——————深圳拆迁旧改指南——————
深圳的农民房、村委统建楼、自建房、瓦房、这些没有房产证的房子，这里咱们统称：小产权。【今天就给大家讲一讲拆迁补偿赔率】
小产权占深圳住宅60%左右，这是一个历史遗留问题，法不责众，09年以前建的，有普查过的政府会给到一张历史遗留违建普查表。09年以后枪建起来的就没有这张历史遗留，这关乎到政府拆迁补偿。
首先来讲下大家的误区：很多人认为小产权会被强拆？
其实以前有强拆：那就是政府不让再建村民还在抢建，或者是危房，和临时建筑比如铁皮房、政府就有可能强拆。
但是早几年深圳就不让再建小产权，也就没有存在抢建强拆一分不赔。
其实深圳早就有出台小产权赔偿方案：【政府重大项目拆迁】
原关内加上签约奖励和搬迁奖励货币补偿达到28000一平左右
原关外：09年以建的前加上签约和搬迁奖励在15000一平左右，09年以后建的7800一平左右。
这是货币补偿方案，不区分本地村民和外地人。
产权置换：只能是本村村民480㎡以内1:1置换安置房（需要5-8年补地价转红本）
外地人：不赔房、只货币补偿！
再给大家讲一讲开发商赔率：开发商拆迁一般 高层小产权是1:1赔偿红本商品房最高有赔到1：1.3这个赔率，单层老瓦房或单层平房赔率一般在1:1.5到1:3会比高层赔率高不少。
开发商货币补偿：开发商货币补偿比较低，所以很多村民选择产权置换，那么开发商赔率是多少呢？老付悄悄告诉你【关外：货币补偿12000左右、关内：货币补偿25000到30000左右】
开发商大部分不愿意货币补偿，因为开发商资金成本较高，建房成本非常低所以开发商非常愿意赔偿商品房。
城市更新旧改：小产权、农民房、摇身一变 红本商品房、价值暴涨，而且拆迁指标是不限购、不用名额。
所以说：有闲钱可以投资小产权、买来出租、博拆迁都是可以的。
赔偿案例：白石洲、罗芳村、上沙、下沙、蔡屋围、岗厦村、水贝村等等数不胜数、造就了无数个千万亿万富翁！
小产权交易在深圳已经非常透明了、有什么问题不明白的可以留言：十年老地产、专注：小产权、拆迁房、指标房、有什么问题、深圳城市更新旧改一一为你解答
深圳各大项目赔偿方案
有小伙伴说想看各大开发商的赔偿方案及赔偿比例，小编今天统计了几个，大家来看一下！（后面会讲解开发商签约认什么证件，咱们耐心往下看↓）
首先来个“硬货”，旧改航母
绿景集团-南山白石洲旧改项目
（项目沙盘↓）
项目简介：
南山-绿景集团白石洲旧改项目，签约率达90%，深圳最大“旧改航母”被富人区包围，最大城中村即将消失！白石洲近来最吸引眼球的新闻，是拆迁将造就1800多位亿万富翁“白石洲旧改”实质上指的是沙河五村城市更新项目，五村包括上白石、下白石、白石洲、新塘、塘头等五个自然村。因为超大体量，故被称作深圳的“旧改航母”。
南华村棚改房屋补偿方式：
为货币补偿、产权调换，产权调换商品住宅按建筑面积1∶1.2调换完全产权住宅，或者套内建筑面积1∶1调换完全产权住宅；非商品住宅按建筑面积1∶1.2调换，产权与原房屋相同，或套内建筑面积1∶1调换，产权与原房屋相同。
允许额外增购≤10平米，增购价格按照同地块安居型商品房价格。
有网友将南华村棚改和棚改第一村华富村补偿方案比较，南华村建筑面积1∶1.2调换，华富村建筑面积1∶1.18置换，认为南华村补偿比华富村要高。
华富村有25平的购买优先权，其中13平按照9000元/㎡购买，剩余的12平方米则按照市场评估价的9折认购。
这么看，华富村和南华村的补偿各有利弊。
不过，根据深圳政府在线2018年6月发布的《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》，深圳棚改新政安置补偿基本标准为：
产权调换标准按照套内建筑面积1:1，或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定；允许每套住房增购不超过10㎡的面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。
也就是说，南华村目前所公示的补偿方案已达深圳棚改的最高补偿标准，且应该是主流拆迁补偿方式。
佳兆业坂田五和枢纽片区
补偿方案出炉！
项目效果图
项目区位图
------------------------------------------------------------------------南山甲岸村旧改赔偿方案
甲岸旧村城市更新项目搬迁补偿标准
一、回迁安置方式（上）
01
住宅类房屋回迁安置物业补偿标准
02
商业类房屋回迁安置物业补偿标准
备注：
（1） 被搬迁人可按以上选项选择回迁安置物业类型，先签约先抽签；
（2） 回迁比例指现状建筑面积与回迁安置物业的比例；
（3） 现状房屋类型认定方式：以权属证书记载的房屋用途为准认定，未办理权属登记的被搬迁房屋，以首次购房合同等原始资料记载的房屋用途为准。本方案发布前12个月内现状为商业且在正常经营的住宅改商业被搬迁房屋可认定为商业类搬迁房屋；
（4） 现状建筑面积认定方式：红本按权属证书记载的建筑面积为准，统建楼（8区甲岸花园、新岸阁、紫岸阁）以股份公司记载的建筑面积为准，不进行测绘；其他被搬迁房屋按实际测绘建筑面积为准；实际测绘建筑面积超出证载建筑面积部分按照无证的标准计算补偿；
（5） 股东且符合一户一栋政策：股东是指登记在深圳市新安甲岸股份合作公司股东名册的自然人；一户指按照每户原村民划定原农村宅基地或者非农建设用地标准中的一户，是指原村民的户籍单位。股东中年满30周岁未婚的（截止2018年1月1日）可认定为一户。一栋是指股东居住用地的住宅建筑面积不得超过480平方米（若一户有多栋房屋的，建筑面积累计合并计算）；
（6） 商业类被搬迁房屋：指酒店、办公、商铺、现状厂房改办公以及现状住宅改商业类被搬迁房屋；
（7） 临街商业类被搬迁房屋：指位于临新圳西路、宝民一路、兴华路、建安一路的商业类房屋的物业。
甲岸旧村城市更新项目搬迁补偿标准
一、回迁安置方式（下）
03
其他项目补偿标准
备注
（1）以上补偿标准均按被搬迁房屋建筑面积计算；
（2）回迁安置房屋以毛坯房形式交楼的，按室内自行装修装饰补偿标准补偿；以精装修形式交楼的，将不予室内自行装修装饰补偿；
（3）搬迁费按2次计算；
（4）新岸阁、紫岸阁、8区统建楼因单栋房屋存在多个不受签约奖励单栋最高不超过6万的限制；
（5）如在项目取得《建设工程施工许可证》之日起满48个月之内仍未能交付回迁安置房屋，自逾期之月起增发过渡期安置费，逾期1-12个月的增发50%，逾期12-24个月的增发70%，24个月以上的增发100%。
04
临时建筑及附属物补偿标准
甲岸旧村城市更新项目搬迁补偿标准
二、货币补偿方式
01
住宅类房屋本体补偿
02
商业类房屋本体补偿
商业类被搬迁房屋按由项目实施主体委托的具有评估资质的公司评估的市场价格给予货币补偿。
03
其他项目补偿标准
备注
（1）以上补偿标准均按被搬迁房屋建筑面积计算；
（2）搬迁费按1次计算。
04
临时建筑及附属物补偿标准
临时建筑及附属物补偿标准同回迁安置方式补偿标准。
来源：甲岸旧村城市更新
京基集团-罗湖蔡屋围旧改项目
（效果图↓）
项目简介：
蔡屋围统筹片区城市更新单元位于罗湖区桂园街道，主要包括蔡屋围城中村（清庆、南村、新围）、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团、滨苑小区等区域。周边成熟商业如：地王大厦、京基100等超高层建筑和万象城等商业配套。已进入拆迁阶段！
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（赔偿方案及赔偿比例↓）
佳兆业集团-宝安西乡河东旧村旧改项目
（效果图↓）
项目简介：
项目拟规划为总建面约200多万㎡，超百万平住宅，高端商业体量高达40万㎡，未来将汇聚金融办公、大型现代商业、五星酒店、特色城市主题公园、高尚住宅等功能配套服务完善的标志性城市综合体。
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龙光集团子公司（新海华房地产开发商）-宝安石岩水田旧村旧改项目
（效果图↓）
项目简介：
地理位置：宝安区石岩街道广深港专线与宝石路交汇处西北侧
物业类型：住宅、商业、公寓拆除范围用地面积：71675.2平方米开发建设用地面积：54253.9平方米计入容积率
建筑面积：285810平方米其中住宅159790平方米，商业47800平方米，商务公寓68720平方米，公共配套设施9500平方米，自带6班幼儿园。
容积率：5.27 绿化率：30%建筑限高：100m停车位：1962个
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恒大集团-横岗六约南塘坑旧改项目
（拆除沙盘图↓）
项目简介：
横岗街道六约社区埔厦片区城市更新单元拟拆除重建用地面积222678㎡，更新方向为普通工业、居住等功能；拆除重建用地范围内落实一所不小于27班九年一贯制学校和不少于1788㎡的绿地，总计落实不少于77937㎡的公共利益用地，拟贡献率不少于35%。
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恒大集团-龙岗向前村旧改项目
（效果图↓）
项目简介：
项目预计可售面积为40.4万平方米；其中住宅建面17.1万平方米；商业建面7.1万平方米；公寓建面9万平方米；办公建面7.2万平方米。项目占地12.2万平方米，总建筑面积约70万平方米。项目建筑面积为693000平方米，容积率5.69。旧改规划有13栋高层建筑。项目已经立项，拆迁进行中。
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恒大集团+桑泰集团-横岗四联排榜村旧改项目
（效果图↓）
项目简介：
项目总拆迁范围用地面积为506288平方米，现状房屋建筑面积约70万平方米，项目将通过拆除重建的城市更新方式，建设成为集大型商业文化广场、商务公寓、中高档住宅、幼儿园及九年和高中学校为一体的现代商住中心。根据项目专项规划批复，本项目可建设用地面积约为 38万 平方米，项目贡献率高达34%，规划容积率4.59，规划建筑面积222万平方米，包括住宅、商业、商务公寓、幼儿园、高中、九年制学校、邮政、公交首末站等配套设施。
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佳兆业集团-布吉南门墩旧改项目
（效果图↓）
项目简介：
项目位于布吉街道办辖区内，深圳东站地铁3号线布吉站旁，北邻中兴路，南邻龙岗大道，西邻铁东路，东临吉政路，更新单元用地面积123797.7平方米，拆除用地面积121244.7平方米，开发建设用地面积69096.1平方米，计容积率建筑面积633000平方米（含地下经营性建筑面积），其中住宅400000平方米，商业、办公及酒店141780平方米，商务公寓64000平方米，地下商业面积11070平方米，公共配套设施16150平方米（含18班幼儿园4800平方米，社区健康服务中心1000平方米，文化活动室1000平方米，社区老年人日间照料中心750平方米等）。
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平湖辅城坳利益统筹项目
2
项目简介
辅城坳利益统筹项目位于平湖辅城坳社区,东至中环大道,南抵辅歧路,西接观润北临东莞凤岗,由金融基地二三期及生态恢复区组成,项目范围约140公顷。
其中扣除不纳入利益统筹范围的: 1、已补偿的土地39.01ha; 2、国有已出让用地.57ha; 3、实际利益统筹范围面积约92.46ha。
通过辅城坳利益统筹项目土地整备工作,以“整体规划、分类处置、协同实施”方式可实现片区整体再开发,大大释放土地增值效应,未来不仅可满足全球招商大会平湖片区的土地供应需求,还可大大改善片区居民居住环境,落实学校、道路和公园绿地等公共设施规划和产业升级规划,提升片区公共服务水平和产业定位,使辅城均片区成为一个宜居官商官业的产城融合新区先锋。
目前街道金融基地办负责辅城坳利益统筹项目实施方案编制工作,正在最后稳定实施方案(含留用地规划)留用地指标,并计划年内完成实施方案的审批工作。
片区未来产业定位
未来片区将聚焦“科技+金融"方向,联动区域双核(坂雪岗科技城+大运新城),构筑深圳北部产业新高地,片区通过发展ICT (信息技术与通信技术)、半导体、大数据等信息技术产业,实现与坂雪岗科技城的产业协同发展。
3
项目赔偿标准
祖屋首层按1:1.8，第二层按1:1.2置换住宅（1980年以前建成的，需经过股份公司确权）
私宅按建筑面积置换住宅
（1）一层 1:1.25 ，
（2）二层 首层1:1.25，二层1:1.1
（3）三层1:1.1
（4）四层1:1.08
（5）五层1:1.05
（6）六层及以上1:1
——————深圳城市更新旧改——————
特发同德利益统筹项目
项目简介
搬迁安置补偿标准：
恒大桑泰横岗塘坑赔偿方案
塘坑项目占地7.37万㎡、现状总建筑面积11.2万㎡。2018年1月取得专规批复，8月启动签约工作，截止2019年12月31日已签约面积4.5万㎡，占私宅建筑面积的55%，占总建筑面积的40%。
目前周边多以民房和工厂居多。周边2公里范围内，旧改项目约有9个，且多数为住宅用地为主，其中四联排榜村旧改项目，拟拆迁重建面积更是达到65万m2。
恒大横岗六约南片塘坑片区赔偿方案
瓦房按照：1:2.5置换住宅
住宅按照：1:1置换住宅
置换商业
住宅商业：1:1赔偿同楼层商业
瓦房商业：1:2.5置换商业
厂房按照：1:0.6置换办公
货币补偿
老瓦房：20000元/平
住宅：13000元/平
住宅商业首层：15000元/平
住宅二层及以上：13000元/平
厂房：6000元/平
罗湖田心村赔偿方案
1楼商业按1:1回迁商业或按1:1.3回迁公寓
2楼及以上按照1:1回迁住宅或按1:1.2回迁公寓
其他村私宅按1:1回迁住宅或按1:1.2回迁公寓
丰厚的签约奖励
30日内签约奖励10万
31天~45天签约奖励8万
46天~60天签约奖励6万
超过60天无签约奖励
（网友爆料：仅供参考）
铁岗村旧改
距离泰和深圳院子700米
宝安豪宅尖岗山片区
铁岗村现状沙盘
项目规划
项目总体规划为集合商业、办公及居住为一体的大型高端城市综合体项目。将项目打造成为集合都市中心生态休闲、高端产业商务办公以及绿色便利都市居住为一体的宝安山水生态城市客厅，力争成为宝安区乃至深圳人文宜居生态新社区及饮食文化体验新地标。
铁岗村赔偿方案
1、【产权置换】
1)现状物业类型为总层数为三层及以上的物业：
（1）首层建筑：
A.商业街区搬迁物业首层建筑面积：按建筑面积1:1置换；
B.非商业街区搬迁物业首层建筑面积：按建筑面积1:1置换。
（2）二层及以上建筑（阳台面积按照100%计算到搬迁物业的建筑面积中）：
A.60%的建筑面积按1:1置换回迁住宅物业；
B.30%的建筑面积按1:1置换回迁办公物业；
C.10%的建筑面积按1:1置换回迁公寓物业。
2)现状物业类型为总层数为三层以下（不含三层）的物业：
（1）回迁物业总建筑面积：按搬迁物业首层建筑面积1:3补偿；
（2）回迁物业三分之一建筑面积：
A.商业街区搬迁物业首层建筑面积：按建筑面积1:1置换；
B.非商业街区搬迁物业首层建筑面积：按建筑面积1:1置换。
（3）回迁物业三分之二建筑面积：
A.60%的建筑面积回迁住宅物业；
B.30%的建筑面积回迁办公物业；
C.10%的建筑面积回迁公寓物业。
这个赔偿方案确实是少见啊
2、【货币补偿】
按1500元/㎡的标准补偿。
3、【过渡期租金】
1）非货币补偿的永久性建筑首层：商业街区按各街区制定补助标准，非商业街区统一按每月50元/㎡补助；
2）非货币补偿的永久性建筑二层及二层以上建筑：按每月40元/㎡补助。
4、【搬迁补偿】
按照搬迁物业永久性物业建筑面积30元/㎡标准给予一次性补偿。
龙华观澜绿基新田赔偿方案
单层或祖屋按照1:1.8产权置换
多层按照1:1产权置换
商铺临街按1:1置换商铺
布吉万科上水径片区赔偿方案
1:1回迁红本商品房
过渡期租金30元/平
装修补偿800元/平
佳兆业观澜放马埔旧改
赔偿方案及开发商问题解答↓↓↓
——————深圳城市更新旧改——————
开发商旧改赔偿不区分本地村民和外地人，赔偿方案都是一视同仁的；不过各大开发商之间的赔偿比例会有些差异！
一：要看旧改项目所处地段
二：看业主和开发商之间洽谈协商结果
赔偿比例是可以跟开发商协商争取的，但不要狮子大开口哦~
很多小伙伴都会问到，买拆迁房，还未签约的，还不是回迁指标（还是小产权房），去开发商那里签约，需要什么证件？开发商会不会认？小编来给大家讲解下↓
房屋如果有房产证的，直接去开发商签约就行了，有产权证、权属证件的，直接去签约就行，但是小产权房很多都没有，那怎么办？首先看你手里有没有历史遗留证明，一手的，直接去签就行，二手买来的，做个律师见证即可，带着律师见证跟历史遗留证明即可确认权属人，正常签约！
有些小伙伴又会问到了：律师见证有用吗？开发商会认吗？
小编就这样跟你说吧：深圳本地人少，小产权房基本都是外地人建的，当时政府做了历史遗留普查登记，很多小产权房业主都没当回事，都没办理，很多业主也没有历史遗留证明，那也只能去村委开个证明，然后办理律师见证，才能到开发商那里签约，如果不认，那产权人无法确认是谁，旧改就不用搞了，进度就钉死在这，开发商是为了开发旧改建楼盘，最后开盘卖房赚钱，不是来扯皮条的，明白了吗各位小伙伴们？还有开发商也有给到通知，专门在办公室门口、办公室内部贴上公告，说明哪些证件是认可的。
开发商都通知律师见证有效了，但是还是有很多人自以为、自以为的，说都说不明白，真心难搞哦！
以上这个案例只是其一，其他开发商的也是一样的，如果开发商非要纠结、不认可，那开发商到底要不要旧改？给自己找不自在？小编还有其他的开发商公告通知，也是一样的！
好了，本期讲解就到这，还有问题的小伙伴欢迎留言区评论！下期再见！
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