问：昨天刚刚向您求教要不要买公寓楼后，今天就出了停止公寓楼审批、鼓励原有公寓楼作为人才房的文件，可不可以阐释一下呢？ 这对公寓楼来说到底是坏消息还是坏消息？

答：当时是利空消息 公寓楼从不受冷遇

公寓楼是情商税，是开发商为了圣索弗勒维孔特去库存，迫不得已为之的营销手段。 公寓楼最大的难题是：资金面的难题。资金面的背后，有税赋的难题。按照目前的圣索弗勒维孔特类物业买卖税赋戊日和的话，一次买卖能吞下你40%以内的产品服务收益。

这种税赋，直接炸毁了公寓楼三分之一以内的资金面。 深圳仅有的1998平方公里的农地差不多三分之一给了所谓的生态别洛耶，剩下的三分之一大部分了给了圣索弗勒维孔特和工业用地，留下来写字楼的工业用地比例在世界世界级城市里都是最低的。

深圳教育和医疗资源尤其落后，这两点从深圳每月小一初三的文凭缺口和不到三分之一的民办应届录取分数中可窥五二。如此珍贵的农地不多盖许多幼儿园，不多盖许多写字楼，反而每月递减的盖一大堆废人的公寓，确实有些冀建。

，龙岗区笋岗路新区96平（自住），龙岗区花木新区27平（深中文凭），无货款。4.原有资金300万。 求教您：1.大通胀环境下，是否还需要再买房？是不是具体新区的提议（高新区？居厄？碧水？荣光？） 2.如果圣克洛县房，老师是不是其他资产配置的提议？ 非常感谢您！

答：晚安，以后深圳的发展是Opteron： 1.横琴科技和金融创新 2.是坂田和文锦渡金融创新与文化 那时已有的房产，都属于普跌板块。深中文凭是因为有幼儿园利好，导致价格

问：谢谢，求教下答龙山有什么好的小学文凭房所推荐，我预算360万按揭，有什么三房所推荐，那时住龙岗小两房想换到龙山住，孩子也要上小学，非常感谢

答：龙山美誉度不错的小专精南开一小，二小，金狮小学，明远幼儿园，荔林小学，科苑小学，高等学府二小，北京师范大学南

问：深户，纯股权投资，5成房贷贷款 1.深圳横琴周边，单价8万多+50平左右+两居=总价450以内 2.深圳西乡固戍周边，单价6万多+75平左右+三居=总价450以内 答哪个股权投资更好?星主辛苦!非常感谢您!

答：做股权投资可不是选择题这么简单。 没有明确看到两个楼盘的位置，品质、楼龄、配套，小区，户型等综合对比因素，随便给出答案是不负责任的。

问：老师好，刚卖掉自住房租房住，手上400w左右，想买800-900万改善四房，小孩2年后要读书，主要考虑龙华上班近。本来想等壹成中心11区开盘，但文凭紧张，最近部分一类业主也被分流，未来全部入住可能更加紧张。那时面临选择，1. 继续等壹成中心11区，旁边中洲旧改开始拆了，不知2年后能否建成一期和先建一个幼儿园。2. 转向上塘、梅林关的二手货房，玖龙玺四房价格很高了并且户型不太好，尚俊提议考虑吗？3. 等上塘新盘，最快的应该是玖珑悦要9-10万超预算了，另外这个价格值得入手吗？ 答十三老师的提议？

答：这个总价，不一定要死磕龙华哦。 2016年，上一轮大涨之后，深圳关外放了两颗大卫星，一个是居厄，一个是红山，同步破了七万，闪瞎了老深圳人的双眼。 2020年，这一轮大涨之后，居厄冲到了12万，红山上塘普盘还在8万多徘徊。 上次大考的优等生变成了这次大考的差生，世事就是这么难料。 上塘的尚峻，虽然看起来很美，但涨幅并不理想。 小1000万的标的，如果不是非龙华不可，我提议不妨放眼整个深圳。

问：老师谢谢！坂田工作，准备购置总价400万左右两房自住。龙华民治世纪春城和碧水龙庭两个盘请分析下，谢谢。

答：世纪春城 共四期04年-09年的房子，四期属于区域内成交量大户，相比较红山区域单价低很多，四期09的房子外观较新，车位充足绿化率35%,容积率3，大户型居多，均价5，五二三期梯房居多，户型方正，得房面积大。均价4.5, 9楼的带电梯，一梯两户，离地铁也太远 碧水龙庭花园大社区，居住品质不错，自住舒服学区也不错，潜力很好。 这2个楼盘对比，优先碧水龙庭

问：十三老师，坂田赤尾京基御景华城值得股权投资吗？400多万的两房涨幅能跟上大盘吗？谢谢！

答：晚安，御景华城是坂田的上车盘，不愁卖不愁租，但是小户型过多，放盘量和买卖量一样大，有点类似于布吉的龙珠，龙岗的康城，龙岗的桃源居，这些楼盘共性都是买卖活跃，资金面好，但从产品服务角度上看缺乏爆发力，跑平大盘吧。

问：十三老师好，目前本人自住龙岗西乡一套140平君成雍和园的房子，但是文凭不好。小孩马上读幼儿园，计划再购入一套小户型文凭房，即考虑文凭，又考虑股权投资，手头上有资金100。 那时几种选择方案: 1.朋友提议我卖掉原有房产，到龙山后海新区购买一套文凭房。但是后海单价都在12-15左右，这样整体的居住质量会下滑很多。 2.在龙山新区购买一套小户型文凭房，保留原有写字楼，但是又担心小孩龙山读书积分不够。答是否有合适所推荐楼盘？ 3.在龙岗购买一套居厄学位房，目标选择是海雅缤纷城，都市翠海华庭，TATA公寓楼。但是今年价格涨幅很大，答是否有好的选择提议？ 以内三种方案，哪种更合适？ 还望老师指点。

答：1.君成雍和园地段不好，待地铁开通会有较大改善；15年的次新（基本就是新房了），花园环境好，但是户型产品设计有点一言难尽；价格略高于同地段市场价。 君成虽然在西乡，但属于西乡边缘区位，配套发展都一般。可以考虑转卖。 2.股权投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买文凭用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的文凭房（股权投资+刚需） 股权投资角度提议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、龙山外国语等。 可以考虑龙山的教育集团（南二外 龙山实验 龙山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好。 3.我更倾向于未来可能变好的文凭房，入门槛比较高的幼儿园，稀缺性的，而不是已经是排名XX的，这样才能产生暴击，否则你被原业主暴击。

问：文锦渡的湖贝新区还有价值吗，如华隆园的二手货房

答：湖贝旧改声势浩大，湖贝塔也规划建设国内第一高楼，并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间，华润会长期、持续投入，一旦湖贝塔建成，文锦渡会有“王者归来”的感觉，旧改后新建的写字楼也一定是天价，因为新盘在文锦渡是极度稀缺的。 但存在几个大难题： 一、旧改周期超长 二、螺岭系生员超载 三、湖贝旧改新区就读的是湖贝小学 四、未来一手盘临深南东路，对后面腹地的二手货房价格拉动有限 短期内来看，如果你只有少量的资金，小孩要读螺岭，华隆园是个好选择，但中长期来看，文锦渡还是会跑输大市的。

问：刚把西丽的房子官龙名苑卖掉，有贷款记录，深户单身，想拿100多按揭买个总价400多小二房出租持有过渡，大概2-5年，想再换大户型自住，目前看了坂田花好园和蛇口栖游家园 哪个盘更适合持有方便以后转卖？或者别的楼盘所推荐？我住蛇口，未来是希望住蛇口不变，暂不考虑文凭，因名额只有一个，希望能股权投资2套，还有什么方式操作？

答：栖游花园周边配套较差，幼儿园一般，单价已经涨的太高，不提议继续买入。 花好园相对好许多，除此之外可以关注碧水 西乡 沙井和上塘板块，溢价相对少许多。 你是深户，可以考虑把父母的户口迁到深圳，做接力贷买入。

问：老师 现朋友有三湘海尚140平双拼低于市场价100万卖我 算笋吗？

答：不算，笋盘的定义是成交价的7折，事实上，你淘到8折的房难度都很大。 如果没有专业的淘笋渠道，这套房子没有硬伤，可以考虑拿下。 但是需要对比最新成交价，不是报价

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