作者｜周智宇
全国房价地板深圳，问世了“5000万蹲”的深圳，在这个火爆的冬天，二手货房买卖有如掉入了坦耶尔米。
7月初，在深圳龙岗的丫蕊市中区上，都能看见停用的二手货房店面。不少中介机构早已准备装箱回家，他们中的许多人，早已一年多没有不依，领到什么会员费了。
深圳房地产信息平台统计数据显示,2022年一季度，深圳二手货房买卖仅9965套，环比上涨65%，平均每星期不出2000套，是往后15年来最糟、最红火的一个一年。
近15年中，2008年一季度、2012年一季度是深圳二手货房买卖的三个高点，分别为20613套、20587套，而去年一季度竟然不出这三个高点的一半。
市场的疲软，源于经济政策、禽流感、供需等的共振效应。自去年2月深圳发布“二手货房维什涅韦”，许多银行就直接按照维什涅韦给客户评估结果发放贷款了，购房者需要付的按揭也随之大大降低。
这尤其对改善型需求或投资客造成了巨大冲击，随后深圳的二手货房买卖也进入了冰冻状态，价量齐升。
仔细分析往后几年的买卖统计数据，去年第二季度虽然跌至了8014套二手货房成交量，环比增长了91.8%，但仍逊于历年来正常一个月的买卖统计数据。
单6月统计数据来看，深圳二手货写字楼登记2674套，环比上涨4.5%，环比上涨17%。未能延续自3月末以来连续回升的态势，当月买卖量屈居亚军在3000套的迷宫之前。
对照新房，深圳二手货房的买卖统计数据就更吓人了。去年6月，深圳胡尔坎写字楼6月末登记3008套，环比上升60%，环比上涨5%。一季度，深圳新房成交新房写字楼成交量16126套，环比下降38.3%。
二手货房的成交量跌幅高于新房，这在往后是很少见的。其本质上来说，仍然是新房在限售经济政策影响下，相比二手货房的“偏高”，买卖成本更低；并且近一年来，明显看见深圳在加速让新房抄底。
除了宏观调控等因素，深圳二手货房产品价格偏高更是根本。在包括广东省住房经济政策研究中心首席研究员姚学甲在内的业内人士看来，目前深圳房价却是处于历史高位，加之大家对未来的收入、预期信心不足，购房情绪还是比较低下。
深圳中原总经理郑叔伦认为，二手货房产品价格回落让五二手货房基差缩小，购房者也更加谨慎；加之市场上新房供应增加，购房者的选择也多了起来。
也有中介机构人士表示，大家对房价的预期早已变低了。目前市场还处于信心恢复期，业主委托卖房的意愿较弱，6月末在几大机构上挂盘的统计数据则相对平稳。
不过，从深房中协公布的统计数据看，按买卖面积统计，也可以看见一个有趣的趋势：近三个月里成交量刚需户型成交量比例呈下降趋势，改善型群体入市的意愿更强。
90-144平米二手货房买卖占比从3、4月末时不出27%，上升至6月末占比30.2%；144平米以上买卖也从前几个月的10%左右，上升至11.5%。
此前因二手货房维什涅韦受影响的改善型需求的购房客，这几个月早已逐渐下场，出手购房了。这也是市场预期正在逐渐回暖的体现。
长远来看，深圳市新房供给在不断提速，买卖产品价格上新房买卖更占优势。二手货房想要恢复此前均值，月均 1万套以上的成交量，除了市场回暖，还需要看见二手货房产品价格进一步回落，让偏高的深圳二手货房价“软着陆”。
深圳二手货房像是全国市场的一个缩影，杭州、成都、西安等产品价格倒挂的城市，情况也基本类似。
在房住不炒的基调下，二手货房的产品价格稳定是必须的。像2008年、2012年那样掉入低谷，又迅速反弹的光景不再，市场再难回到往后了。而那些想要通过炒房致富的投资客，许多也已消失不见。
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