2020年7月15日深圳市住建局以“房子是用以住的、不是用以炒的”为功能定位，出台广东省以至全国货品房这三项限牌经济政策，给深圳楼市打了止痛药（镜像检索：s/xxgk/tzgg_1/content/post_7891919.html）。在深圳买回新房需要经过经济政策的一层层甄选，买回二手货房也会受到政府基本价格的限制，小产权房消费市场在这种的消费市场环境下借势而上，异常火热。然而，小产权房的消费市场买卖也给原告两方，尤其是债务人带来了一定的买卖信用风险。
一、什么是小产权房？
小产权房是指在贫困地区集体土地上工程建设的房屋，没有办理相关身份证明、未交纳土地税收收入等费用，房子本身没有大家尊重的产权。2013年3月23日，《深圳王开颖》的一则报导这种区分：通常意义上的‘小产权房’是指在贫困地区集体土地上工程建设，并向自发性经济组织之外的人销售的货品住房。
2012年3月23日，在《深圳王开颖》一则副标题为“深圳不存在‘小产权房’”的报导中显示：截至2010年6月2日，深圳市贫困地区城镇化历史遗留下来违规建筑抽样调查总额为37.94aquatic，占全区建筑物总额的55.93%；总占地约面积4.05多万千瓦，占全区建筑物总面积的49.27%，总工业用地面积131.45平方千米。
小产权房要工程建设与集体土地之上；2.要与房屋买卖行为并重。
二、小产权房与违规建筑
小产权房不以违规占地约为大前提。违规建筑和小产权房是如果说。小产权房要解决的核心问题不是修建与否违规，而是集体土地上的建筑物（写字楼）能无法买卖？
目前，所谓的“小产权”有两种，一类是在自发性工程建设工业用地（集体土地）上建成的房子，这种房子只归属于集体土地的拥有者，村自发性以外的个人或是社团无法获得该房的所有权。另外一类是自发性企业用地或是挤占林地违规工程建设的房子。后一类归属于违规建筑。
三、小产权买卖典型事例探究
普伊隆：房屋保险合同纠纷
案号：（2020）粤0307民国初年17987号
该案高等法院：深圳市宝安区人民检察院
争论关注点：原、被告两方签订的《转让合同书》与否违背了物权原则上、欲求一权的法律条文硬性规定。
案件基本事实：2020年3月10日，原、被告签订《转让合同书》，约定被告将涉案房产出售给原告；另，两方就定金和尾款支付、违约情形以及两方的合同解除权等事项作出了具体的规约定。被告称涉案房屋整栋楼共有八层、每层四户，涉案房屋归属于整栋楼其中的一户。
原告支付定金之后经过评估涉案房产买回行为存在较大的信用风险，且存在无法实现合同目的的可能，遂向被告提出解除，两方因定金未协商一致引起纠纷。
高等法院裁判观点：原、被告两方转让贫困地区自建房违背了贫困地区集体土地不得转让给非本村村民的法律条文硬性规定，分割转让的行为同时违背了物权原则上、欲求一权的法律条文硬性规定，两方所签订的《转让合同书》是无效合同，对原、被告两方均无法律条文约束力。因合同无效取得的财产应当予以返还，被告返还原告定金5万元，原告在案件中具有一定过错，不支持原告关于滞纳金的请求。
判决结果：一、确认《转让协议书》无效；二、被告应于本判决生效之日起三日内向原告退还定金5万元。
事例解析：现实中以“小产权房”名义出现的案件，都伴随着房屋买卖。所以，小产权房概念要面对的问题是：集体土地上房屋的受让人（债务人）能不能取得房屋所有权？能无法获得所有权登记？或是更通俗的说，能无法取得产权登记？就现行有效的法律条文法律条文的内容来看，以上问题的答案显然都与否定的。
四、居住权制度能否为小产权房屋买卖寻得突破？
2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式生效，居住权一章涉及的第三百六十六条至三百七十一条法律条文条文正式适用。居住权制度是为满足居住权人的生活居住需要，按照合同约定，对他人的写字楼享有占有、使用的用益物权。有相当一部分潜在购房客、刚需购房人或是法律条文专业人士在居住权制度中寻找规避小产权房买卖信用风险途径的可能性。
然而，居住权具有很强的人身属性，居住权人死亡的，居住权消灭。另，设立居住权的房屋不得转让、继承、出租，这在一定程度上限制了小产权房升值空间、租金孳息的获取以及入市变现的可能性。设立居住权房屋的不可继承性和居住权人死亡后居住权消灭，在家族财富传承方面是无法与正常货品性住房比拟的，会面临居住权人死亡后其余被继承人无房可住的信用风险以及窘境。
需要特别提到的是，以上的分析内容是建立在小产权房上可以设立居住权的大前提下，即可以向登记机构申请居住权登记的大前提下，然而，未来经济政策和居住权制度相关司法解释的走向如何，也具有很大的争论和不确定性。所以，需要全面了解法规经济政策，充分进行利益的权衡和信用风险预估，根据具体需要买回小产权房。
附相关法律条文条文：
《房屋登记办法》
第八十七条 申请贫困地区村民住房所有权转移登记，受让人不归属于房屋所在地贫困地区自发性经济组织成员的，除法律条文、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。
《土地管理法》
第四十三条第一款 任何单位和个人进行工程建设，需要使用土地的，要依法申请使用国有土地，但兴办乡镇企业和村民工程建设住宅经依法批准使用本自发性经济组织贫困地区自发性所有的土地的，或是乡（镇）村公共设施和公益事业工程建设经依法批准使用农民自发性所有的土地除外。
《民法典》
第一百五十三条 违背法律条文、行政法规的硬性规定的民事法律条文行为无效。但是，该硬性规定不导致该民事法律条文行为无效的除外。
第一百六十五条 委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或是名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或是盖章。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是原告另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的写字楼不得出租，但是原告另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或是居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
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