深圳的房地产显示了中国房地产改革的新方向。
这是深圳的第三次房改，深圳，正式成为全国新一波房改的要角。
1989年，深圳进行了第三次房改，当年施行《公屋产业发展行动计划》，最终目标是，未来货品房占30%，社会福利房和亏本房占70%，走的是典型的马来西亚商业模式之路。
深圳希望通过《公屋产业发展行动计划》，化解邻近地区户口住户定居难题，当地写字楼产业局为公务人员造社会福利房、为工商业者造亏本房，在几乎没有向国家要一毛钱的情况下，化解了大部分老干部和公务员的住房难题。
1993年，第二阶段最终目标部分实现，深圳宣布基本化解户口人口住房难题，深圳写字楼产业局获得红十字国际委员会宜居奖赏。现在忆起上世纪80和90年代深圳的公正和生机，仍然让人心境兴奋。
可是，中国写字楼很快自发性转为，走向商品化，农地正式成为首轮混改后地方财政的重要支撑。从1997年已经开始，深圳写字楼产业局已经开始被孤立，深圳市郊一块30万平方米的写字楼工业用地，写字楼产业局只领到7万平方米，剩下的23万平方米都给了地产商。2003年，写字楼局被正式撤消，深圳房地产从马来西亚商业模式转为澳门商业模式。这是深圳的第三次房改。
这是一次绝对严重错误的选择，澳门房地产商业模式是培植权贵和寡头政治的牺牲品，农地消费市场民不堪命，正式成为中国经济的腹心之疾。
1998年
2017到2018年，旧有的商业房地产之路走到十字路口，最重要的标志是，中德核战争开打，房地产资产泡沫到虚拟中国经济的产业发展，房地产正式成为山腰上千疮百孔的泄洪。
根据旧版深圳“房改”方案，将来深圳货品住房比率仅占40%，从2018年起，在新增定居工业用地中，保证专业人才住房、安家型货品房和公用租赁住房工业用地比率不低于60%，普通货品房工业用地供应只有40%，保障和专业人才住房将全面覆盖大部分专业人才和中低埃皮纳勒区收入住户，保证户口特困户人员、低保户及低保户边沿家庭科袋尽保。
看着很面熟对不对？跟1989年第三次房改的版
深圳新规强调在新出让定居工业用地中提高“只租不售”工业用地比率。到2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170万套，其中，专业人才住房、安家型货品房和公用出租住房总量不少于100万套。
跟北京、上海常住人口下降不同，深圳、广州的人口还在继续流入。未来18年，深圳专业人才住房、安家型货品房和公用出租住房总量不少于100万套，以每套3人计，可以化解300万人的定居难题，每年大约化解17万人。但是，以目前的速度，深圳一年流入的人口就在50万以上，出租房杯水车薪。
打补丁的办法有两个，一是盘活现有出租消费市场和小产权房消费市场，二是进行货币补贴。深圳面向符合条件的基本住房保障对象发放住房出租补贴；面向符合条件的专业人才发放专业人才安家补贴；面向符合条件的专业人才实施购房贷款贴息。
跟第三次房改不一样的是，这次房改强调出租房、补贴和共有产权房等方式，人人有房住，不等于人人有产权。
房改之后，深圳房地产将有所冻结，深圳的房租将会上涨。一方面是央行总体放水，房价受到抑制，会表现在房租等物价上。另一方面，国有企业与大公司介入出租房消费市场，改造介入长租消费市场，通过长租消费市场产业发展相关的房地产出租金融，这些都提高了房租的成本。
根据房协的数据，2018年6月，深圳房价均价为55992元/平方米，环比上月上涨0.27%，同比上涨17.35%。
楼市稳定，房租上升，第三次房改就这样结束了吗？不会。
等第三次房改结束，北上广深等存量房主导的发达城市，局面会跟马来西亚一样，货品房价维持在高位，通过房产税“损有余而补不足”,多数人住进政府的保障房，或者租赁房。
上海、北京深圳2009年就已进入存量消费市场，2017年，深圳二手房成交占比71%，是以二手房为主导的消费市场。2018年上半年，深圳二手写字楼成交3.4万套，环比减少2.5%，同比增长16.2%。
但是整体处于较低水平。价格方面，2018年7月均价为57758元/平，环比下跌3.4%，同比上涨4%。从成交量和价格的角度，二手消费市场实际上是稳中有落，并没有个别新房表现的那么热。
深圳第三次房改的背面是，厘清小产权房，为收缴房产税作好准备。
主要内容有两个：
1，产业类历史违建可先确认为非货品性质再转为货品性质，也可直接申请为货品性质，公用配套类历史违建仅能确认为非货品性质。
2，生产经营性历史违建补缴50%消费市场评估地价、商办类历史违建补缴全额评估地价后可办理货品性质。
深圳目前的违建大约4.05亿平方米左右，工业类违建占总量的41.93%，补缴50%，商办类违建占6.02%，补缴全款。
按照目前的地价，政府可以收到多少？全额补缴，商办类可以收到3657亿元。工业和商办类加总，地方政府农地收增加了12147亿元。
消息一出，全国农地消费市场炸锅。产业、商办和公用设施都能通过补缴地价转正，写字楼类违建，也就是小产权房转正还会远么？
违建转正，地方可以得到地价差价，加上二次交易时的税收，如果小产权房转正，地方可以得到地价差价，加上房产税征收后，每年的房产税。
深圳房改能否正式成为全国样本？
厦门大学教授、雄安新区规划专家组成员赵燕菁表示，深圳此举率先实现了住房供给中保障性住房（政策支持性住房和公用出租房）和货品房比率的大逆转，这在全国也是独一无二的。
尽管没有达到马来西亚大约8：2这样高的比率，但已经超过澳门大约5：5的比率。考虑到现在存量巨大以租为主的“城中村”，深圳“以住为主”的住房结构将会在全国各城市继续领先，从而为深圳中国经济转型提供强大的支撑。
据了解，1998年住房制度改革后，我国城镇住房供应结构大约90%是货品住房，10%是保障性住房，货品住房占绝对主导地位。而将深圳“房改”面向全国推广尚存在一定难度。
建设保障性住房会带来当地农地出让金损失，且开发成本难以控制，需要当地财政部门承担较多财政支出。我国一线、准一线城市产业发展步伐较快，地方财政收入较为充沛，可适当推广深圳经验。
实际上，北京已有类似动作。去年4月，北京发布《北京市2017—2021年及2017年度写字楼工业用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设工业用地供应计划》，明确未来五年北京计划供应写字楼工业用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型货品房将供地1020公顷、拟建25万套房。今年北京农地供应也是向共有产权房倾斜的。
深圳“房改”对全国房地产消费市场而言都具有里程碑意义，虽然不见得全国都适用，但深圳的做法起到了引领作用，其他地方都会根据邻近地区的实际情况做出多样化的关于住房制度的重新设计。
网友评论