因为“昂贵”出圈的深圳房子，究竟打折工作力度有多大？
“深圳许多年没有这么昂贵的房子了，1.7万的总价还要啥脚踏车。”宝安中介机构小吴在和南都·湾财社本报记者聊天中说道，“我前段时间带了不少顾客去看房，成交量挺多的，30多平的小公寓楼折后总价58万起，按揭20余万，你们青年人买来自住肯定没问题。”
但当本报记者问到小吴是否考虑自己也来两套时，他只是点点头没说话。上述工程项目即是这个10月“火热”深圳青年人贴文的康孔县御景荟都。
近日，本报记者来到宝安，实探康孔县御景荟都。该工程项目于2021年7月30日落地预购，首推占地面积32-75㎡不限牌不限贷的商务人士公寓楼。
本报记者实探
14一号线公交车站小公寓楼，最高月供2000+？
“到坂田只有33两分钟。”日前南都·湾财社本报记者赶赴康孔县御景荟都，当晚的产品销售在介绍产品时着重于讲到将要全线通车的14一号线，“10月28日就启用了，工程项目洛佐韦地铁14一号线昂尚公交车站，只需要33两分钟就能到沙井南站，整个工程项目是康孔县打造出的下一个KKONE生态型产品。”
据了解，深圳地铁14一号线是目前深圳新建的mph最慢的地铁，120千米/小时的速度，使其能够加速相连深圳东部和坂田中心，提高通学工作效率，这是康孔县御景荟都的噱头之一。
而另两大噱头就是工程项目内部空间可变的小占地面积产品，工程项目推出33-75㎡的公寓楼产品，小占地面积低总价推高了深圳的下车准入门槛，有网民赞扬“房价唐家河10天前”。
那么究竟有多昂贵？当晚产品销售以两种不同洋房的房源为例给本报记者反正两大笔账：
37.42㎡的一房小洋房，总价73.38余万元，当晚享0.95和0.97两个打折，折后总价67.62余万元，预付款30.62余万元（按揭4.5成），月供3906元（10年）；另外63.77㎡的3房洋房，总价140.64万，折后总价129.6万，预付款57.6万（按揭4.5成），月供7500元（10年）。
“如果觉得月供有压力的话可以考虑气球贷，就是可以按20年贷款，第10年的时候需要将全部贷款还清，这样计算的话30多平的小洋房月供仅2450元，63平的洋房月供4650元。”当晚产品销售同时告诉本报记者，上述总价本身已经是打折过的，目前在售的1栋1单元产品限时打折，后期再推的产品会按照备案价格正常出售。
南都·湾财社本报记者查询深圳房地产信息网了解到，御景荟都于2019年备案，预购总套数为1559套，当晚产品销售计算的1栋单元小洋房房源备案价格为19610.82元/㎡，备案总价73.38万。而同楼层同洋房的1栋2单元房源备案总价为22377.82元/㎡，相差2767元/㎡。
至于网传的1.7万每平的总价，当晚产品销售告诉本报记者，产品推出后十分火热，低楼层的1.7余万元/㎡产品已经全部卖完，目前仅剩高楼层的产品，在1.8万-1.9余万元/㎡左右。
产品体验
实用率仅63%，内部空间逼仄
“理想很丰满，现实很骨感。”、“一眼看到头”……在看过样板房后，同行的购房者向本报记者表达了对洋房的失望，“可能是异地样板间，所以体验感不强。”
层高3.6米，宽度3.2米左右，整个洋房从实地来看是一个小的长方体盒子，采光依赖于客厅的阳台，但异地样板间的阳台被背景板遮盖，并不能直观体会到内部空间的延伸感。
另外，3.6米层高设计的LOFT产品，由于高度限制，二层只能作为睡觉或者储物的场所，目测不到1.6米的层高难以直腰站立。从房源备案信息来看，建筑占地面积37.42平方米，户内占地面积仅23.51平方米，实用率仅63%。
但小内部空间并没有限制产品的功能性。“精装交付，包括地板马桶厨房等硬装全部都是交付标准。”当晚产品销售介绍道，“交房的时候二层的搭板也会设计好，地板也是有的。”尽管室内占地面积仅有23个平方，但在洋房设计上，该房源却拥有厨房卫生间甚至阳台等多功能场所，值得一提的是，该房源
另一个60多平的3房洋房显然在内部空间上更宽敞，实用率同样为63%，从房源备案信息来看，建筑占地面积63.34平方米，户内占地面积仅39.83平方米，但该房源却在洋房上做到3房，一个房间为主卧，另一个房间为宽度约1.5米的功能间，还有一个房间则为搭板的二层开放式功能场所。
尽管内部空间方面仍显得比较逼仄，但对于深圳多数低准入门槛下车的青年人来说，价格仍非常具有吸引力，但需要注意的是，一方面，工程项目9梯24户的梯户比可能会造成上下班高峰拥堵情况；另一方面，御景荟都交楼时间为2025年底，除了交房时间晚之外还需考虑到公寓楼5年限售的问题，对于“过渡型选手”来说仍需多方考量。
周边行情
宝龙科技城蓄势待发，周边住宅总价4-5万
从康孔县御景荟都展示中心出来便可以看到一路之隔的中海阳光橡树园，工程项目于2020年12月4日落地预购许可证，并在住建局官网公示，住宅洋房建面约74-122㎡，均价约4.2余万元/㎡，总价区间在3.9万-4.7余万元/㎡，总价区间在290万-522余万元/套。
目前从外观可见中海阳光橡树园建设已初具规模，有中介机构告诉本报记者该小区将要于今年年底交房。
周边已经入住的小区有顺泽阳光公馆，该工程项目于2018年开盘，共备案158套房源，均为住宅，洋房建面约54-89㎡，均价约3.8余万元/㎡，总价区间在3.4万-4余万元/㎡，总价区间在204万-333万/套。
该小区对外挂牌房源在4.2余万元/㎡左右，目前54㎡的2室1厅对外挂牌总价为232万，总价约4.29余万元/㎡。
周边总价较高的工程项目有卓弘高尔夫雅苑，该工程项目与御景荟都直线距离约500米左右，目前小区对外挂牌总价最高接近7余万元/㎡。76㎡的3室2厅房源业主对外报价520万，折合总价约6.8余万元/㎡。
片区房价上涨的基本盘在于产业，宝龙科技城定位为国家级高新园区，是宝安“十四五”规划中“一心两核”中“东核”的重要部分。片区内分别布局这新能源产业基地、新材料产业基地、生物医药、信息技术等产业集群，企业方面已经聚集起比亚迪、方正微电子、海能达通信等多家国内外知名企业总部。
随着地铁14一号线的启用，宝龙与坂田等关内的
对于康孔县御景荟都的生态型来说，未来也依赖于宝龙科技城的发力带来高新技术人才在此聚集，打造出宝龙的商圈中心。
但对于手中余额不多的青年人来说，仍需平衡自身的现金流并深度调查通学和生活的便利性之后再做考虑。而对于投资来说，还需要考虑到深圳公寓楼，尤其是宝安公寓楼的流通性和租金回报率等问题再做决定。
采写/摄影：南都·湾财社本报记者 孙阳
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