作者:美房网总编辑
深圳的货品房价越来越贵,许多工薪阶层阶层难以接受,自然将视野迁移到小产权房,想用较高的成本给老公孩子Meu,除换房的需求外,许多的创业者也关注到小产权房,因为许多小产权房子的价格只有周边货品房价格的1/3-1/2,但房租相距却没所以大,从租售比来看小产权房似乎存有一定的投资价值。
小产权房又称贫困户房,简单的说,是由贫困户在宅基地上自有或者集资拟建的房子。在深圳绝大多数小产权房是用以承租,房房租昂贵成了一般工薪阶层同族的住地;询问处对询问处,阁楼对阁楼,间距距窄到从自己房间可以低头到别人的房间(所谓的握手楼),浴室那边的女人偷拍顶楼帅哥洗澡,也是常因的是事情,所以它不仅舒适度差,而且还很不安全。但,除为数众多贫困户自有的是小产权房外,也有一些地产商跟乡政府拟建的小产权房,这种房子有的是跟长廊小区相距并不大,有地底停车场,也有城市绿化消闲空间,定居环境其实还极好。
所以,小产权房到底能无法买呢?小产
小产权最大的信用风险是购买不受法律保证。环保部部长贠小苏表示,不论是否建在林地上,只要是没经过核准,没办理手续受让征税相关手续,在贫困地区宅基地上建设的货品房都是违规的。从法规的视角小产权房存有如下表所示三种信用风险:
信用风险一:产权纰漏/没产权
现在许多乡政府奶坛楼有绿本,绿本在水务局注册登记会有附注“限制受让”。另外一种是完全没产权,深圳市对于“小产权”的称谓只是通称,深圳区政府非官方文档是叫“违规建筑物”,从86年开始,到2013年、2015年,不断颁布关于违规建筑物的规定。
信用风险二:房屋买卖合同无效
深圳关于小产权的纠纷,可能许多是私下解决的,走到法院层面的不是特别多。但卖家主张合同无效的较多,一旦被认定合同无效以后,特别是一旦有片区涉及旧改的时候,卖家很可能向法院主张合同无效,主张合同无效买家需要把房子还给卖家,将来旧改过程中,卖家有权和实施主体签订拆迁补偿协议,这一块的利益买方没办法保证。
信用风险三:拆迁利益无法保证
买家或许多投资方,除非在小产权买卖以后找到接盘侠,否则拆迁的时候,很有可能拆迁那一块的利益保证不了。对于小产权的法律规定一定要懂,但对依法应当拆除或应当没收的除外,即便是国家来征税你的小产权,都要给你钱,更何况是市场主体,你可以谈高价、高位。这个时候卖方就会出来了,如果利益非常大,卖方为什么要把这一块利益给你?
所以这里会有一个卖方不配合,如果签补偿协议的时候,卖方不配合,你就没办法确认权属,同时卖方在这个过程中可能会主张返还。
信用风险四:依法拆除
这段时间非官方很温馨的提示大家,不要去买金凤凰豪苑和福轩大厦,也不要去租,因为将来可能会拆。
程序性违规的小产权被拆除的可能性并不大,但占用农田、水源的小产权,拆除的可能性是有的是,至于能无法拆,包括金凤凰豪苑能无法拆,还要看政府推的力度,因为他了解到金凤凰豪苑只租不售,小业主比较少,如果真要拆,小业主的维权没所以强。
小产权除违规违规,不受法律保护的信用风险外,投资还有一个很大的信用风险。那就是找不到接盘侠。
投资房产的本质是为了将来卖出获利。但小产权房的买卖不受法律保证,没正规中介代理小产权的受让,这就导致你想卖掉的时候,没途径找到买家。一个难以变现的变现的房产本身就没多大的投资价值。而且,小产权房子无法贷款,自己投资购买就无法使用银行的杠杆,当你购买的小产权房几年升值以后,买家要一次性付款,一套90平左右的房子也要去到上百万。但真正购买小产权的买家都是资金有限的人,如果能一口气拿出上百万来买房,可能更多的人会去选择受法律保证的货品房。
对于换房需求,出于资金的压力,如果你能接受小产权的高信用风险,其实也是可以纳入考虑范围的。毕竟,用很少的成本就能先满足换房的需求,同时建议选择大的长廊小区的房租。
小产权的优势一定是单价低,总价低,当它升值总价变高以后,注定它的市场会越来越小,最关键的问题还是小产权的买卖不受法律保护。所以个人建议,投资尽量不要选择小产权房。
如果大家愿意听一个对经济和房地产颇有研究的总编辑心声,不
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