译者：张茂荣 滕昭（全国）房地产辩护律师项目组执行官辩护律师
部分绿本房，写明“宅基地”、“乡间定居实以工业用地”
就深圳“小产权房”——“绿本房”保险合同与否有效率，本项目组早有定论：有效率！
今日宣判一审，旁人（商家，原村民）提出产证写明农地为“乡间定居实以工业用地”，即农地为私有财产，故保险合同合宪的看法。
买方看法
产证写明源于“私有财产”的“乡间定居实以工业用地”究竟归属于非国有还是私有财产？深圳现阶段究竟还有没有宅基地是审理“绿本房”合同曾效力必须考量的因素。
本栏的看法是：深圳经过“统征”、“统转”三次贫困地区城镇化，现阶段已难以律条文象征意义上的宅基地。
1、统征：1992年，深圳区政府颁布《关于深圳经济哥伦比亚特区贫困地区城镇化的实施配套措施》，MD224CH哥伦比亚特区内的宅基地推行“统征”，召为非国有工业用地；
2、统转：2004年，深圳区政府施行《深圳市龙岗龙岗城镇化农地管理配套措施》，MD224CH哥伦比亚特区外龙岗龙岗的宅基地推行“统转”（镇改市中区、村委改村委，斯维恰河改居口），转成非国有农地；
3、统转后，法律条文微观深圳已无贫困户，无宅基地，虽然绝大部分原宅基地还控制在勒祖基层单位——村控股公司手上，但物理性质已无须是私有财产；
4、阿尔布津“绿本房” 中农地商业用途“乡间定居实以工业用地”划设的依照是97版《深圳市规划设计国际标准与原则》（《深标》）》，后来已修正为“原贫困地区居民写字楼工业用地”，按现阶段《深标》进行分类为五类定居工业用地（R4），即证载源于《深标》对农地的进行分类，绝非对农地权属的证实；
5、深圳过往判例已查明，无论“绿本房”记载农地商业用途如何，均为非国有。
2018年09月26日，深圳市中级人民法院（2018）粤03民终1718号案中，一审法院就该问题致函深圳市规划国土资源委员会龙岗管理局，该局复函表示：“根据《深圳市龙岗龙岗两区城镇化农地管理配套措施》[2004]102号第二条，根据《中华人民共和国农地管理法实施条例》的相关规定，两区贫困地区集体经济组织全部成员转成城镇居民后，原归属于其成员私有财产的土地归属于国家所有”，“根据《关于进一步加快龙岗区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》（深宝府[2006]19号）第12条第（5）款，MD224CH居民一户一栋私房的农地物理性质，变更为非国有，农地来源为划拨，不确定使用年限。”深圳中级法院认为：虽然涉案房屋《房地产证》上登记的农地权属为集体，但根据政府农地管理部门出具的意见，涉案农地的物理性质已经变更为非国有。
本栏的看法
法官说（以下为法院判词）：“绿本房”合同有效率，“不得转让”为管理性强制性规定，无涉合同曾效力。
1、转让非市场商品房的房屋保险合同并不当然合宪。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律条文另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理手续物权登记的，不影响合同曾效力。非市场商品房在转让时受到限制，在限制条件取消前，难以办理手续房屋所有权转移登记。如果不能办理手续房屋所有权转移登记，房屋保险合同约定的过户手续难以办理手续，可能会影响到合同的全面履行，但并不影响房屋保险合同的曾效力。
2、涉案《房屋转让协议》既不违反法律条文、行政法规的强制性规定，也不会损害到社会公共利益。在本案中，《房屋转让协议》约定如果以后能够办理手续产权转让手续，买方应无条件协助办理手续。也就是说，涉案房屋能否办理手续产权转让手续仍取决于与否具备办理手续转让的条件。在“不得转让”的限制条件取消前，涉案房屋尚不具备办理手续转让的条件，涉案房屋难以转移登记至买方名下，不会发生转让转让的后果。由此看来，涉案《房屋转让协议》与“不得转让”的限制条件并不冲突，该协议既不违反法律条文和行政法规的强制性规定，也不会损害到社会公共利益。
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