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9号看房团 2023-06-04 42

前言

贺村信用社组织机构或其勒祖基层单位与地产商发展史上签订的密切联合开发房地产协定怎样处置？原居民与厦村居民发展史上拟建的房产怎样认定？等问题，是深圳市贫困地区城镇化过程中不断积累产生的，其至今对贺村信用社组织机构或其继受基层单位、地产商、原居民、厦村居民等各方市场主体产生着深刻的影响。现实中基于经济利益、密切合作建房法律法规政策变迁、集体资产评估及处置等原因的存在，因密切合作建房（密切联合开发房地产）产生的争议、纷争也较为普遍。笔者认为，在处置此类密切合作建房（密切联合开发房地产）法律军国大事，特别是合同纷争时，除了以现有法律法规有关合同曾效力、物权设定及转移的明晰规定做为处置依据外，还应对深圳市发展史上有关密切合作建房（密切联合开发房地产）基本概念、犯罪行为性质及曾效力等的演变有一个总体了解，这是本文的初衷。

深圳市贫困地区城镇化之前有关密切合作建房（密切联合开发房地产）的晚期明晰规定

一、晚期密切合作建房的麦古根评价

1988年，《深圳市上海市人民政府有关处置违规违停挤占农地及农地登记有关问题的决定》（2001年废除）明晰规定：任何基层单位或个人，以自建办公楼宇、厂房、职工住宅等名义，未经市政府核准，私自将核准的农地收买、受让或做为参股、投资前提，与别人密切合作兴办企业或建房分为，由此营利的；贫困地区居民以及华侨、港澳胞将按明晰规定留作另有的集体土地收买、私自受让或以集体土地做为前提，与别人密切合作建房分为，由此营利的。对于这两种犯罪行为，均按进行买卖和私自受让农地处置。结合1982年7月1日实行的《深圳市卫星城工程建设管理工作暂行办法》第十四条、五八条明晰规定，对进行买卖和私自受让农地的处置方式有：充公个人财产（资金、建筑物等）、罚金、收回entitled农地、对已投入使用使用的根据是否影响卫星城工程建设规划分别作出限期拆除、充公个人财产、对委以重任部分罚款。同年11月14日正式发布实行的《深圳市上海市人民政府有关严格制止违反规定建造私房和挤占农地等违规违停现象的通知》（2011年废除）亦提到了密切合作建房：不准利用农民集体土地拟建房屋分为。但是，前述文档都未对密切合作建房犯罪行为的基本概念和范围展开明晰界定。

二、密切合作建房表述的提出及密切合作建房的有前提市场准入和明令禁止

1991年8月17日，原深圳市国土工程建设局正式发布实行了《深圳自贸区密切合作建房管理工作暂行明晰规定》，做为地方规范性文档，对密切合作建房进行了表述：是指在特区范围内的另一方出地、另一方筹资或另一方出地双方或多方筹资密切联合开发经营方式房地产，并且密切合作杰列投入使用的房地产展开产权分为的，或以农地参股，密切联合开发经营方式房地产后展开利润分为的犯罪行为。从该表述来看，展开产权分为的密切联合开发经营方式房地产即为密切合作建房，同时该文档将密切合作建房并产权分为明晰归入房地产受让犯罪行为。该文档明晰明晰规定了密切合作建房的市场主体、各类取得农地方式（招标、拍卖、协定、拨给）下密切合作建房的市场准入门槛、明令禁止类密切合作建房犯罪行为。对于非营利性用地（如国家机关、事业基层单位、部队、卫生、文化、教育、科研基层单位和市政公共设施等用地），不得与地方密切合作建房；农民个人住宅用地，不得以任何形式与他方展开密切合作建房；贫困地区规划红线内的工商用地，贫困地区信用社组织机构可与地方密切合作建房，投入使用的房产可以另有或出租，需受让的，所挤占的集体所有的农地自受让之日起转为国家所有。做为地方规范性文档，该文档仍然现行有效，对于深圳市密切合作建房发展史遗留问题的处置仍具指导意义。

三、国家层面对于密切合作建房以“联建”基本概念展开的表述

1992年3月8日，原国家农地管理工作局正式发布实行的《拨给农地使用权管理工作暂行规定》（2019年废除）第四十条提出“联建”的基本概念：以农地使用权做为前提，与别人展开联建房屋、举办联营企业的，视为农地使用权受让犯罪行为，按照本办法办理。虽然该办法是在1990年5月19日国务院正式发布并实行的《中华人民共和国城镇国有农地使用权出让和受让暂行条例》（2002年、2010年两次变更，现行有效）的基础上对拨给农地使用权管理工作的进一步细化，但本办法应是在全国范围内第一次对密切联合开发房地产这一基本概念以联建的用语展开了表述。

贫困地区城镇化开启后密切合作建房（密切联合开发房地产）的发展史演变

一、关键的1993年

深圳市第一次贫困地区城镇化背景下，1993年7月14日，《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理工作暂行规定》正式发布实行。该办法对不同市场主体的密切合作建房犯罪行为认定给予了明晰明晰规定。对于贫困地区集体基层单位与其他基层单位就非农工程建设用地密切合作建房（即另一方出地，另一方筹资，密切合作建房分为或分利润），承认合同的曾效力，但以密切合作用地是否符合划定的非农工程建设用地标准展开区分对待处置。符合标准的，免予处罚；超出标准的，对密切合作双方展开罚金。不论是否符合标准，密切合作用地均转为国有，视为有偿用地。对于贫困地区集体基层单位未经核准与个人密切合作建房的，其密切合作合同无效。对于任何基层单位或者个人未经核准与贫困地区居民密切合作建房的与居民密切合作建房，密切合作建房合同无效，由出地居民退还筹资方的建房款，该住宅留给居民使用。

同年8月21日，深圳市人大常委会正式发布了《深圳自贸区房地产受让条例》（1993年10月1日实行，2019年二次修正后仍然有效），在明晰界定了房地产转让基本概念的基础上，将另一方提供农地使用权，另另一方或多方提供资金密切联合开发房地产，并以产权分为的犯罪行为，视同为房地产受让。密切联合开发房地产这种表述用语以地方法律法规的形式正式提出。《深圳自贸区房地产受让条例》中明晰规定了几种房地产受让的无效犯罪行为，一直沿用至2019年的修正版，如第七条的特定房地产应经主管部门核准并补足地价款后方可受让、第八条的被司法行政机关限制权力的房地产、根据卫星城规划被收回农地使用权的房地产等。合作开发房地产既然视同房地产受让，则密切联合开发房地产犯罪行为的曾效力应受上述房地产受让犯罪行为曾效力的限制。同年11月9日，深圳市政府正式发布和实行了《深圳市房地产管理工作若干明晰规定》（2011年废除），该明晰规定从地方政府规章层面对密切合作建房的基本概念展开了表述：是指另一方或多方出地、另一方或多方筹资密切联合开发经营方式房地产并展开产权分为的犯罪行为。该明晰规定亦将密切合作建房视同房地产受让，对于密切合作建房的市场主体、各类取得农地方式（招标、拍卖、协定、拨给）下密切合作建房的市场准入门槛、明令禁止类密切合作建房犯罪行为等，大体沿用了《深圳自贸区密切合作建房管理工作暂行明晰规定》的明晰规定，再次明晰贫困地区住宅用地不得密切合作建房、信用社组织机构的非农用地视为有偿受让用地，可以与地方密切合作建房，但投入使用的房地产只能另有或出租，需受让的，应经市规划国土局核准并办理农地使用权受让手续。违反者，视为非法受让农地，按1991年正式发布并实行的《中华人民共和国农地管理工作法实行条例》展开充公个人财产、限期拆除、罚金等处罚，违规者为房地产开发企业的，同时注销其房地产开发经营方式权。与《深圳市房地产管理工作若干明晰规定》同日正式发布并实行的《深圳市上海市人民政府有关处置深圳自贸区房地产权属遗留问题的若干明晰规定》对征地返还地的密切合作建房犯罪行为予以了明晰明晰规定，在符合前提情况下承认双方的受让或密切合作合同：深圳市规划国土局在征地时，为帮助原贫困地区经济而划回给被征地基层单位的工商用地，继续保留。农地使用权如发生受让的（包括与地方密切合作建房），由受让方按受让当年的协定地价标准补交地价款、承认双方的受让或密切合作合同。对原贫困地区集体未经核准与其他基层单位密切合作建房，根据地块位于贫困地区用地红线内或外展开了区分对待：位于红线内的，免予处罚，承认双方签订的合同，该地视为有偿用地；位于红线外的，若影响卫星城规划，则不予登记，若不影响卫星城规划，则以1988年1月3日为时间节点，分别予以明晰规定了罚金标准和补缴地价的处置，但均认可双方的密切合作建房合同。但是，对于原贫困地区集体基层单位非法受让农地给个人或与个人密切合作建房的，合同一律无效，不予登记发证。

二、国家层面对密切联合开发经营方式房地产的表述及密切合作建房合同的性质、曾效力及认定无效的解答

1994年7月5日正式发布，1995年1月1日实行的《中华人民共和国卫星城房地产管理工作法》（2019年修正）第二十七条（2019年修正版的第二十八条）明晰规定：依法取得的农地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法律法规的明晰规定，作价参股，合资、密切联合开发经营方式房地产。原工程建设部于1995年8月7日正式发布，1995年9月1日实行的《卫星城房地产受让管理工作明晰规定》（2001年修正）在第三条有关“房地产受让”犯罪行为基本概念及范围界定中亦采用了密切联合开发经营方式房地产的表述：另一方提供农地使用权，另另一方或者多方提供资金，合资、密切联合开发经营方式房地产，而使房地产权属发生变更的。

1995年12月27日，最高人民法院在《有关审理房地产管理工作法施行前房地产开发经营方式案件若干问题的解答》（2013年废除）中对于以国有农地使用权投资密切合作建房的一些问题，如合同曾效力、名为拟建实为农地使用权受让的合同的性质、密切合作建房合同被认定无效后的处置等，展开了专门解答。

三、深圳对违反密切合作建房的“两规”处置

1999年2月26日实行的《深圳市人民代表大会常务委员会有关坚决查处违规建筑的决定》（2019年修正）再次明晰明令禁止非本村原居民进行买卖集体土地和以密切合作建房的形式在集体土地兴建住宅。2002年11月13日正式发布并实行的“两规”，即《深圳自贸区处置发展史遗留违规私房若干明晰规定》《深圳自贸区处置发展史遗留生产经营方式性违规建筑若干明晰规定》，对违规密切合作工程建设的私房和经营方式性建筑的处置以1999年3月5日为时间节点，予以了明晰明晰规定。将厦村居民未经县级以上上海市人民政府核准密切合作兴建的私房定性为违规私房，原居民与厦村居民密切合作所建违规私房，按照其各自所占份额分别处置，予以确认产权，补签农地使用权出让合同，违规私房确认产权后不得进行买卖；对于原贫困地区信用社组织机构和其他企业或者基层单位密切合作兴建的违规建筑，按建面罚金后，补办征地手续，补签农地使用权出让合同，由规划和自然资源部门确认产权，其中非法受让贫困地区集体农地使用权的犯罪行为免予处罚，其他企业或者基层单位已支付给原贫困地区信用社组织机构或者其成员的费用视为征地补偿安置费用。

四、司法解释对密切联合开发房地产的明晰表述及密切合作合同性质的判定

2005年6月18日正式发布，2005年8月1日实行的《最高人民法院有关审理涉及国有农地使用权合同纷争案件适用法律问题的解释》，提出了密切联合开发房地产合同的明晰表述：是指当事人订立的以提供出让农地使用权、资金等做为共同投资，共享利润、共担风险密切联合开发房地产为基本内容的协定。在该解释中，明晰排除了几种非密切联合开发房地产的情况，如不承担经营方式风险只收取固定利益的农地使用权受让合同、不承担经营方式风险只分配固定数量房屋的房屋进行买卖合同、不承担经营方式风险只收取固定数额货币的借款合同、不承担经营方式风险只以租赁或者其他形式使用房屋的房屋租赁合同。此后，密切联合开发房地产成为沿用下来的统一、固定用语。

五、深圳市“两类地”密切联合开发房地产进入全面、系统化管理工作阶段

2011年12月16日，深圳市政府正式发布并实行地方规范性文档《深圳市上海市人民政府有关印发深圳市原农村信用社组织机构非农工程建设用地和征地返还用地农地使用权交易若干明晰规定的通知》，将两类地（即非农工程建设用地和征地返还地）的密切联合开发纳入农地使用权交易的基本概念范畴，并沿用发展史处置原居民住宅用地密切合作建房的思路，明晰规定非农工程建设用地中的原贫困地区居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得展开农地使用权交易。该通知对两类地的指标管理工作、取得方式、缴交地价、交易方式、资产评估等作出了全面明晰规定。对于2009年9月6日前，依法取得国土部门密切合作建房批复的、原贫困地区信用社组织机构按照章程通过股东大会或股东代表大会同意密切合作建房并已经过公证的，在符合特定前提下，当事人可共同申请办理农地使用权出让合同变更手续。