和流通，然而在深圳的小产权房市场，是一个不受监管的，并且在疯狂，发展壮大的一个市场，受到不少投资者和市场热钱的追捧。

炒“小产权房”，现在已经深圳公开，甚至是沸腾聚焦的一个现象了（话说就不能消停点去搞搞生产实体发展么？这深圳就和房子死磕上了？）

炒房群体和资本热钱的算盘打得很响，小产权房，在各路中介，炒房组织的认知里面，主要有以下几种办法套利：

1、博拆迁，这个是最直接的套利方式，坐地起价，等政府拿钱来谈；

2、炒价格，资本没有什么道德可言，只要能涨价，别说小产权，什么不能炒？

3、盼转正，也就是寄希望于政府部门被小产权房“木已成舟”的现实所屈服，从官方的角度对小产权房予以“正名”，得以转正，对比现有深圳正规商品房价格，差价不就是净利润了么？

4、以势压人，先占洼地：深圳小产权房的面积占到深圳建筑总面积的二分之一，深圳小产权房让人不可小觑。50%！什么概念？这么大的面积，深圳不可能说取缔就取缔，体量带来的心理优势，也成为了小产权价格被推涨的重要的原因。

结合以上分析，小产权房在深圳，因为价格低廉，体量庞大，最重要的，是具有套利甚至是暴利的想象力和预期，实实在在吸引到了被调控和金融监管逼出楼市的热钱资本和投机群体。所以就导致了当前深圳“小产权房热”的现状。

三、后市分析：没有活路的垂死挣扎

深圳炒房，连小产权都不放过，这样的后市，会走向一个什么样的方向？

这或许是很多人，包括是深圳本地的炒房群体都高度关心的一个话题吧？

先给出趋势研判，炒小产权房，就是深圳扭曲的资本市场垂死挣扎，就是一路狂奔的求死绝路！

这里给出几个维度的分析：

首先是小产权转正，绝无可能！

早在2018年年底，广东就发布过《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》，里面明确提出，集体所有土地上开发的商品住房，即俗称的“小产权房”，一律不得办理不动产登记。

这个文件，早已奠定了基调，堵死了小产权房的转正可能。

其次是风险，交易层面，有几大不可忽视和规避解决的风险：

1、产品问题

小产权存在交楼风险，反正小产权交易不被法律认可，发生什么事买家都没法维权。

2、反价风险

小产权的产权具有唯一性，是村委本地的，不是什么个人，如果村委内部出现利益意见不统一，随意调价，或者临时变卦，和吃饭喝水一样正常。

3、交易人风险

由于小产权处于监管灰色地带，卖方可以以各种理由模糊产权。跟购买者交易的说不定是二手或者N手房东，而购买者根本不知情。

4、抵押风险

所购买的小产权房子可能会被抵押给私人抵押公司或者存在复杂不为人知的债务关联，以及可能存在未解决的产权纠纷。

5、烂尾风险

深圳城市更新是个世纪大难题，你永远不知道拆迁什么时候完成，即便是华润与大冲这样顺利进行的旧改项目，整体下来也超过十年，要是碰到个“木头龙”式钉子户，拖个十几二十年很正常，去年南方都市报的有相关报道：“30多位业主等待中离世”。

6、宏观风险

由于时间线长，购房者完全无法预估市场的云谲波诡，说不定过几年来个房产税或者金融危机，房价跌一波，也不是不无可能。这样一来，对于小产权房的投资收益可能是负值。特别在当前资本热钱和非理性炒作的市场情绪集中的价格泡沫风险，非常可怕。

7、政策风险

虽然租金低廉的小产权房，为城市低收入人群尤其是流动人口，提供了大量可以栖息的地方。这些人群往往是一个城市制造业和服务业的绝对主力，决策层也会考虑到这一点。

但是，深圳现在的问题不是发展问题，在全国经济从效率往公平转向的大趋势之下，深圳现在的主要矛盾和问题，是要解决过快的经济发展和居住规划的问题，想走的远，速度不是唯一，还需要走的稳，已经成为当前深圳当务之急的共识了。

接下来，深圳将进一步遏制这样的小产权房风气，是题中之意，也是必然趋势。

4月28日下午，网传已有指示就“违规销售小产权房问题”做出要求，包括：

一是进一步摸清小产权房在集体土地上建设的情况，严禁私下建设、销售小产权房；二是涉及到小产权房产权变更、过户的不允许盖公章；三是清理辖区涉及到小产权房销售的宣传广告；

所以接下来，打算买小产权的朋友还是想清楚，炒房有风险，刚需更需谨慎。

写这些，可能会让很多痴迷于小产权房炒作或者准备加入小产权房套利大军的群体造成心理伤害，但是客观来说，对于炒作小产权房，还想着躺在资产上吃红利这种游离在规则之外，规避风险的事，只能说这么多了。我心存善念，不代表所有人都能接受。

四、写在最后：几个观点和建议

文章最后，针对当前深圳“小产权”炒作现象，谈几点个人的看法，观点和建议：

1、小产权房的危害，从政府层面和角度来看，甚至是高于高房价的，这个权重关系要有清晰的认知，高房价从某种程度来看对城市财政和资金贡献是有一定的正向意义的，但是小产权房，占用土地，占用城市资源，明摆的肉中刺眼中钉，是典型原住民“我弱我有理”的流氓钻空子行为，这个定义一点都不过分。

所以，小产权被取缔清理，没有什么悬念，只是时间的问题。结合深圳50%以上的小产权，妄想用体量威胁政府那就是笑话，要么不动，要么就是全面一刀切。

这个风险算是肉眼可见的风险。

2、楼市监管越来越紧的将来，这波炒作小产权房的热度能持续多久，还是个未知数。

但是小产权和商品房有个很重要的区别，在于金融关联，小产权房实际上不受国家金融机构的认可和支持的，所以对金融体系的风险性完全就转移到了市场层面，大家知道什么意思吧？

也就是小产权是完全市场经济环境中的流通商品，而且这个商品还不没有国家信用背书和官方金融支持，这样的东西在任何时代都有，比如郁金香，比如藏獒，事实上，全国范围内的小产权，也只有广州，深圳，上海有可能在居住供需挤压的环境中出现资产化炒作可能。

为什么没有北京？北京不和你商量的，供需不足自己想办法，今天说拆过不到明天。

这就很有意思了，对于小产权房，其实解决的思路有很多，把供需挤压的因素解决了，小产权房还炒什么？

所以，如果通过扩区，或者保障性国有性质的住房得以实施，小产权房可能自己就崩溃了。

要知道，收拾残局的难度，可要比底气十足的正面硬杠，要来得轻松得多。

3、最后是建议，其实小产权房一分为二，既然被资本追逐，必然有市场理由。

出于自住的需求，买小产权房其实是一个不错的选择，如果村委能够解决读书问题，叠加区位交通的通勤成本节约，那是很合算的。

但是炒作小产权房，特别是资本扎堆，炒作成风的情况下，着实有些缺德，这似乎是印证外界对深圳高房价的一种看法，那就是用资本主义跑马圈地的模式一轮轮的洗刷市场，驱赶价值产出能力低下的群体离开深圳，然后完成资本积累。

而这样的印象一旦坐实，对于深圳这座城市来说，就是走偏了，所以，央媒发声，很值得警惕。

4、拆迁补偿，其实和购买小产权房的个体没有直接关系。这是小产权最大的风险。

至于小产权房在深圳的这波热潮，个人观点，可能是深圳涅槃重生，解决问题的重要一个环节，而这个环节，现在已经被曝露，所以，看清现实，放弃幻想吧！

房住不炒，才是大势，依靠小产权相关的政策套利，钻空牟利的行为，或许会在不远的将来埋葬一代投机群体的财富。

文章郑重声明：

本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。

文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。

以上。

2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。

的认知。

熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……