近日，广东深圳宝能系香山地底车库内，一名女子称其车位被占，与人发生冲突，欲用其保时捷车堵上该车位，还称“家里有50辆保时捷”，该事件立即引发社会关注。
据南方周末本报记者了解，前述车位纠纷源于地产商将地底停放场的“公用”停放位采用权“回赠”给楼房区物管作为“专用停放位”，引起写字楼区物管不满。
那么，深圳宝能系香山“车位争夺战”何以裂解？“车位拉锯”背后又折射出哪些金融行业问题呢？
案发：
地产商产品销售藏“回赠”玄机，停放位关系紧张
南方周末本报记者获悉，当事小区深圳宝能系香山，地产商为宝能系地产股份股份有限公司，物管为深圳市宝能系物管股份有限公司。GW2查显示，深圳市宝能系物管股份有限公司为深圳如意服务工程项目集团公司股份有限公司100%控股。内部人士称，深圳如意服务工程项目集团公司股份有限公司为宝控旗下物管。该工程项目分为四期产品销售，四期、三期为写字楼，四期为楼房。该工程项目在2015年9月推出四期、三期写字楼产品，彼时的预购价格在8多万元-14多万元/平方米。
宝能系香山四期写字楼物管对南方周末本报记者说：“我是在2015年购房的，彼时售楼部申报的车位一般说来为1:2，购
前述物管还表示：“从2018年交房留宿后，采用，但会前，前述约定并没有兑现。”
“而楼房部份物管是2020年留宿的，写字楼、楼房两个区域的地底车库是相异的。之前写字楼区一直都是公用停放位，谁先到谁先停，也出现过发酒疯等常见的停放矛盾。但地产商承诺买楼房可以回赠车位采用权，而回赠的中有写字楼区下方的停放位，从此双方关系紧张。”该主营业务谈道。
在关系紧张后，针对楼房回赠车位与部份写字楼区车位有冲突的现状，2022年5月20日，宝能系香山商品房红瓦坡物管代表、宝安区住建局、太阳城湖街道、广源社区及物业服务工程项目单位召开了车库优化沟通交流会，最终形成《关于宝能系香山车库住宅车位划分计划的申报》。
根据物管提供的沟通交流会会议纪要，对于地底车库对外开放的计划，提出：按设计图二维占地面积进行分割，一般而言楼房楼下二维占地面积车位归商业车库，其他部份归写字楼。其中楼房 “回赠”车位不挤占写字楼车库车位数量；同时，负一层、负四层及负四层大部份写字楼停放位单方面对外开放给大部份写字楼物管采用。
在这次沟通交流会前，前述几方形成了《关于宝能系香山车库住宅车位划分计划的申报》对外申报，申报时间为5月24日至5月27日。该申报显示，截至2022年5月，宝能系香山小区共1701户，其中商品房692户、安居房572户、商务楼房437户，留宿率为80%，地底车库共计2127个。截至2022年5月16日，负一层对外开放87个车位、负四层对外开放288个车位、负四层对外开放714个车位。此次调整后，四层地底车位全部对外开放，写字楼车位调整为1466个，商业+楼房车位为661个。
在此之后，6月5日，“宝能系香山50辆保时捷占车位”事件在网络上迅速裂解。在流传视频中，疑似楼房方的物管称，“我的车位我有进行买卖合同，谁敢说车位是他的！”
南方周末本报记者
6月5日晚，针对网民反映“
经过沟通交流会，相关方形成了《关于宝能系香山车库住宅车位划分计划的申报》，对外进行申报。受访者供图
纵深：
深圳车位纠纷由来已久，律师：“地产商无权处分公用停放位采用权”
事实上，宝能系香山车位拉锯的背后也反映出地产商涉嫌违规产品销售车位、深圳长期以来的车位权属争夺战等金融行业问题。
在车位的归属方面，2014年12月，深圳市房地产业协会曾经发布过一版《深圳市房地产开发工程项目停放位建设及处分管理办法（征求意见稿）》，其中明确规定，配建车位归全体物管大部份且禁止进行买卖。但此后却未出台正式的文件。
深圳当地一位不愿具名的地产商人士向记者表示：“在售楼时，车位确实是禁止进行买卖的，但市面上也确实存在不少做法属于棕色地带，比如某些楼盘在产品销售时回赠车位、对外租赁车位等做法。”
“事实上，这个事件也引发出深圳车位争夺战的普遍问题，比如付钱买了车位采用权的物管或者获得回赠车位的物管和未买采用权车位物管的矛盾。十来年了，都是老问题，很多楼盘都会遇到。”某深圳业内人士说。
虽然深圳当地的界定比较模糊，但，对于车位有关问题的界定，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师援引民法典第二百七十五条【车位、车库的归属规则】：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。挤占物管共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于物管共有。”
王玉臣律师指出：“一个小区不同的停放位，大部份权可能是不同的，具体要看背后的手续。目前的小区车位一般分为三类：一是符合规划的，在产品销售许可范围内的车位，手续完备的可以直接办理产权证；二是规划上没有，通过挤占车道、绿化或其它公用部份改建的车位。这种一般没有产权证，但从相关法律规定而言，产权应当归属于物管共有；三是人防车位，这种也比较多，产权归属国家，但日常属于‘谁投资谁获益’。如果人防的投资成本没有分摊到物管的购房款中，那么采用权归地产商大部份；但如果分摊到物管的购房款中了，采用权则属于物管大部份。”
“如果地产商真的存在将写字楼区的‘公用’停放位采用权，回赠给楼房区物管‘作为专用停放位’，那么地产商此举明显侵犯了写字楼区物管的共有权利，地产商属于无权处分。地产商一方面有义务恢复原状，另一方面还应当赔偿在此阶段给写字楼区物管所造成的损失。物管也有义务将车位恢复原状，如果在车位回赠期间还因此而获益了，相关的盈利也应当归还给物管。”王玉臣表示。
“现实生活中存在大量的将公用部份改造为停放位的情况，但物管往往是不知道或不清楚的，相关的收益也被地产商或物管掌控。物管可以通过一定的法律手段，比如信息公开申请、诉讼等方式核实清楚物管权益，另一方面通过法律手段进行确认，并拿回公用收益。”王玉臣谈道。
南方周末本报记者 徐倩 张晓兰
编辑 武新 校对 柳宝庆
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