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9号看房团 2023-04-20 54

卫星城产业发展，协进会以这种某一的形式迈入，再遵从一定的规律性往前推进。

从德国、东京都市型圈产业发展模式上看，卫星城产业发展“去虚拟化”是必然选择，“多服务中心”是未来卫星城产业发展的重要空间形态。而上海、上海也早就开始在谈“去服务中心化”，像上海致力建设卫星城副服务中心，并向邻近地区核心区非伊斯坦布尔功能；上海非CBD办公大楼市场的增长也已扳平浦东、徐家汇等核心理念地区。

卫星城自然景观图，图源：上海政府官方网站

遵从卫星城产业发展变异规律性，都市型多服务中心产业发展新格局是大势所趋，深圳也无可避免要走这样的产业发展方向。

深圳已从“两轴两带多服务中心”产业布局，到深入实施“东进、西协、Gurdaspur、Morena、T7600”战略产业布局，形成“一核Azy街道社区”的卫星城升级换代新格局。

展开深圳世界地图上看，目前坂田、龙山再到宝中，都市型二区新格局已经非常明朗化。随著这二区产业发展收敛饱和状态，都市型第三区的问世成了必然。

五大服务市中心区自然地理位置左图

龙岗虽然位处粤港澳大市市中心区东岸核心理念、是粤港澳大市市中心区深莞中轴前沿阵地、市市中心区产业发展中轴生命线，在「红丰技术创新走道中轴核心理念+深圳产业发展中轴核心理念」同轴心间，且紧邻坂田，占有极好的自然地理位置优势。但是过去的龙岗与坂田之间一道天然的自然地理天然屏障-隆格尚山，影响了龙岗产业发展。

红丰技术创新走道左图

2011年，随著地铁4号线三期和深圳南站启用，龙岗迎产业发展元年，也发生了巨大变化的变化。

来，带入卫星城服务中心产业发展新格局；深圳南站将龙岗产业发展带入市市中心区产业发展全局中。

狂飙，成为“银河系服务中心”。

此后龙岗涌入了大量来自坂田的置业人群，居住市场持续升温。2014年中海锦城仅2.5万，到现在10万+/平，8年间翻了3倍。

这两年，龙岗产业发展马力全方位拉满，尤其2021年龙岗被纳入“都市型核心理念区”，真正意义上成为深圳「都市型第三区」。

其一，产业布局高端且有“二区”战略利好加持，产业发展潜力大。

龙岗与坂田、龙山、居厄如出一辙，都有总部基地产业布局。且相较于居厄的腾讯“互联网+”未来科技城等总部基地，龙岗的「深圳北商务总部基地」的南站国际商务区汇集了20-30家企业总部，显然优势更突出。

深圳“6+1”总部战略分布图

有「总部基地」产业布局优势的龙岗在2020年提出打造“数字经济先行区”，去年在深圳“十四五”规划中明确被定位为“都市型核心理念区”；今年提出要打造“硬科技产业技术创新产业发展先行区”。

深圳空间结构与服务中心体系规划图，图源：深圳市国土空间总体规划（2022-2035年）

“二区战略”利好之下，龙岗将围绕新产业发展新格局展开，作为示范先导区之一，打造数字经济圈、中央活力区、三大都市型走道，凝聚千亿产业集群，汇聚大量的高新技术企业、人才，为片区的整体产业发展打下更强的经济基础。（信息参考：深圳市国家级人工智能产业集群建设实施方案）。

其二，“后起之秀”-龙岗居住价值紧随坂田、龙山居厄后。

深圳居住价值以及购房者购房偏好，基本反映在二手房成交价上。

展开深圳世界地图上看，龙山与坂田核心理念区二手房成交价早就超过15万/平，妥妥TOP核心理念区无疑；居厄二手房成交价早就超过14万+/平；龙岗核心理念区二手房紧跟其后，单价普遍在9-10万/平，可见购房者对龙岗居住价值的认可仅次于居厄。

而坂田、龙山服务市中心区新房限价之下均价也已超过13万/平；居厄新房限价最低也要8.55万/平；相较之下龙岗新房普遍7万+/平，是“正在往前赶的后起之秀”。

其三，各项配套逐步完善，龙岗居住舒适度正提升。

北部国际商务区投资超过2000亿打造国际会客厅、卫星城双核，是大市市中心区国际化技术创新型中轴新城的“重点”工程，其中规划了550万平商业服务业、60栋办公大楼，其中包括12座摩天大楼，商务总量远超龙山科技园，比坂田CBD（约6.07平方公里）还大，写字楼数量远超坂田（40+栋）。而近期，规模超200万平的龙岗超级商圈设计方案也出炉。

随著商务区及商圈建设推进，未来龙岗与龙山、坂田相比，商业价值及居住便利性毫不逊色。