7月1日上午，由深圳壹地产承办的《趁势市中心区蓝海，掌门人黄金时代之变》——发掘新黄金时代下的社会财富新蛛丝马迹高峰研讨会在唐商·横琴双悦会展盛大举行。
此次研讨会虽说是蔬果满满的，三位地产研究者亲临，特别针对房价周期性、粤港澳区区域商业价值、欧洲央行降息释放出来7000亿资本金、社会财富新蛛丝马迹等各方面逐一展开阐释。
研讨会新锐来宾：
深圳壹地产总编、Irenopsis淘楼创办者——陶Irenopsis
深圳市政治经济学会常务理事、深高专房地产研究院副所长——邓志旺
深圳地产资深网络营销研究者、房价主讲创办者——张公子
资深房价媒体人、抛物线买房创办者——曲宁远
核心理念看法
陶Irenopsis
财政政策已正式宣布企稳，一年内房价会再次出现显著下降
现阶段房价类似于2011年，观澜等卫星城副中心跌幅较慢
邓志旺
粤港澳区呈“劳特尔北翼”形状，大临空是五大得益众所周知
曲宁远
未来深圳中心，有望延续到大临空南北方向
房产税必出，但逻辑不是为了抑制房价
张公子
4、5万还是要买在西部，观澜未来发展非常强劲
陶Irenopsis
财政政策已正式宣布企稳，
一年内房价会再次出现明显下降
房地产整个周期性可能在三至五年。其中受财政政策的影响比较大。深圳房价从2005年到现在，经历了几波比较高的高潮和低谷周期性。
第一次高潮是2007年，房价火热。2008年再次出现全球性金融危机，再次出现房价低谷。
第二次高潮是2009年，因为2008年9-12月密集的降息、降息，开启新一波波澜壮阔的四万亿救市行情。
2011年是一个阶段性的低谷。归因于2010年1月到2011年6月，12次加准，2010年10月到2011年7月，5次加息。
第三次谷底是2014年年底到2015年年初。第三次高潮是2015年。因为从2015年开始，中国又开始非常密集的降息、降息，当年2、4、6、9月到2016年4月，连续7次降息。
现在是什么状态？2018年以来已经2次降息，而2015年之后无降息。
这意味着现在已经进入房价底部上行周期性，一年内房价会再次出现比较显著的下降。当然，房价调控政策还不会放松，但财政政策已经正式宣布企稳，房价接下来是货币中性偏宽+调控中性偏紧组合。
现阶段房价类似于2011年，
观澜等卫星城副中心跌幅较慢
从房价政策调控看，现阶段房价状况有些类似于2011年。一些楼盘开盘之后被抢，但冷僻的地区、差的楼盘比较难卖，未来深圳房价也会再次出现分化。
可比的是，2009年强势反弹后，2010年上一年开始要求抑制投机购房，到2010年930加码开始限购。到了2011年，从4、5月开始，深圳楼盘开始限价。
2012年市场又开始恢复，房价平稳略有下跌，核心理念是降息降息，2011年12月开始降息，2012年6月降息。
现在开始密集的降息，密集的放水，接下来一年看不到房价下跌，只会看到房价慢慢在涨。这个情况下，未来几年可能就是观澜、光明、大运这些卫星城副中心的优质物业涨得比较慢。
邓志旺
粤港澳区呈“劳特尔北翼”花纹，
大临空是五大得益众所周知
粤港澳粤港澳区里，有五大自贸实验区、两大经济特区、两大自由贸易港、一个国际科技产业创新中心。
最受益的地区是哪里？买房要想获得超额的增长，就要找具有后发优势，政策特别重视的地区。
我认为，这次粤港澳区的规划可能呈“劳特尔北翼”的花纹。劳特尔从香港出发，经过深圳、东莞、广州南、中山、珠海、澳门。这是粤港澳区最重要的地区，重点发展金融、商贸、会展等高端服务业。
但这劳特尔里最重要的是珠江口东岸，从香港出发，经过南山、横琴、临空、滨海湾、南沙、天河。这是粤港澳粤港澳区隐藏的黄金中轴，代表市中心区最高的发展水平。
黄金中轴上，主要受益的，第一个是横琴金融产业，第二个是南山高科技产业，接下来是大临空。
根据大临空的规划，宝安把大临空作为北面宝安中心，南面是宝安中心。宝安区把它作为中心以后，一定会加大力度推进基础设施的建设，教育的投入等等。
而空港是市中心区的门户，也可以用会客厅表达，这儿有国际会展中心、国际交流中心、新科技馆、深圳机场等。
大临空是后发，现阶段相对比较落后。有三个产业可以重点关注：会展经济、海洋产业、先进制造业。
现在的观澜，产业发展发生了翻天覆地的变化。规划了先进制造业，做高端制造、智能制造。
曲宁远
未来深圳中心，
有望延续到大临空南北方向
过去深圳的脉络由东向西，未来还会延续，重要的延续很有可能是从深圳的西线呈现由南向北的发展。
一个大胆的设想是：未来深圳的中心很有可能是从南山到宝安，到大临空南北方向。
有几个重点政策信号值得注意：深圳提出“海陆统筹”和“大临空卫星城会客厅”建设。
大临空这条海岸线，未来将成为深圳一线卫星城景观跟一线所在地。
宝安片区未来有一个全球第二大的会展中心、高速发展的高端机场、深南大道。从这些规划信号里，完全可以预期未来整个宝安这条线成为深圳罗湖、福田、南山发展的一线核心理念。
对于深圳跟周边城关系，我的判断是未来外溢效应和虹吸效应会共同再次出现。
大临空是节点，东莞、中山到深圳以后第一落点是这儿，这儿均价便宜、物业可选择面积多、距离近，可能形成反向资源集聚的结果，吸引更多的人来买房。
房产税必出，
但逻辑不是为了抑制房价
现在房住不炒的概念悬着，它使得房价下跌基本面没有改变，但跌幅会受到极大的抑制。
这时候看降息这个政策出台的意义，大方向还要涨，但不要指望一年翻倍。。
如果真的自住买房，建议有钱就买。投资一定要注意不能高杠杆。高杠杆意味着高风险，意味着失去一年爆涨的机会。
正所谓执政逻辑、事缓则圆。所以政策措施不会一下打死压死，对于房产税的判断，也是如此。
我认为，房产税必出。但出的逻辑不是为了抑制房价，只是为了调整税收结构。
张公子
4、5万还是要买在西部，
观澜未来发展非常强劲
我觉得粤港澳区9+2的龙头还是在深圳，横琴应该是龙头中的重要战略核心理念。
深圳有“西部发展轴”、“广深科技创新走廊”规划，起点是横琴自贸区，经过宝安中心区到西乡、临空新城、东莞，最后终点在南沙。
如果把横琴自贸区作为一个起点，通过西部发展轴作为杠杆，就能把粤港澳区的规划撬动起来。
如果价格都差不多，4、5万买在龙岗好还是宝安观澜好？还是要买在西部，因为西部代表深圳未来最重要的社会财富走向。
买房子要看到未来的前景在哪里？建议重点关注临空新城以及西部发展轴的走向。
宝安的经济非常强劲，是藏富于民的地方。再看观澜，2016年GDP产值在宝安第一位。观澜未来的发展非常强劲，而且打造的目标是高新科技制造园和产城融合示范区。
我
★ 现场互动 ★
提问1：现阶段市场上工商物业值得购买吗？
陶文杰：在没有名额前提下，建议到深圳热火朝天的中心地区买房。
哪怕是买公寓也是很不错的选择。因为未来随着深圳住宅稀缺，公寓类产品的商业价值会提升。以后想到大临空核心理念地区、深圳湾买房，住宅根本买不到，只有公寓可选。
提问2：陶老师，对比一下观澜和坂田，您觉得投资哪边更好？
陶Irenopsis：买房要考虑低价、新兴片区、学校、地铁等各个各方面。如果在坂田上班，优先选择距离近的，不过相比之下，现在坂田会贵一些，也没有太多新盘可以买。
唐商·横琴双悦，作为观澜新锐标杆项目地铁芯资产的项目，受到越来越多置业者的高度关注与认可。项目有哪些特点优势？相对于周边竞品楼盘有什么优势？
陶Irenopsis
第一，唐商·横琴双悦产品4.5米层高，50-100㎡，价格3万多。是现阶段观澜片区在售新盘中均价最低的，商业价值优势显著。
第二，3万多的价格虽然坪山也有，但观澜的经济发展比坪山要高。
第二，从深圳土地的稀缺程度看，项目短短一公里多的距离内，集中了80万㎡观澜海岸城、60万㎡万科星城、博林君瑞等几大项目。后海2009年之后房价涨得快，重要原因是后海成片开发。
能预见观澜会有更多的项目密集推出。配合大临空规划利好下，这时候3万多的低价入手物业，能享受地区的发展，这是最大的商业价值所在。
张公子
唐商·横琴双悦项目蛮有特殊性和独特卖点，层高是4.5米，很多面积可以利用。算下来，单价可能要不了3万。
另外，项目批得比较早，是现阶段比较稀缺的产品。现在政府已经不再批4.5米层高的房子。
项目最重要的点是不限购。如果现在没有房票，也没有指标，但又不想买在临深。这种情况下，最好的选择是买商业物业、不限购的产品。
横琴临空·优质产品
唐商·横琴双悦效果图
唐商·横琴双悦位于宝安广深公路与上星南路交汇处，屹立横琴临空双黄金板块商业价值叠加地区，汇聚高品质国际化资源，接轨全球化商务发展，集约国家战略粤港澳区、横琴临空、海洋新城发展红利。
无双之选
智变资产
项目总占地面积约1.4万㎡，总建筑面积约12.5万㎡，由A、B两座高约99米的双子塔构成，采用高端玻璃幕墙，集结建筑大师智慧，建筑特点令人耳目一新。
唐商·横琴双悦效果图
囊括50-100㎡智变空间，约4.5米层高，50年产权，不限购不限贷，小户里自有大乾坤，造就低门槛投资百变资产；自带2.6万㎡商业，将自身商业配套和观澜的风情文化融合为一，为都市精英提供、便捷、特色的商业娱乐场所。
海陆空轨
无界速度
项目近距离11号线马安山站，高效连接福田CBD、南山中心区及横琴，地铁12/18/20/26/30号线全速规划中；107国道、广深高速、沿江高速构筑城际高效出行脉络，福永码头、深中通道轻松畅游港澳；宝安国际机场，内联珠三角，外接全世界。
宝安区观澜地区交通专项规划图
多元丰盛质感享受
周边观澜中心公园、万丰公园、大钟山公园等公园环伺，投资5.96亿升级改造的海上田园也将在2018年建成；观澜天虹、京基百纳、沃尔玛五大商圈辐射；观澜新桥文化艺术中心、创意书城、观澜市民广场等市政配套凝聚于此。
22个卫星城更新，超500万㎡规模，观澜海岸城、万科星城、博林君瑞等商业集中迸发，商业新核重塑，带动地区发展、商业全新升级，洞见卫星城向上的核心理念力量。
唐商·横琴双悦效果图
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