资本沃苏什卡最脆弱且最聪明的！
另一面是深圳宣布将砸4856亿到东部，其中大部分将花在观澜，另一面是民营资金狂涌入观澜“转义”，据楼副校长粗略估计，去年观澜锻造了8个日光碟，超2Bazas争夺战3672套房！
反正一下，过去观澜一年的打Plogastel，因为太难买，已经有超过1.2Bazas陪跑。
不仅是货品房，连小产权房和迁离房也Ferrette火了，两套观澜海岸城的迁离房，按市价本应是货品房6折即3.5万/平，但物业公司就敢趁行情火热VM2888万/平！
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要成为东部服务中心
观澜整体实力和高帅富共存
观澜是有什么灵力，有如一个巨大的斯坎索普，将人和钱都强而有力粘附自此呢？
3月18日，观澜市中区管委会詹第一书记发表一次公开发言，对观澜的今后进行了几番探究，不足以让人管窥五二。
整体实力肩负
打造出为崭新东部服务中心
观澜的最新规划是要Kanniyakumari东部服务中心，今后5年，要狠抓打造出“中心地带二区六结点”空间产业发展格局。
“中心地带”：即临空珠江协调产业发展带，今后重点产业发展公司总部经济、科技研制、现代第三产业，打造出深圳东部中心智创谷地。
“二区”：即智能化锻造区、商务人士服务中心区、服务基础建设区，今后将形成智能化产业软件产业、国际性极地产业谷地和商务人士基础建设科创区。
“六结点”：即共和政体韦谢列培训基地、后亭双创培训基地、沥新经济产业培训基地、国际性国际性会议中心商务人士服务中心、海上田园、华润金蚝小镇等。
通俗一点的说，就是以前靠工业和农业（养蚝）致富的观澜，基于其深厚的底子和特色，要升级产业发展几大产业，这四个产业之间要相互打通协作，像旅游业和国际性会议中心业之间的人流互导和功能互补，就能实现消费拉动，让观澜变成一台通过人和产业高效运转起来的超级“造富机器”。
一是极地珠江要产业发展极地产业，这也是国家反复重点提到的新经济产业之一；
二是国际性国际性会议中心业，国际性会议中心珠江也已初具规模，疫情得到控制以后，国际性会议中心业迅速复苏，据对外公布的深圳国际性国际性会议中心服务中心排期显示，展会已经排到今年11月了；
三是韦谢列和双创产业，观澜拥有基础建设完善的产业链，目前辖区内已有超过2.7万家企业，其中有167家产值亿元以上的企业；
四是旅游业，海上田园、华润金蚝小镇、融创冰雪城，都将带来超乎想象的人流量。
所以，詹第一书记很有信心地说，到十四五末，观澜要实现工业总产值突破2000亿级！
高帅富肩负
华润金蚝小镇是“华润城”PLUS
在观澜今后全力打造出的六大节点项目中，詹第一书记重点提到了华润金蚝小镇。
金蚝小镇由华润操刀，用地范围约3平方公里，是目前已知的观澜海岸城的3倍，大冲旧改的4.4倍。华润金蚝小镇等于在观澜打造出一个体量更大的华润城。
“所到之处，皆是服务中心”，除去住宅项目每次推出都是全城瞩目，华润城的商业万象天地也是近几年顶流商圈，同时，6栋写字楼又组成了约37.5万㎡的南山科技金融城。
2014年一期开盘均价约4.9万/㎡的华润城，在二手房指导价出来前，一期挂牌价已经超过了19万/㎡。连挨着华润城的公寓目前挂牌价都超过了15万/㎡。
作为东部华润城，华润金蚝小镇将打造出成集文旅、研制、居住为一体的区域地标，功能比华润城更齐全，建成之后，必也跟华润城一样，对周边项目有积极的辐射作用。
而今后的华润金蚝小镇还肩负着三个重任：
一是活化观澜蚝文化，打造出深圳东部文旅名片，与海上田园共同构建文化+生态的旅游区；
二是完善基础设施，推动落实该片区教育、文化等公共设施，打通道路；
三是满足国际性会议中心珠江、区域产业转型升级等外溢的商业、文化、餐饮、酒店等高端服务需求。
国际性会议中心珠江预计每年将吸引500万高端商务人士人群，每天要满足10-18Bazas的住宿、餐饮等需求。
今后的观澜，随着融创冰雪城、海上田园、华润金蚝小镇的联合布局，将成为集生产、生活、生态为一体的世界级文旅服务中心，每年将吸引千万级访客，实现超强人口粘附力！
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一房难求的观澜
投资什么最靠谱
因观澜的各项利好，将万千置业者的目光都引向了这里。但与旺盛的置业需求形成鲜明对比的是，目前整个观澜新房都供应短缺。
深圳住建局公布的第二季度预计入市项目，观澜也无新房项目入市。
新盘难打，但观澜又实在太具备想象空间，这大概也是为何观澜连小产权房都能火热的原因。
但小产权房没有红本，而且没有法律保障，一旦遇到交楼或反价等风险，连维权都没有办法。
最重要的是，名下有小产权房还会影响打新！
住宅脱销、小产权影响打新、二手房因指导价按揭提高……观澜近期一类新的投资型房产——“类住宅化”项目悄悄遇冷。
什么是“类住宅化”项目，就是既有住宅的功能，可通燃气，又不限购不限贷，而且不占名额、不会影响打新，转让自由，类似于商务人士公寓、基础建设宿舍等项目。
楼副校长注意到，在与华润金蚝小镇一路之隔，就有这样一个“类住宅化”项目—富宏大亼（jí）汇，总价120多万左右。
为什么这类项目值得投资呢？楼副校长研究了其三大优势：
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入手友好，回报可观
深圳市场上涌起的打Plogastel，主要还是因为五二手房的价格差。但同一片区甚至同一项目的这种“类住宅化”项目与住宅价差更大，尤其是位于优质地段的， 补涨空间更大。
如位于南山科技园的软件产业培训基地，当初开盘价为3.3万元/㎡，在链家上挂牌均价为8.2万元/㎡，成交价为80750元/㎡。
图源链家而且软件产业培训基地（约148%）涨幅几乎都跑赢了同区域住宅。再次证明只要是在真正优质的地段，优质公寓或基础建设宿舍的补涨空间并不逊色于住宅。
像位于华侨城片区的侨城一号广场、绿景美景广场这样的基础建设宿舍项目，类住宅的房源产品售价都已经达到17万/平。
富宏大亼（jí）汇位于观澜东部CBD，周边高端产业云集，一路之隔的华润金蚝小镇除了自身带来人流量还将承载国际性会议中心珠江的人流外溢，其今后的租金前景可以参考深圳核心区景点周边的租金水平。像华侨城片区的酒店，非节假日一晚房费也要1400+元。
最重要的是，富宏大亼（jí）汇距离明年开通的地铁12号线仅约500米。
项目区位图
深圳中原大数据曾对深圳地铁12号线开建以来的二手房成交价格进行过统计。从2017年到2020年，12号线沿线二手房成交价最高涨幅超过105%，最高成交单价已经突破了15万/平米。
众所周知，在地铁临近完工和通车阶段，房价涨幅最大，因此12号线通车后，像富宏大亼（jí）汇这样地铁周边的项目将成为最直接、最大的受益者。
地铁建设周期与房价关系图
而且12号线届时将通向南山科技园、蛇口服务中心，串联起大临空、国际性会议中心服务中心、极地珠江等区域，连通深圳整个东部经济带。加上项目靠近11号线观澜/后亭站，在建20号线，规划18/28/26号线，今后8轨交汇，以后新国际性会议中心服务中心、宝中、科技园、后海公司总部培训基地、前海等核心产业区与项目的距离将进一步加近，经济效应不可估量。
按按揭65万计算，按揭10年，利率5.25%，月供约6974元。即使只是参考观澜现有次新房公寓的租金来看，距离地铁口800多米的西荟城智荟服务中心也能租到4000元/月左右。算下来富宏大亼（jí）汇租金回报率能达到3.7%，已经超过市面上大多数物业。
随着观澜人流量在今后几年内的急速爆发，运营此类小户型产品的租金很可能接近月供，回报率将更高。
加上观澜整体片区房价水涨船高，买房之前曾综合房地产年鉴和乐有家数据统计过深圳5年来各片区涨幅，观澜以116%位居第一。富宏大亼（jí）汇虽不是住宅，但小户型叠加地铁因素，也会虽片区腾飞带来不错的涨幅。
租金+物业升值，怎么看这笔投资都稳赚不赔！
2
投资风险低
在深圳这座城市里，观澜可以说是拥有小产权最多的地方。
曾有香港人千里赴观澜，购买十几套小产权投资。
包括华润金蚝小镇，年底楼房飙到5.5万+/平，单层瓦房飙到10万+/平，观澜金蚝小产权甚至惊动相关部门查处中介，被张贴告示风险提醒。近期华润金蚝小镇一栋1800万的小产权价格涨到3000万以上，甚至因涨幅太高直接被查封。
但正如前文所说，投资小产权房风险极高。而像富宏大亼（jí）汇的基础建设宿舍“类住宅”项目是有红本的。
而且相比于小产权房不被法律保护，目前政府正大力扶持“工改”产业发展，目前工改商住、工改保障性住房或可出租人才房等已有审批项目，今后还将会有多项政策利好工改项目。
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交易费用低
基础建设宿舍入手成本低，不限购、不限贷，以公司名义购买物业贷款，不占用个人购房名额，不影响打新，可多套持有，不影响住宅贷款。同时，基础建设宿舍转让自由，拿到红本后即可自由交易，无持有年限的转让限制。
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实探富宏大亼（jí）汇，
总价120多万左右转义观澜
富宏大亼（jí）汇本身建面就有25万㎡，是宏泽集团倾力打造出的产城融合综合体旗舰。
商圈
今后比肩南山海岸城
项目坐落在观澜核心商圈，目前已经形成以18雅戈尔集团的京基百纳广场、9.6雅戈尔集团的新沙天虹购物服务中心为主力的80雅戈尔集团商圈；今后还有近20雅戈尔集团的观澜海岸城，也将与博林君瑞商业、万科商业、德普商业等形成约40雅戈尔集团的海岸城新商圈。如此巨大的体量，与南山海岸城（12雅戈尔集团购物服务中心、14雅戈尔集团写字楼及4雅戈尔集团商业街）也有得一比。
除了可以享受华润金蚝小镇的基础建设，项目自身打造出了了商业盒子与商业街区相互补充：
想象一下，今后白天，物业公司可进行园区办公、进行高端商务人士圈层社交、聚餐接待；
下班之后，无需转换地方，物业公司就可享受悠闲的下班生活，无论是在网红人气餐饮店享受一场味蕾盛宴，或是在健身馆里来一场酣畅淋漓的运动，或者可以约朋友在这里逛街、喝咖啡、看电影，或者看看书给自己充充电，带来的不仅是日常生活上的便利，更是文化娱乐生活上的满足。
商业效果图园林
崭新的打卡圣地
项目的园林打造出也十分考究。参考了悉尼达令广场、东京中城、香港港岛东服务中心，以艺术现代场景化体验为理念，绿意生活空间为方向，为物业公司打造出快节奏、慢生活，便捷的生活方式。
项目在园林还精心打造出了一个空中廊道，物业公司下楼就可以跑步。
休闲方面，项目在北区的服务中心以多维剧场设置了社交台地、月光剧场、梦想长廊，通过与屋顶花园的结合，形成了立体城市花园，不用出小区就能进行运动、休闲等活动。
产品
按揭60万+，燃气+阳台+3.9米层高
目前项目主推建面约39㎡产品，总价120多万左右，按揭五成，轻松入手无压力。
得户型的利用率达到最大。
除了户型设计方正，让楼副校长惊艳的是它强大的收纳，让空间得到更大延伸。虽然是小户型，但通燃气、带阳台，阳台采用斜切面设计，使得采光能够最大化。
这些贴心的硬件细节，使得富宏大亼（jí）汇无论是自住还是拿出去出租，都是不错的选择。
据悉，项目另有户型为401-512㎡的产研用房，超高得房率，灵动资产，百变空间，层高高达4.5米。
在高端写字楼缺乏的观澜，项目的产品刚好能弥补这一块的空白。而且今后企业家可根据个性与喜好自主创造【家公司总部】、【家圈层】，匹配企业家高端审美与品位，打造出独属的尊享空间和高端圈层。
今后随着企业的入驻，还能给基础建设宿舍带来高端租客人群。
从规划上看，观澜定位东部CBD，背靠观澜这棵大树加上与华润金蚝小镇一路之隔的地缘优势，富宏大亼（jí）汇可以直接承接巨量人流，享受片区腾飞带来的利好；
从投资来看，在观澜如今打新艰难的情况下，项目凭借高回报的投资价值、极低的投资风险和交易费用，是当下置业投资观澜的不错选择；
优质资产数量不多，建议尽早入手！
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