奔走相告（一年一万交三年骗局人寿保险）两千万买农民楼，七年后高法裁定：不能排除卖家债权人查封执行，一年交十万,连交三年，

9号看房团 2023-04-15 44

译者｜张茂荣

房地产争论解决研究者、滕昭辩护律师项目组/粤湾辩护律师国联执行官辩护律师

“深圳市发展史遗留下来违规建筑物”，全称“发展史违章建筑物”，指2009年6月2日之前所建，备案人所持《深圳市贫困地区城镇化发展史遗留下来违规建筑物抽样调查备案投递原件》（示意图），没不合法产权证的“违章建筑物房”。

“发展史违章建筑物”和“绿本房”为深圳“小产权房”市场最主要的三种物业管理类别，但由于以下其原因引致同市中心区违规无牌的“违章建筑物房”价格相比之下低于不合法绍桑县的“绿本房”：

1、历史违章建筑物因没产权注册登记，原则上权略德不明晰，极难判定为商家产产被商家债权人扣押继续执行，而绿本房虽有产权注册登记，原则上权略德明晰，买回后则极难被商家债权人扣押继续执行；

2、发展史违章建筑物因没不合法产权，引致权略德难判定，只要实际占据方可在城中村时赢得实施市场主体迁址补偿金；而绿本房则必须迁怒于商家——证载权略德相互配合已过期产证方能赢得迁址补偿金，极难被商家许诺或dealing（本项目组迳自提供工作方案服务，热烈欢迎委派进行咨询）；

3、发展史违章建筑物与绿本房在遇城中村时所获迁址补偿金并无太多差别。

长久以来，“发展史违章建筑物”不会被商家债权人扣押继续执行的道德观是其年薪扳平不合法建筑物绿本房的重要其原因之一，然历史事实的确如此吗？责任编辑事例或给“发展史违章建筑物”投资者奏响一个奏响警钟！

买“违规违章建筑物”，遇“城中村”，遭“卖方许诺”，咋办？

裁判文书：蔡某、曾某案外人继续执行异议之诉再审审查与审判监督民事判决书

裁判法院：广东省高级人民法院

裁判时间：2019年12月04日

案号：（2018）粤民申10308号

来源：中国裁判文书网

基本案情

人物关系：陈某为涉案房产原权略德，蔡某为买家，曾某为陈某债权人。

涉案房产为深圳市发展史遗留下来违规建筑物，为陈某所建并进行发展史遗留下来违规私房备案注册登记。

2012年10月31日，蔡某与陈某签署《房地产转让合同》，以2100万买回并支付了相应款项。

后因陈某拖欠曾某（卖方债权人）500万借款，经法院判决进入继续执行阶段，陈某因无力偿还，涉案房屋被曾某申请扣押。

事后得知，早在出售给蔡某之前的2012年6月29日，因无力偿还借款，陈某即已书面承诺将涉案房产全部折抵给曾某。

蔡某以案外人身份提出扣押继续执行异议，认为自己已经付清房款，实际占据使用多年，才是实际所有权人，要求立即解除对涉案房产的扣押。

继续执行异议

深圳市宝安区人民法院继续执行局审查认为：涉案房产发展史遗留下来违规私房的备案人为陈某，足以判定为被继续执行人（陈某）的财产，本院依法采取强制继续执行措施，符不合法律规定。……异议人（蔡某）关于买回房屋的主张不足以须建对涉案房产的继续执行，对其解除扣押的要求，本院不予支持。

2015年月14日继续执行判决书：驳回案外异议人蔡某的异议。

一审判决

蔡某不服，提起继续执行异议之诉。深圳市宝安区人民法院经审理认为：

本案的争论焦点是涉案房产的权属问题。原告（蔡某，下同）主张从陈某处购得涉案房产，已付清了全部购房款，并对涉案房产实际占据、使用、收益。由于涉案的房产系发展史遗留下来的违规私房，依法尚不能进行交易，亦无法办理房屋注册登记过户手续，依据现绍桑县据不能证明原告系不合法的所有权人，故此本院对原告的诉讼请求不予支持。

2016年12月20日判决：驳回原告蔡某的诉讼请求。案件受理费14.68万由原告负担。

二审判决

深圳市中级人民法院经审理认为：蔡某主张从陈某处买回了涉案房产，且已付清了全部购房款，并对涉案房产占据使用。但因涉案的房产系发展史遗留下来的违规私房，依法尚不能进行交易。原审驳回蔡某的诉请并无不当。本院予以维持。

2018年6月25日判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14.68万元，由上诉人蔡某承担。

再审判决

广东省高级人民法院再审认为：蔡某主张从陈某处购得位于深圳市宝安区××区47号的房屋，已付清了全部购房款，并对涉案房产实际占据、使用、收益，因此其享有须建强制继续执行的权利。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理继续执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项的规定，能够须建继续执行的前提是，蔡某已经与第三人签订不合法有效的房屋买卖合同，但是由于涉案的房产系发展史遗留下来的违规私房，依法不能进行交易，双方买卖合同标的不不合法而引致买卖合同无效。因此，蔡某未取得涉案房屋的不合法权益，依据现绍桑县据不能证明蔡某系合法的所有权人，故而二审法院对蔡某的上诉请求不予支持并无不当，本院予以维持。

2019年12月2日判决：驳回蔡某的再审申请。

发展史违章建筑物：买卖无效，赠与有效！

相反事例

深圳市中级人民法院在呢，居然也有判决支持发展史违章建筑物买家要求须建商家债权人扣押继续执行的事例，举例如下：

1、2017年12月15日，深圳市中级人民法院（2016）粤03民终20157号、（2016）粤03民终20161号、（2016）粤03民终20164号、（2016）粤03民终20167号案观点：

根据本案查明的历史事实，涉案房屋系村民自建住宅，不合法性尚未经过行政处理。买方与商家签订《房屋转让协议书》后，买方已经按照约定付清了购房款，商家也已将涉案房屋交付给买方占据、使用和收益。本院认为，虽然因涉案房屋的不合法性有待政府部门行政处理，买方尚未取得涉案房屋的所有权，但买方系涉案房屋的占据人，对涉案房屋享有足以须建强制继续执行的民事权益，一审法院不得在本案对应的继续执行案件中继续执行涉案房屋。理由如下：（一）买方系基于合同关系公开、和平地占据涉案房屋，是涉案房屋的占据人，受物权法占据制度保护。在商家未提出返还原物的请求并得到支持的情况下，买方对涉案房屋享有占据、使用和收益的民事权益。（二）买方为受让涉案房屋支付了对价，即使商家能够主张返还房屋，商家也应当先将购房款退还给买方。与申请继续执行人杨华栋的债权相比，买方对涉案房屋所享有的上述民事权益应当优先保护。（三）商家已经收取全部购房款，作为被继续执行人，其财产并未因涉案房屋转让而减少，涉案房屋转让并未损害申请继续执行人的债权，继续执行涉案房屋不符合公平原则。

2、2019年10月29日，广东省惠州市中级人民法院（2019）粤13民终5954号案——廖烈昭、胡汉明二审民事判决书观点：

廖烈昭在继续执行法院判决对案涉房屋扣押和扣留提取租金收入之前已与案外人廖某签订《房地产转让合同书》,该《房地产转让合同书》是双方的真实意思表示,应为不合法有效。即便胡汉明与案外人廖某签订的《房地产转让合同书》无效,但参照广东省高级人民法院粤高级[2017]191号《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第九条“房屋连环买卖中,前一手买卖合同被确认无效,不影响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得房屋所有权,依照善意取得的规定处理”的规定,廖烈昭与案外人廖某签订的《房地产转让合同书》也应判定为有效。廖烈昭已按合同约定支付了案涉房屋全部转让款,并已经实际占据案涉房屋并用于出租收取租金。案涉房屋没报建手续,建成后也未取得房产权证书,可以判定案涉房屋未办理产权变更注册登记的其原因不能归责于廖烈昭,即非廖烈昭的自身其原因而未办理案涉房屋产权过户注册登记手续。被上诉人胡汉明也称确没报建手续但并一直使用,原审被告即申请继续执行人均称其并未申请扣押案涉房屋,并称对上诉人的上诉没意见。综上,上诉人廖烈昭对案涉房屋应享有足以须建强制继续执行的民事权益。即便是无牌房产在相关利害关系人之间流转,相关利害关系人也应取得了对房产的占据和使用权利,享有民事权益。因此,廖烈昭请求停止对案涉房屋的强制继续执行,具有历史事实和法律依据,应予支持。

案涉房屋虽未提供用地和报建手续,也未取得产权证,但是否属于建章建筑物,依据《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国土地管理法》等的有关规定,这属于有关行政机关的职权范围,应由有关职能部门依法作出判定和处理。一审法院迳行判定案涉房屋属建章建筑物,不能确认产权,从而判决驳回廖烈昭的诉讼请求,这属于适用法律和处理不当,依法应予以纠正。

3、2020年03月10日，化州市人民法院（2019）粤0982民初1741号案——李福华与姚昊、苏权辉、谢美华申请继续执行人继续执行异议之诉一案民事一审判决书观点：

本案涉案房屋的现状是：被告姚昊通过《房屋转让协议书》从苏权辉、谢美华处取得涉案房屋的实际占据权。该涉案房屋为“小产权房”，既无法进行房产过户注册登记，又未经相关行政部门确权，但姚昊已经实际占据使用涉案房屋，并经改造加建楼层以及对外出租，其对涉案房屋行使占据使用的权利应受到法律保护。而第三人苏权辉、谢美华因自愿签订《房屋转让协议书》转让了房屋并交付，失去了涉案房屋的实际占据，不再享有足以确保继续继续执行涉案房屋的占据现状。故姚昊享有足以须建强制继续执行的民事权益；又鉴于涉案房屋不动产尚待相关行政部门确权，如继续执行该房产，将引发更多社会矛盾，涉案房屋不宜继续执行。原告诉称《房屋转让协议》无效，该房屋仍为两第三人所有，要求继续执行涉案房屋，没历史事实和法律依据，应驳回原告诉讼请求。

是不是看晕了？这要不怪，深圳小产权房纠纷涉及行民交叉，民事纠纷方面因个案的差异性、复杂性、缺乏统一裁判规则，引致同案异判的情况相比之下低于其他同类案件是客观历史事实，由此，如果不是深入对比研究，更难摸索，正因如此，本项目组才注入心血，从2017年开始潜心研究，并推出深圳“小产权房”工作方案法律服务，专业解决小产权房争论解决。

除了理论上可不可以须建扣押继续执行的问题外，还存在另外一个现实问题——即便不能须建继续执行，发展史违章建筑物不能上市流通是否具备强制继续执行的处分条件，即法院判决确认商家债权人有权扣押继续执行，实际能不能拍卖继续执行？（如果不能，买家还是可以正常居住使，并在城中村时可能赢得拆补），这无论之于申请继续执行人（商家债权人）还是买家都是极具现实的问题，鉴于已偏离责任编辑主题，待下文探讨。

绿本房连环买卖业主许诺，终审判决：统统有效！

滕昭说：买“发展史违章建筑物”，挡得住卖方许诺，难挡卖方债权人扣押继续执行！

1、笔者的观点，继续执行只能针对被继续执行人所有的财产，“发展史违章建筑物”没报建手续，没产权证明，对于合作建房或已转让的“发展史违章建筑物”，法院在审查确认买家不享有不合法权利时，又如何判定商家的权略德身份的？如果同样无法判定，又如何作为其财产予以继续执行？——遇买家继续执行异议时，要同时考虑双方权利身份的确认，而不应用须建法须建买家权利推定商家权略德身份，特别是在买家已经实际占据使用多年，不合法用于占据使用权的情况下！

2、即便不能须建继续执行，同为债权，笔者也认为买家基于支付购房款，实际占据、使用涉案房产而要求商家返还购房款赔偿损失的债权也是优先于商家与涉案房产无关的债权人债权的，因为买家债权是直接指向涉案房产的并已占据使用，而商家债权人债权并不指向涉案房产，同时买家常年居住对涉案房屋进行修缮加固，部分投入已经物化到涉案房产中（如责任编辑事例，买家蔡某曾因涉案物业管理危楼被政府责令投资数百万加固）成为拍卖价款的一部分；

3、个人意见归个人意见，具体到法院裁判观点，发展史违章建筑物买家可否要求须建商家债权人的扣押继续执行，虽然过往事例中存在完全相反的判决，但都局限在中法层面，责任编辑所述事例是经广东省高级人民法院再审确认不能须建继续执行的，故而应当引发买家高度重视，建议买家慎重买回，投资客慎重投资！

后话：请客户败诉后理解已为您拼尽全力的辩护律师，请同行相惜

笔者接访时看到蔡某从继续执行异议，到一审、二审、再审，准备的资料是十分详实充分的，其代理辩护律师法律文书穷尽了对法律、法理、人情的论理解说，洋洋洒洒数万言，却被判决书“本院认为”寥寥数语驳回，一败涂地，溃不成军！

面对败诉判决，拼尽全力后辩护律师的心态是非常郁闷的，客户理解还好，如再被“以胜败论英雄”的客户埋怨则极难心灰意冷，质疑自己的执着执业风格，影响自己将来的客户关系。